上記の満足のいく結果を達成するには、省が多くの分野で実施してきた多くの同時的な解決策が必要です。しかし現状では、特にインフラ投資家の維持と数十億ドル規模の二次投資家の誘致において、具体的な土地価格が決定的な役割を果たしています。
政令44号および通達36号の改正を待つ必要はありません
タンドック工業団地は、すでに206.5～300ヘクタールの土地を引き渡し、具体的な補償地価、具体的な賃貸地価を確定する最終段階にあります。ソンミー1工業団地も、2025年までの土地利用計画と目標である総面積375.57ヘクタールのうち、76.78ヘクタールを引き渡したものの、同様の状況にあります。しかし、具体的な土地価格が定められていないため、賃貸地価も算出されておらず、ソンミー1工業団地の投資家は影響力を発揮できません。計画では2025年までにすべてのインフラを完成する予定です。ここは、ソンミーLNG港湾倉庫、ソンミー発電センターなど、数十億ドル規模の外国プロジェクトを誘致する場所です。
そのため、2024年までに工業を含む3つの経済柱の発展を促進するという構想において、省人民委員会のドアン・アン・ズン委員長は、ソンミー工業団地とタンドゥック工業団地の具体的な土地価格を2024年までに決定し、特にハムタン地区における国家的重要プロジェクトや事業への投資を喚起する必要があると訴えました。なぜなら、省は2024年2月末に、2021年から2030年までのビントゥアン省計画（2050年までのビジョン）を発表する式典を開催し、同時に投資を促進する予定だからです。
「各部局は省人民委員会に対し、都市計画、農村計画、コミューン・区・町の区画計画など、省計画に沿った計画の策定と調整を緊急に勧告する。特に沿岸3地区の区画計画については、各部局は戦略的なプロジェクト誘致のため、建設を加速させる必要がある」と省人民委員会委員長は強調した。同時に、ビントゥアン省が政令44号と通達36号の改正を3年間も「待ち続け」、総点検の結果、「古い工事は残し、新しい工事を追加する」という形で、特定の土地価格が設定されたままになっているプロジェクトが47件もあるという事実を懸念している。その中には、ノバワールド・ファンティエットのように10年間も待たされているプロジェクトもある。報道や請願を通して、企業は次の手続きを進めるために、すぐに特定の土地価格が設定されることを期待している。なぜなら、企業は毎日最大500億ドンの銀行利息を支払わなければならないからだ。あるいは、他の事業も、特定の土地の価格を待つ間に他の費用を負担している...
2024年1月末に国会で可決された2024年土地法（改正版）は、発効に通常約1年かかります。政令44号を改正し、さらに通達36号を改正するには、2024年土地法の公布を待たなければなりません。私たちは3年間待ち、今また1年、企業はもう我慢できず、待ちきれず、企業は皆撤退するでしょう。具体的な土地評価の難しさや障害を注意深く比較すると、依然として多くの問題があることがわかります。例えば、比較対象となるプロジェクトがなく、どのプロジェクトにも具体的な土地価格を設定しなければ、比較できるものがありません…。したがって、なぜ問題があるのか、どこに問題があるのか、何が問題なのかを突き止めなければなりません。それが難しいのでできないのか、それとも恐れているのか」と省人民委員会のドアン・アン・ズン委員長は指摘しました。
責任感
そこから、省人民委員会委員長は、各部署、支部、地方に対し、土地分野における困難や障害の除去を緊急課題として検討し、困難はどのレベルの権限に属するかという原則に基づき、解決に注力するよう要請しました。押し付けたり、回避したり、間違いを恐れたり、責任を恐れたりしてはなりません。同時に、各省庁、支部、特に首相直属のタスクフォースの指導を最大限に活用し、困難を解消してください。これを受けて、天然資源環境局、財務局、各区市人民委員会は、土地を割り当て、土地を賃借したプロジェクトの土地使用料を計算するための具体的な土地価格を早急に決定し、プロジェクトが次のステップに進むための条件を整えています。最近、2つの観光プロジェクトの具体的な土地価格決定も経験と手法を習得し、他のプロジェクトを継続的に解決するための方法を得ました。残りのプロジェクトの具体的な土地価格決定を2024年までに完了させるよう努めてください。
これは、各部局および地方自治体が具体的な土地価格を決定する際に、企業をこれ以上待たせることなく、政令44号および通達36号を遵守すべきことを意味します。特にこれまで、47のプロジェクトを分類する際に、省人民委員会の指導者は各テーマ別プロジェクトグループごとに会議を開催し、会議後に結論と指示を通知することで、各プロジェクトおよびプロジェクトグループにおける困難や障害を取り除きました。したがって、2024年は、上記の各プロジェクトにおける具体的な土地価格の決定における障害を明確に特定し、取り除く時期であると考えられます。
注目すべきは、2024年土地法が可決されたこの時点で、過去3年間の「待機」に伴う多くの問題点も明らかになったことです。それ以前は、政令44号および通達36号が改正・補足されれば、省内の年間支払型土地賃貸プロジェクトの土地賃貸価格が解消されるだろうと大きな期待が寄せられていました。各省人民委員会、関係省庁、政府関係者に意見募集のために提出された草案によると、省人民委員会がまだ具体的な土地価格を公表していない年間支払型土地賃貸プロジェクトの土地価格については、調整係数方式が適用されます。つまり、土地価格表の土地価格に年間調整係数を乗じ、4つの国有銀行の非期間金利の年間平均金利に加算するということです。しかし、2024年1月5日付の最新の草案では、上記の内容が変更されています。
「具体的には、調整係数法は、2005年1月1日以前に土地を割り当てられた、土地を賃借した、または土地利用目的を変更したプロジェクトにのみ適用されます。2005年1月1日以降のプロジェクトは、剰余金法、比較法、収益法の3つの方法に従って具体的な地価を設定する必要があります。この草案に従って政令44号が改正されれば、開発費、開発収益、評価資産を作成するための比較資産を決定するための情報収集が非常に困難、あるいは全く存在しないため、以前のプロジェクトの地価を決定することがさらに困難になるでしょう。その場合、地価計算方法は検証と比較情報なしに多くの仮定要素を使用することになり、地価決定プロセスにおける誤りのリスクと評価リスクは非常に高くなります」 - これが天然資源環境局の指導者たちの懸念です。
具体的な土地価格の算出は本質的に複雑です。しかし、2024年の機会が到来する前に、関係機関は具体的な土地価格のボトルネックを解消し、企業のプロジェクト早期実施を支援するための努力を払う必要があります。これにより、省が2020～2025年度の第14回省党大会決議で示された成果に近づくことにも貢献します。
教訓1：地価を慎重に「下げる」
BICH NGHI - 写真：N. LAN
ソース
コメント (0)