企業はもう待てない。パート2

州が上記の満足のいく成果を達成するために実施してきた多くの分野において、多くの同時的な解決策が必要です。しかし現状では、特にインフラ投資家の維持と数十億ドル規模の二次投資家の誘致において、具体的な土地価格がそれを決定づけています。

政令44号、通達36号の改正を待つ必要はありません

タンドック工業団地の場合、人々は206.5/300ヘクタールの土地を引き渡し、具体的な補償地価と具体的な土地賃貸価格を見つける最終段階にあります。ソンミー1工業団地も同様の状態ですが、省は2025年までの土地利用計画と目標である合計375.57ヘクタールのうち、現在76.78ヘクタールを引き渡しています。ただし、具体的な土地価格がないため、土地賃貸価格が算出されておらず、ソンミー1工業団地の投資家は影響を与えることができません。計画では2025年までにすべてのインフラを完成させることになっています。ここは、ソンミーLNG港倉庫、ソンミー発電センターなど、数十億ドル規模の非常に大規模な外国プロジェクトを誘致する場所です...

そのため、2024年までに工業を含む3つの経済柱の発展を促進するという構想の中で、省人民委員会のドアン・アン・ズン委員長は、ソンミー工業団地とタンドゥック工業団地の具体的な土地価格を2024年のできるだけ早い時期に決定し、投資プロジェクト、特にハムタン地区における国家重点プロジェクトや事業への投資を喚起する必要があると訴えました。なぜなら、省は2024年2月末に、2021年から2030年までのビントゥアン省計画（2050年までのビジョン）を発表する式典を開催し、同時に投資を促進する予定だからです。

「各部局は省人民委員会に対し、都市計画、農村計画、町村・区・鎮の区画計画など、省計画に沿って計画を策定・調整するよう緊急に勧告する。特に沿岸3地区の区画計画については、各部局は戦略的なプロジェクト誘致のため、建設を加速させる必要がある」と省人民委員会委員長は強調した。同時に、ビントゥアン省が政令44号と通達36号の改正を3年間「待っている」状況にも懸念を示しており、総点検の結果、「古いものは残し、新しいものは追加する」というスタイルで、特定の土地価格が設定されたままのプロジェクトが47件にも上る。その中には、ノバワールド・ファンティエットのように10年間も待たされているプロジェクトもある。企業は報道や請願を通して、次の手続きを確定するために、早く具体的な土地価格が確定することを期待しています。なぜなら、企業は毎日最大500億ドンの銀行利息を支払わなければならないからです。あるいは、具体的な土地価格を待つ間、他の費用を負担している企業もあるでしょう。

2024年1月末に国会で可決された2024年土地法（改正版）は、発効に通常約1年かかります。政令44号を改正し、さらに通達36号を改正するには、2024年土地法の公布を待たなければなりません。私たちは過去3年間待ち、今また1年が経ちましたが、企業はもはや我慢できず、これ以上待つこともできず、企業は皆撤退するでしょう。具体的な土地評価の難しさや障害を注意深く比較すると、依然として多くの問題があることがわかります。例えば、比較対象となるプロジェクトがなく、どのプロジェクトにも具体的な土地価格を設定しなければ、比較できるものがありません。したがって、なぜ問題が発生しているのか、どこに問題があるのか、そしてそれは何なのかを突き止めなければなりません。それが難しいので、できないのか、それとも恐れているのでしょうか？」と、省人民委員会のドアン・アン・ズン委員長は明確に述べました。

責任感

そこから、省人民委員会委員長は、各部局、支局、地方に対し、土地分野における困難や障害の解消を緊急課題として検討し、困難は各レベルの権限に属し、そのレベルで解決するという原則に基づき、解決に注力するよう要請しました。押し付けたり、回避したり、過ちを恐れたり、責任を恐れたりしてはなりません。同時に、各省庁、支局、特に首相直轄のタスクフォースの指導を最大限に活用し、困難を解消するよう求めました。これを受けて、天然資源環境局、財務局、各区市人民委員会は、土地を割り当てられたプロジェクト、土地を賃借したプロジェクトの土地使用料を算定するための具体的な土地価格を早急に決定し、プロジェクトが次のステップに進むための条件を整えました。最近、2つの観光プロジェクトの具体的な土地価格決定も経験と手法を習得し、他のプロジェクトも引き続き解決していく予定です。残りのプロジェクトの具体的な土地価格決定を2024年までに完了させるよう努めてください。

これは、各部門および地方自治体が引き続き政令44号および通達36号を遵守し、具体的な土地価格を決定し、企業をこれ以上待たせることなく進めることを意味します。特に過去には、47のプロジェクトを分類した上で、省人民委員会の指導者がテーマ別プロジェクトグループごとに会議を開催し、会議後に結論と指示を通知することで、各プロジェクトおよびプロジェクトグループにおける困難や障害を取り除きました。したがって、2024年は、上記各プロジェクトの具体的な土地価格を決定する上での障害を明確に特定し、取り除く時期であると考えられます。

注目すべきは、2024年土地法が可決されたこのタイミングで、過去3年間の「待機」に伴う多くの問題点も明らかになったことです。それ以前は、政令44号と通達36号が改正・補足されれば、省内の年間支払型土地賃貸プロジェクトの土地賃貸価格が解消されるだろうと大きな期待が寄せられていました。各省人民委員会、関係省庁、政府関係者に意見募集のために提出された草案によると、省人民委員会が具体的な土地価格を公表していない年間支払型土地賃貸プロジェクトの土地価格については、調整係数法を適用するとのことです。つまり、土地価格表の土地価格に年間調整係数を乗じ、4つの国有銀行の平均年間非期間金利に加算するということです。しかし、2024年1月5日付の最新草案では、上記の内容が変更されています。

「具体的には、調整係数法は、2005年1月1日以前に土地を割り当てられた、土地を賃借した、または土地利用目的を変更したプロジェクトにのみ適用されます。2005年1月1日以降のプロジェクトは、剰余金、比較、収益の3つの方法に基づいて特定の土地価格を設定する必要があります。この草案に従って政令44号が改正されれば、開発費、開発収益、評価資産を作成するための比較資産を決定するための情報収集が非常に困難になるか、まったく存在しないため、以前のプロジェクトの土地価格を決定することがさらに困難になります。その場合、土地価格の計算方法は検証と比較情報なしに多くの仮定要素を使用することになり、土地価格決定プロセスにおける誤りのリスクと判断リスクは非常に高くなります。」 - これが天然資源環境局の指導者たちの懸念です。

具体的な土地価格の算出は本質的に複雑です。しかし、2024年の機会が到来する前に、関係機関は具体的な土地価格のボトルネックを解消し、企業がプロジェクトを早期に実施できるよう支援するための努力をする必要があります。これにより、省が2020～2025年度の第14回省党大会決議で示された成果に近づくことにも貢献します。

レッスン1：地価を「取り外す」際には注意が必要

ビック・ンギ - 写真：N.ラン

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