企業はもう待てない。パート1

近年、土地価格の決定における最大の問題は政策です。政府は政令第44/2014号を改正・補足しており、天然資源環境省は通達第36/2014号を改正・補足しています。ビントゥアン省は様々な理由から過去3年間「待機」を続けており、省内での審査を経て、2023年までに土地価格の決定を待つプロジェクトは最大47件に上ります。しかし、実際には、省人民委員会委員長が述べたように、「企業はこれ以上待つことはできない」のです。

教訓1：地価を慎重に「下げる」

2/47 プロジェクト

2023年12月末、省人民委員会はファンティエット市における新たな観光プロジェクトの財政負担を決定するため、具体的な土地価格を承認することを決定しました。注目すべきは、省内で具体的な土地価格の決定を待っているものの、次のステップを実行できない47のプロジェクトのうち、これが2番目のプロジェクトであるということです。商業サービス用地として利用されるこの2つのプロジェクトは、国が土地をリースする形で、リース期間全体（プロジェクトの残存期間を35年として計算）にわたって一括払いの土地賃料を支払う方式で、合計約1,260億ドンの土地使用料を国家予算に貢献しています。

nopvaword-phan-thiet-anh-n.-lan-6-.jpg — NovaWorld Phan Thiet プロジェクトのエンターテイメントエリア。

2024年社会経済開発計画策定のための最近の会議において、省人民委員会のドアン・アン・ズン委員長は、上記2つのプロジェクトを通じて、省内の各機関が残りのプロジェクトにおける土地価格評価を継続的に実施するための経験と手法を習得すると強調しました。実際、各プロジェクトにおける土地価格評価の実施は、多くの政策規制に絡み合っており、関連案件の影響による停滞もあって、担当する公務員は慎重になり、評価機能を持つ企業でさえ躊躇しています。これが、新型コロナウイルス感染症の影響を除けば、過去3年間で「旧業は後回し、新業は山積み」の状況に陥り、プロジェクト数が47件に上る主な原因となっています。そして、2023年末までに土地価格が承認されたプロジェクトはわずか2件にとどまっています。

現在、省人民委員会は、住宅、貿易、観光サービス、鉱物などの特定の専門分野を省人民委員会の委員長と副委員長に割り当て、指導させています。省人民委員会の指導者は、各専門プロジェクトグループごとに会議を開催し、各プロジェクトとプロジェクトグループの困難と障害の除去を指示するための結論通知を発行しました。同時に、彼らは引き続き特定の土地価格決定の条件を満たすプロジェクトの審査を指示し、コンサルタントに、土地の一括リース、土地使用料を徴収する土地の割り当てのための土地価格計画を早急に完了させるか、価格を決定する必要がないプロジェクト、土地価格決定の条件を満たさないプロジェクト、および天然資源および環境部の指導を求める必要があるプロジェクトのリストから削除するよう促しています。

nopvaword-phan-thiet-anh-n.-lan-7-.jpg — NovaWorld ファンティエットプロジェクト。

無題_1.1.38.jpg — NovaWorld ファンティエットプロジェクト。

2024年第1四半期末までに3つの主要プロジェクトを完了することを決意

上記2つの観光プロジェクトに続き、天然資源環境省の幹部によると、2024年第1四半期末までに具体的な土地価格の設定を完了させる予定の3つの大規模プロジェクトが予定されています。これには、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトと、タンドゥック工業団地およびソンミー1工業団地が含まれます。これら3つのプロジェクトでは、コンサルティングチームが具体的な土地価格の設定を実施しました。これらのプロセスにおいて、工業団地の土地賃貸価格に関する情報収集が非常に限られていることなど、政策と慣行に起因する多くの問題と障害が発生しました。天然資源環境省は、省人民委員会に対し、中央政府に解決策と対策を提案するよう勧告しました。例えば、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトは、実施中に政策と価格設定方法において多くの問題に直面しました。さらに、このプロジェクトは非常に大規模で、多くの複雑な投資・事業項目があり、省ではまだ利用できない特殊な事業項目も含まれています。その後、2023年8月に首相の作業部会と天然資源環境省は、問題解決方法に関する指示を出しました。しかし、コンサルティング部門の評価結果には、ゴルフコース、別荘、遊園地など、収集された情報や計算方法が不完全な項目がいくつか残っていたため、天然資源環境局は同部門に補足・補完を要請しました。2024年1月10日、同局はコンサルティング部門に対し、ノバワールド・ファンティエットプロジェクトの評価コンサルティング結果を速やかに送付するよう公式に指示しました。

無題_1.1.46.jpg — ノヴァワールドファンティエットプロジェクトの高級アパートメントコンプレックス

「現在、天然資源環境局は土地管理局に対し、ノバワールド・ファンティエットを含む2つの観光プロジェクトの評価証明書を完成させるようコンサルティング部門に依頼し、それを同局に送付するよう指示しました。評価証明書を完成させるために、建設局、財務局、税務局、計画投資局、プロジェクトが位置する地区および市の人民委員会から意見を集める会議を開催するよう指示しました。評価証明書は省土地評価評議会に提出されます」と、天然資源環境局長のトラン・グエン・ロック氏は、2024年に向けた省の社会経済開発計画を展開する会議で述べました。

無題_1.1.51.jpg — NovaWorld ファンティエットプロジェクトのゴルフコース。

同時に、ロック氏は、47プロジェクトのうち他のプロジェクトについても、省土地評価評議会への提出前に意見聴取会議を開催し、証明書の取得手続きを進めていると述べた。ソンミー1工業団地とタンドゥック工業団地の2つのプロジェクトについては、2023年12月末、国が両プロジェクトのために土地を収用する際に補償額を算出するための具体的な土地価格を決定するための土地価格調整係数の承認に関する正式通知を発行し、ハムタン区人民委員会に送付した。コンサルタントと再度協力して説明を行うよう要請し、土地価格計画から突発的な性質の比較資産を分析し除外することに特に注意を払うとともに、法的根拠を検討して厳格さと規制遵守を確保することとした。コンサルタントチームが編集作業を進めており、ハムタン区から返送された後、省土地評価評議会に報告して決定を得る予定である。

補償のための具体的な土地価格が確定すれば、用地の整地作業はよりスムーズになります。なぜなら、ハムタン地区の提案によると、補償計画では具体的な土地価格がまだ適用されておらず、決定第37/2019/QD-UBND号に基づく暫定価格のみが適用されているため、土地を回収される住民の合意が得られていないからです。用地整地を迅速化し、現在不連続となっているプロジェクト用地を連続化することは、機能部門が具体的な土地価格を設定して有利な賃料を算出するのに役立つだけでなく、投資家が計画通りに建設を進める上でも役立ちます。

また、2024年1月16日の会議で、省人民委員会のグエン・ホンハイ副委員長は、天然資源環境局に対し、ハムタン郡の関連部局、支部、人民委員会と調整し、ソナデジ株式会社は、タンドック工業団地内の住宅地にある農地の特定の土地価格調整係数と土地賃貸価格の承認を2024年2月までに完了しなければならないと指示した。

レッスン2：大規模プロジェクトを維持し、誘致する

BICH NGHI - 写真：N. LAN

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