こうした背景のもと、 建設省は最近、社会住宅開発のための優遇資本に関する決議案の中で、100兆ベトナムドンの優遇融資パッケージを提案した。これは、社会住宅分野における画期的な進展をもたらすことが期待されている。
融資実行に関する問題
2023年4月初旬、 政府は決定338/QD-TTgにおいて、「2021年から2025年の期間に、低所得者および工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設するための投資」プロジェクトの実施を承認した。目標は、2030年までに合計約1,062,200戸の住宅を完成させることである。このうち、428,000戸は2021年から2025年の期間に、634,200戸は2025年から2030年の期間に完成する予定である。
本プロジェクトを実施するため、政府はベトナム国家銀行（SBV）の提案を承認し、4つの国指定商業銀行に120兆ベトナムドンを割り当て、投資家向け融資金利を年率8.7%、社会住宅の購入者／賃借人向け融資金利を年率8.2%とすることを決定した。2023年7月1日以降、SBVは参加商業銀行に対する優遇融資金利を6ヶ月ごとに定期的に発表する予定であり、金利は市場の変動の影響を受ける可能性がある。
ベトナム国家銀行が中長期融資の金利を一般市場金利より年間1.5～2％低い水準に設定したため、多くの商業銀行（TP銀行、VP銀行、MB銀行、Techcom銀行、HD銀行）が「パイを分け合う」ために申請し、各銀行が5兆ベトナムドンでプログラムへの参加を登録し、金利支援のための総資本は145兆ベトナムドンに増加した。
残念ながら、この融資制度は実施開始から約20か月が経過しましたが、ベトナム国家銀行（SBV）が定めた規制が国民の経済力に合わないため、国民から拒否されました。そのため、SBVは熟慮を重ねた結果、2024年9月初旬に、開発業者向け金利を年率7%、住宅購入者向け金利を年率6.5%に引き下げることを決定しました。
しかし、評価によると、規定されている金利は住宅購入者にとって依然として高すぎるため、この融資制度は現在まで不人気となっている。これは、社会住宅向け120兆ベトナムドン優遇融資制度の実施に関する建設省の詳細な報告書にも示されている。
具体的には、2024年第3四半期末時点で、63の地方自治体のうち、優遇融資の対象となる83のプロジェクトをリストアップした文書を電子ポータルに掲載していたのはわずか34の地方自治体のみでした。融資総額は1兆7,830億ベトナムドン（うち法人顧客向けが1兆6,330億ベトナムドン、住宅購入者向けが1,500億ベトナムドン）で、登録された支援資本総額の約1.1%に相当します。
「社会住宅プロジェクトの実施は現在、多くの困難に直面しています。2024年第3四半期だけでも、国内では8つのプロジェクトが進行中で、規模は4,960戸、3つのプロジェクトが投資承認を受け、規模は2,676戸、部分的に完成したプロジェクトはわずか1つで、規模は200戸でした。地方からの報告によると、2021年から2024年第3四半期末までに、国内では79の社会住宅プロジェクトが完了し、規模は42,414戸、131のプロジェクトが着工され、規模は111,687戸となっています」と、建設省住宅不動産市場管理局のホアン・ハイ局長は述べています。
住宅購入者を優先すべきである。
建設省の集計データによると、これまでに全国で完成または建設中の公営住宅はわずか14万3000戸強にとどまっている。そのため、2021年から2025年までのプロジェクト目標である42万8000戸の達成はほぼ不可能と言える。13ヶ月足らずで25万8000戸もの新築住宅を完成させるには「奇跡」でも起こらない限り不可能だからだ。低所得者や労働者のマイホーム所有という夢は、さらに遠のくことになるだろう。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅は党と国家の主要政策である。これは、2023年住宅法、2024年土地法、およびいくつかの指導政令を改正・補足し、社会住宅に関する規制の統一性と一貫性を確保しようとする決意からも明らかである。
しかしながら、社会住宅開発のための優遇融資制度には、依然として多くの懸念すべき欠点が存在する。具体的には、「初期資金」の不足、あるいは利用可能であっても規制が厳しすぎるため、対象となる個人が利用することが困難または不可能であるといった点が挙げられる。
「政府令100/2024/ND-CPは、社会住宅プロジェクト向け融資の資本水準、優遇金利、条件、および融資実行（社会住宅投資家が売却またはリース購入する場合は年率7.92%、リースのみのプロジェクトの場合は年率6.6%）を規定しており、投資家がプロジェクト実施のための優遇融資源にアクセスしやすい条件を整えています。しかし、社会政策銀行が2024年8月1日付で発出した公式書簡4524/NHCS-TDSVでは、政令100/2024/ND-CPに基づき、住宅購入者向けの年率6.6%の融資金利は高いとされています」と、レ・ホアン・チャウ氏は述べました。
以上の状況を踏まえ、社会住宅開発のための優遇資金源を拡大するため、建設省は現在、政府への提出・公布に先立ち各省庁・機関から意見を募っている「社会住宅開発のための優遇資金源に関する決議案」において、債券発行による100兆ベトナムドンの優遇融資パッケージを5年間適用することを提案している。建設省が債券発行を通じて社会住宅パッケージを適用することを提案するのは今回が初めてである。
したがって、この優遇融資パッケージの金利は、各期間において首相が定める貧困世帯向け融資の金利と同額とし、融資期間は融資パッケージ全体が払い出されるまで継続するが、2030年12月31日を超えないものとする。
この件について、ハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディエップ副会長は、建設省が社会住宅開発のための優遇資金源に関する決議案で提案した内容は、開発資金源を拡大し、社会住宅購入者に機会を提供するという点で画期的であると述べた。しかし、住宅購入者を中心とし、優先的に融資を行うべきであるこの融資制度の金利に関する規定を明確にする必要もあると付け加えた。
「100兆ベトナムドンの融資パッケージの金利が、政令100/2024/ND-CPに基づき首相が各期間に決定する貧困世帯向け融資の金利と同じ年率6.6％であるとしても、決定486/2023/QD-TTgに基づく融資金利は年率4.8％に過ぎないため、現状では人々が社会住宅を購入するためにお金を借りることを奨励するのは難しいだろう」とグエン・テ・ディエップ氏は述べた。
HoREAの会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、同様の見解を示し、首相決定486/2023/QD-TTgに規定されている年率4.8%の貸出金利規制の継続実施を政府が検討すべきだと提案した。現在、社会政策銀行は年率3%の金利で「貧困世帯の住宅支援のための融資プログラム」を実施しているため、住宅購入者を奨励し、市場を活性化させ、投資家がプロジェクト実施を加速させる動機付けとなるよう、社会住宅の購入または賃貸者に対して年率3～4.8%の貸出金利を適用するのが最善である。
建設省が提案した100兆ベトナムドンの融資パッケージは、社会住宅開発のための資金不足が現状であることを考えると、非常に適切な提案と言える。しかし、決議33/2023/NQ-CPに基づく120兆ベトナムドンの融資パッケージが借り手を惹きつけることができなかったという明白な経験から教訓を学ぶ必要がある。具体的には、融資条件や金利に関する規定を慎重に検討し、国民の実際の状況に合致するよう確保しなければならない。
グエン・フイ・タン博士 - 金融専門家
出典： https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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