このような背景から、 建設省は最近、社会住宅開発のための優遇資本に関する決議案の中で100兆ドンの優遇融資パッケージを提案しており、これが社会住宅分野に躍進をもたらすと期待されている。
信用供与における障害
2023年4月初旬、 政府は決定338/QD-TTgにおいて、「2021年から2025年にかけて、低所得者層および工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する」プロジェクトの実施を承認しました。目標は、2030年までに合計約1,062,200戸の住宅完成を目指すことです。このうち、428,000戸は2021年から2025年にかけて、634,200戸は2025年から2030年にかけて完成する予定です。
本プロジェクト実施のため、政府はベトナム国家銀行（SBV）の提案を承認し、国営商業銀行4行に120兆ドンを配分する。投資家向け貸出金利は年8.7%、公営住宅の購入者・賃借者向け貸出金利は年8.2%となる。SBVは2023年7月1日以降、参加商業銀行に対する優遇貸出金利を6ヶ月ごとに定期的に発表する予定であり、金利は市場変動の影響を受ける可能性がある。
ベトナム国家銀行が中長期融資の金利を一般市場金利より年間わずか1.5～2％低く規定したことを受け、多くの商業銀行（TP銀行、VP銀行、MB銀行、テクコム銀行、HD銀行）が「パイを分ける」ことを申請し、各行5兆VNDでプログラムへの参加登録を行った。これにより、金利支援のための総資本は145兆VNDに増加した。
残念ながら、実施から20ヶ月近くが経過した現在、この融資パッケージはベトナム国家銀行（SBV）が定めた規制が国民の財務能力に適していないため、国民から拒否されています。そのため、SBVは十分な検討を重ねた結果、2024年9月初旬に、住宅開発業者向け金利を年7%、住宅購入者向け金利を年6.5%に引き下げることを決定しました。
しかし、評価によると、規定されている金利は住宅購入者にとって依然として高すぎるため、この融資パッケージは今日まで不人気のままです。これは、建設省が発表した社会住宅向け120兆ドンの優遇融資パッケージの実施に関する詳細な報告書からも明らかです。
具体的には、2024年第3四半期末時点で、63の地方自治体のうち、優遇融資の対象となる83件のプロジェクトを電子ポータルに掲載していたのはわずか34地方自治体でした。融資総額は1兆7,830億ドン（うち法人顧客向けは1兆6,330億ドン、住宅購入者向けは1,500億ドン）で、登録支援資本総額の約1.1%に相当します。
「社会住宅プロジェクトの実施は現在、多くの困難に直面しています。2024年第3四半期だけでも、4,960戸規模のプロジェクトが8件進行中です。投資承認を取得したプロジェクトは3件で、2,676戸規模です。一部完了したプロジェクトは1件のみで、200戸規模です。地方自治体からの報告によると、2021年から2024年第3四半期末までに、社会住宅プロジェクト79件が完了し、42,414戸規模となっています。また、131件のプロジェクトが着工しており、111,687戸規模となっています」と、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は述べた。
住宅購入者を優先すべきです。
建設省の集計データによると、全国で完成または建設中の社会住宅はわずか14万3000戸余りにとどまっています。そのため、2021年から2025年までの目標である42万8000戸の達成はほぼ不可能です。わずか13ヶ月足らずで25万8000戸の新築住宅を完成させられるのは「奇跡」と言えるでしょう。低所得者や労働者にとって、マイホームを持つという夢の実現はさらに遅れることになるでしょう。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅は党と国家の主要政策の一つである。これは、2023年住宅法、2024年土地法、そしていくつかの指導法令を改正・補足し、社会住宅に関する規制の統一性と一貫性を確保するという決意からも明らかである。
しかし、社会住宅開発のための優遇融資源の仕組みには、懸念すべき多くの欠陥が依然として存在しています。具体的には、「元手」が不足している、あるいは、仮に確保できたとしても規制がやや厳しく、資格のある個人が融資を受けることが困難または不可能になっています。
「政令100/2024/ND-CPは、社会住宅プロジェクトに対する資本金、優遇金利、条件、融資実行（売却またはリース購入の社会住宅投資家は年7.92％、リースのみのプロジェクトは6.6％）を規定しており、投資家がプロジェクト実施のために優遇融資源を利用できる有利な条件を整えています。しかしながら、政令100/2024/ND-CPに基づき、社会政策銀行が2024年8月1日に発出した公式文書4524/NHCS-TDSVでは、住宅購入者に対する年6.6％という融資金利は高すぎるとされています」とレ・ホアン・チャウ氏は述べました。
こうした状況を踏まえ、建設省は、社会住宅開発のための優遇資本財源を拡大するため、政府への提出に先立ち関係省庁の意見を聴取中の「社会住宅開発のための優遇資本財源に関する決議案」において、債券発行による100兆VNDの優遇融資パッケージ（適用期間5年間）の実施を提案している。建設省が債券発行を通じて社会住宅パッケージの適用を提案するのは、今回が初めてとなる。
したがって、この優遇融資パッケージの金利は、首相が各期間に決定する貧困世帯向け融資の金利と等しくなります。融資期間は、融資パッケージ全体が支給されるまで継続されますが、2030年12月31日を超えることはありません。
この件について、ハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディエップ副会長は、建設省が提案した社会住宅開発のための優遇資金源に関する決議案は、開発資金源を拡大し、社会住宅購入者に機会を創出する点で画期的であると述べた。しかし、この融資パッケージの金利規制を明確にする必要がある。住宅購入者を中心とし、優先的に融資を受けるべきである。
「100兆ドンの融資パッケージの金利が、首相が各期に決定する貧困世帯向け融資の金利（政令100/2024/ND-CPに基づき年6.6%）と同じであれば、現時点で人々に社会住宅購入のための借り入れを促すのは依然として難しいだろう。なぜなら、政令486/2023/QD-TTgに基づく貸出金利は年4.8%に過ぎないからだ」とグエン・テ・ディープ氏は述べた。
住宅公社（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、首相決定486/2023/QD-TTgに規定されている年4.8%の貸出金利規制の継続実施を政府に検討するよう提案した。現在、社会政策銀行は「貧困世帯向け住宅支援融資プログラム」を年3%の金利で実施している。住宅購入を奨励し、市場を活性化させ、投資家がプロジェクト実施を加速させる動機付けとするためにも、公営住宅の購入者または賃貸者には年3～4.8%の貸出金利を適用するのが最善である。
建設省による100兆VND規模の融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための資金が不足している現状を考えると、非常に適切である。しかしながら、決議33/2023/NQ-CPに基づく120兆VND規模の融資パッケージが融資先を誘致できなかったという明白な経験から学ぶべき教訓がある。具体的には、融資条件と金利に関する規制を慎重に検討し、国民の実情に適したものにする必要がある。
グエン・フイ・タン博士 - 金融専門家
[広告2]
出典: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
コメント (0)