MB証券（MBS）の推計によると、2026年第2四半期には約58兆5000億ベトナムドン相当の社債が満期を迎える見込みで、これは前年同期比140%増、2026年第1四半期比3.3倍に相当する。この大幅な増加は、2025年末の比較的平穏な時期を経て、金融市場の圧力が再び高まっていることを示している。
不動産業界にとって、ローン返済のプレッシャーはますます大きくなっている。
特筆すべきは、満期を迎える債券の償還圧力の大部分が依然として不動産セクターに集中している点である。2026年5月と6月だけで、満期を迎える債券の総額は約30兆5000億ベトナムドンに達し、そのうち不動産セクターが75.6％、すなわち約23兆ベトナムドンを占めた。これは、多くの不動産会社の資本構成が依然として債券市場に大きく依存しており、売上高が十分に回復していないことを示している。
多くの分析機関によると、2020年から2022年にかけては、不動産会社が土地保有地の拡大、プロジェクトの合併・買収（M&A）、運転資金の補充のために債券発行を強化した時期だった。3～5年後、これらの債券の大部分が満期を迎えるが、不動産市場はまだ完全には回復していない。したがって、現在のプレッシャーは債務返済だけでなく、企業の真の財務健全性を試すものでもある。
償還期限の到来圧力が高まる中、債券発行活動も活発化している。2026年4月単月では、発行された社債の総額は約51兆7000億ベトナムドンに達し、前月比60%増となった。このうち、発行額の約59%は不動産セクターによるもので、総額は約30兆4000億ベトナムドンとなり、前年同期比110.8%増、過去6ヶ月間で最高水準となった。
この期間に多額の債券を発行した不動産会社には、 ビングループ、ビンホームズ、ミンアン不動産投資開発株式会社、その他多くのプロジェクト開発会社が含まれる。特に、ビングループは額面20万米ドル、償還期間5年の国際債券を総額3億5000万米ドル発行することに成功し、大企業も依然として海外資本へのアクセスが可能であることを示した。
年初から現在までの累計では、社債発行総額は約93兆3000億ベトナムドンに達し、前年同期比26.3%増加しました。中でも不動産セクターが引き続き主導的な役割を果たしており、発行総額は約54兆4000億ベトナムドンと278%の大幅増となり、市場全体の58.3%を占めています。年初からの主要発行体には、マリーナセンター・インベストメント、ビングループ、T&Tニューエラなどが挙げられます。
VIS Ratingの評価によると、約99兆ベトナムドン相当の不動産債券が2026年に満期を迎える。これは、新たに調達された資金のかなりの部分が、事業拡大への投資ではなく、債務の借り換え、流動性圧力の緩和、または財務上の義務の再構築に実際に使用されていることを意味する。
中核事業のキャッシュフローが改善していない場合、古い債務を返済するために継続的に新しい債券を発行することは、将来的に累積リスクの増大につながる可能性がある。
信用供与の引き締めにより、企業は依然として「資金不足に苦しんでいる」。
債券市場では、元利金の支払いが遅延する事例が引き続き報告されている。2026年4月には、新たに4つの債券コードの支払いが滞っていることが判明し、その総額は約2兆9000億ベトナムドンに上る。4月末時点で、支払いが滞っている債券の累積額は約31兆5000億ベトナムドンと推定され、これは市場における社債残高全体の約2.3%に相当する。
この数値は2022年から2023年の危機ピーク時よりは低いものの、信用リスクが依然として存在していることを示している。多くの企業は現在、売上キャッシュフローの悪化、資本コストの高騰、短期債務の償還期限の短縮という3つの大きな圧力に同時に直面している。
不動産市場の回復が予想よりも遅れた場合、債務再編の増加や債券償還期間の延長のリスクが生じる。
主な理由の一つは、銀行融資に代わる十分な中長期の資金調達チャネルが市場にまだ存在しないことである。ベトナムの金融システムは長年にわたり、銀行融資に大きく依存してきた。不動産分野においては、銀行は開発業者と住宅購入者の双方にとって、ほぼ主要な資金調達源となってきた。
しかし、2025年に特に不動産セクターで信用供与が急速に拡大した後、 ベトナム国家銀行はマクロ経済リスクを抑制するため、信用供与の拡大に対する規制を強化し始めた。これにより、多くの不動産企業は新規融資を受けることが困難になり、代替の資金調達手段として債券市場に戻らざるを得なくなった。
OBCHoldingのゼネラルディレクターであるトラン・ヴァン・ヒエウ氏によると、現在の市場は大きな矛盾に直面している。真の住宅ニーズに応える多くの住宅プロジェクトが、投機的な不動産や高級不動産セグメントと同じ信用メカニズムの対象となるため、資金調達に苦労しているのだ。
ヒュー氏は、現在の信用管理システムは一般的な市場金利に基づいているため、手頃な価格の住宅を開発する企業は、リゾート開発や投機的なプロジェクトなど、はるかにリスクの高いプロジェクトと同等の資本コストを負担せざるを得ないと主張した。これは企業への財政的圧力を高めるだけでなく、製品価格の上昇にもつながる。
「低価格住宅開発業者は、投機的な分野と同じ金利環境に『閉じ込められている』。これにより資本コストが増加し、結果として住宅価格が社会福祉目標とは逆の方向に押し上げられる」とヒュー氏は述べた。
こうした現状を踏まえ、OBCHoldingは、ベトナム国家銀行に対し、現在のように一律に融資を行うのではなく、不動産セグメントごとに融資を分類する仕組みを開発するよう提案する。これにより、手頃な価格帯の住宅プロジェクト、生活に必要な住宅、あるいは流動性の高い住宅プロジェクトは、高級住宅やリゾート物件に比べて、よりリーズナブルなコストで資金調達が可能になるはずだ。
多くの専門家によると、あらゆる分野で資本が「厳しく制限」され続けると、投機的なプロジェクトが効果的に審査されない一方で、住宅市場は実質的な住宅供給不足に直面する可能性がある。そうなれば、住宅価格の引き下げや持続可能な市場回復の実現もより困難になるだろう。
最大の課題は、市場の信頼を回復することだ。
企業側の見解では、現在の信用政策は依然としてすべての不動産セグメントに一律に適用されているが、各タイプの不動産のリスクレベルと資本吸収能力は大きく異なっている。
多くの専門家は、信用リスクの抑制と健全な市場回復の両立を目指すのであれば、規制当局は一律に融資を厳格化するのではなく、セグメント別に融資を分類する仕組みを早急に開発する必要があると考えている。したがって、社会住宅プロジェクト、低価格住宅プロジェクト、あるいは真の住宅ニーズに応えるプロジェクトは、より妥当なコストで資金を調達できるよう優先されるべきである。
専門家は、長期的にはベトナムの不動産市場は銀行に依存したモデルから、よりバランスの取れた多層的な資本エコシステムへと移行する必要があると考えている。
HASCOホールディングスの取締役会顧問であるグエン・ドゥック・トゥアン氏は、今後、金融市場と不動産市場の結びつきは、銀行融資、社債、投資ファンド、国際資本の流れという4つの柱に基づいて構築される必要があると考えている。
銀行融資に関して、トゥアン氏は、資金調達は担保のみに基づいて行うべきではなく、プロジェクトの法的地位、実施能力、販売計画、キャッシュフロー、そして企業の実際の債務返済能力を総合的に評価すべきだと考えている。
「銀行は資金提供の役割を果たすだけでなく、キャッシュフローを監視し、資本の利用を管理し、プロジェクトのライフサイクルに合わせて債務再編を支援する存在になる必要がある」とトゥアン氏は強調した。
社債に関して、この専門家は、社債は市場にとって健全な中長期的な資金調達チャネルとなるべきであり、同時に企業に対し財務管理の透明性向上を促す圧力となるべきだと考えている。同氏によれば、債券市場が持続的に発展するためには、信用格付け、情報開示、キャッシュフローの透明性、資本利用状況の監視といった基準の向上が不可欠である。
さらに、不動産投資信託（REIT）などの不動産投資ファンドモデルを推進し、市場にとってより長期的で専門的かつ透明性の高い資金源を創出する必要がある。加えて、株式市場を通じた海外資本の流入やM&A活動も、今後より大きな役割を果たすと予想される。
実際、今日最大の危険は債券そのものにあるのではなく、発行会社の信用力と投資家の信頼にある。
急速な成長期とそれに伴う信頼危機を経て、投資家は現在、以前よりもはるかに慎重になっている。そのため、資金調達を目指す企業は、財務力、プロジェクトの進捗状況、そして実際のキャッシュフローを生み出す能力を証明する必要に迫られている。
したがって、2026年第2四半期は不動産債券市場にとって極めて重要な時期となるでしょう。強固な財務基盤、質の高い資産、そして安定した販売力を持つ企業は、満期到来によるプレッシャーを克服する機会を得られるでしょう。逆に、財務レバレッジや債務借り換えに過度に依存している企業は、長期にわたる流動性リスクに直面し続ける可能性があります。
出典：https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
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