利益を15%に引き上げる提案をめぐる論争

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11月13日午前、不動産市場の困難を解決するための首相の電報を実施するためのオンライン会議で、ハノイ建設局は、多くの企業の参加を惹きつけなかった従来の10％レベルではなく、社会住宅建設の利益率を15％～20％に引き上げることを提案した。

ハノイ建設局の代表者は、利益を15％～20％に増やすことも市場の多くの投資家の願いであると語った。

社会住宅の利益を15～20％に引き上げる提案に関する議論（写真1） — 公営住宅を建設する場合の10％の利益率は魅力的ではないと考えられており、多くの大規模投資家は興味を示さない。しかし、利益を15％～20％に増やすという提案は依然として議論を呼んでいる。（写真：DM）

ハノイで2つの社会住宅プロジェクトの建設を準備している企業の代表者は、ジャーナリストと世論新聞の記者とのインタビューで、投資家が住宅を建設する場合の最大利益は総投資資本の10％であると語った。つまり、プロジェクトの投資資本が 1,000 億 VND の場合、投資家が得る利益は約 1,000 億 VND にしかなりません。

この人物は、利益をコントロールすることで住宅を低くコントロールできるという利点があると考えています。しかし、現実には、公営住宅を建設する過程では、資材価格の高騰、インフレ、人件費の上昇など、いくつかのリスクが発生する可能性がある。

「そのため、投資家は公営住宅プロジェクトに参加する際に損失を被ることを非常に恐れています。そのため、利益を15～20%に増やすのは妥当なことです」と彼は述べた。

建設省も以前、社会住宅プロジェクトの利益を増やす提案について発言していた。建設省によると、社会住宅に投資する企業の中には、政府が国会に提出した住宅法改正案にある社会住宅プロジェクトや軍人住宅への投資家向けの優遇規定は魅力的ではなく、実用的でもないとの声もある。

具体的には、土地使用料の免除、プロジェクト対象土地全体の地代、付加価値税の優遇措置などの優遇措置は、社会住宅の販売価格や割賦購入価格によって決まるものではないため、実際には投資家に対する優遇措置ではなく、購入者や割賦購入者に対する優遇措置となります。

社会住宅建設分野（プロジェクト全体の利益ではない）の最大10％の利益を享受できるというインセンティブに関して、企業はこの水準は低いと述べた。同社はこの利益率を12～15％に引き上げることを提案した。しかし建設省は、利益率が上がれば公営住宅の価格が上がり、購入者がそのコストを負担しなければならなくなると考えている。

このインセンティブは、プロジェクトの総居住用地面積の最大 20% を確保するか、総居住床面積の 20% をビジネスおよび商業サービス (住宅ではない) の建設用に確保することです。政府が国会に提出した草案によってこの問題が解決されたため、投資家は、このプロジェクト建設の投資コストを社会住宅の価格に含めず、別途計算することが認められ、このビジネスおよび商業サービス分野からのすべての利益を享受する権利を有する。

建設省によれば、上記の規制は投資家にとって真のインセンティブとなる。しかし、企業は、投資家がこれらの商業・サービスプロジェクトに多額の資本を投資する必要があるにもかかわらず、それをリースすることしかできず、資本回収期間が長いため、このメカニズムは魅力的でなく、十分に励みにならないと考えています。

これらのプロジェクトは大都市圏でのみ価値があり、残りの地域では賃貸することは非常に困難です。そこから事業資金の放棄や停滞につながる可能性があります。

一方、建設省によると、規制では、社会住宅プロジェクトの投資家は、投資コストを相殺するために商業事業施設の建設に投資するために、プロジェクト内の総住宅用地面積の20％の優遇措置を受ける権利があると規定されている。これにより、政府が定める社会住宅の投資後の販売価格、賃貸価格、分割購入価格の引き下げ、および社会住宅の管理運営サービスのコスト削減に貢献します。

建設部は、上記のインセンティブ制度が約10年間、各省庁、地方自治体、企業によって安定的かつ効果的に実施されてきたことを強調した。

上記の現実を踏まえ、省は社会住宅プロジェクトの投資家に対するインセンティブメカニズムに関する規制を補足することを提案しています。したがって、公共投資資本を使用しない社会住宅建設プロジェクトの投資家は、社会住宅建設エリアの総建設投資コストの最大10％の利益を得る権利があります。

同時に、プロジェクト内の総住宅用地面積の 20% が、ビジネス、商業、住宅サービスの構築に投資するための技術インフラシステムの構築に投資されました。

投資家は、このプロジェクトの建設投資コストを社会住宅の価格に含めず、個別に計算し、このサービスと商業事業領域からのすべての利益を享受することが許可されています。

商業用住宅の建設に投資する場合、投資家は土地に関する法律の規定に従って、商業用住宅の建設区域に対する土地使用料を支払わなければなりません。

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