利益を15％増やす提案をめぐる論争

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11月13日午前、不動産市場の困難を解決するための首相の電報を実施するためのオンライン会議で、ハノイ建設局は、多くの企業の参加を惹きつけなかった従来の10％の水準ではなく、社会住宅建設の利益率を15％～20％に引き上げることを提案した。

ハノイ建設局の代表者は、利益率を15％～20％に引き上げることも市場の多くの投資家の望みであると語った。

社会住宅の利益率を15～20％に引き上げる提案に関する議論写真1 — 公営住宅建設における10%の利益率は魅力的ではないと考えられており、多くの大規模投資家は関心を寄せていません。しかし、利益率を15～20%に引き上げるという提案は依然として議論の的となっています。(写真：DM)

ハノイで2つの社会住宅プロジェクトの建設を準備している企業の代表者は、ジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙のインタビューで、住宅建設における投資家の最大利益は総投資額の10%だと述べた。つまり、プロジェクトの投資額が1兆VNDの場合、投資家が得る利益は約1,000億VNDに過ぎないということだ。

この人物は、利益をコントロールすることで住宅供給を低く抑えられるという利点があると考えている。しかし、実際には、公営住宅を建設する過程では、資材価格の高騰、インフレ、人件費の上昇といったリスクが生じる可能性がある。

「そのため、投資家は社会住宅プロジェクトへの参加において損失を非常に恐れています。したがって、利益を15～20%に増やすのは妥当なことです」と彼は述べた。

建設省は以前、社会住宅事業の利益増加案についても言及していた。建設省によると、一部の社会住宅投資企業は、政府が国会に提出した住宅法改正案における社会住宅事業および軍人住宅の投資家に対する優遇規定は魅力的ではなく、現実的ではないと主張している。

具体的には、土地使用料の免除、プロジェクト対象土地全体の地代、付加価値税の優遇措置などの優遇措置は、社会住宅の販売価格や割賦販売価格で決まるものではないため、実際には投資家に対する優遇措置ではなく、購入者や割賦販売業者に対する優遇措置となります。

社会住宅建設分野（プロジェクト全体の利益ではない）に対して最大10%の利益を享受するという優遇措置について、企業はこの水準は低いと指摘した。企業はこの利益水準を12～15%に引き上げることを提案した。しかし、建設省は、利益水準を引き上げると社会住宅の価格が上昇し、購入者がそのコストを負担しなければならないと警告した。

この優遇措置は、プロジェクト全体の住宅用地面積の20%、または住宅床面積の20%を上限として、商業・サービス施設（住宅ではない）の建設に充てられます。投資家は、この施設の建設にかかる投資費用を社会住宅価格に含めず、別途計上することが認められており、この商業・サービス・施設から得られる利益のすべてを享受する権利を有します。これは、政府が国会に提出した草案によって既に解決されています。

建設省によると、上記の規制は投資家にとって真のインセンティブとなる。しかし、企業は、これらの商業・サービス事業は投資家に多額の資本投資を要求するにもかかわらず、リースのみで回収期間が長いため、この仕組みは魅力的ではなく、十分なインセンティブにならないと考えている。

これらのプロジェクトは大都市圏でのみ価値があり、他の地域では賃貸が困難です。その結果、事業の放棄や資金の停滞につながる可能性があります。

一方、建設省によると、社会住宅プロジェクトの投資家は、投資コストを相殺するために、プロジェクト内の総土地面積の20%を商業施設建設に投資する権利を有するという規定が設けられています。これは、政府が定めているように、社会住宅の販売価格、賃貸価格、購入価格の引き下げ、そして投資後の社会住宅の管理運営サービスのコスト削減に貢献するでしょう。

建設部は、上記のインセンティブ制度が約10年間、各省庁、地方自治体、企業によって安定的かつ効果的に実施されてきたことを強調した。

上記の現状を踏まえ、省は社会住宅プロジェクトの投資家に対するインセンティブ制度に関する規制の強化を提案する。これにより、公共投資資本を利用しない社会住宅建設プロジェクトの投資家は、社会住宅建設分野における総建設投資額の最大10%の利益を得る権利を有する。

同時に、プロジェクトエリア内の総住宅用地面積の 20% が、ビジネス、商業、住宅の建物の建設に投資するための技術インフラシステムの構築に投資されました。

投資家は、このプロジェクトの建設投資コストを社会住宅の価格に含めず、個別に計算し、このサービスと商業事業領域からのすべての利益を享受することができます。

商業用住宅の建設に投資する場合、投資家は土地に関する法律の規定に従って商業用住宅建設区域の土地使用料を支払わなければなりません。

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