市民が都市再生の主役となる時。
数十年にわたり、中国の都市再開発プロジェクトにおけるお決まりのシナリオは、政府が計画を立て、不動産会社が投資を行い、住民が補償金を受け取り、そして移転するというものだった。この大規模な解体と再建の手法によって、多くの人々が一夜にして億万長者となり、華やかな超高層ビル都市が誕生した。しかし、不動産市場が冷え込むにつれ、この旧来の方式には綻びが見え始めている。開発業者と住民の意見の相違や、新たな計画が人々の実際のニーズに合致しないといった理由で、多くのプロジェクトが予定より遅れているのだ。
こうした状況において、「住民主導型改修」モデルによる社会化アプローチは、老朽化した古いアパートに新たな息吹をもたらしている。つい最近、中国南部のテクノロジーハブである深圳では、築40年以上のアパートが、大手不動産会社に全面的に頼るのではなく、地元政府の指導と法的支援を受けながら、住民自身が主導する初の改修プロジェクトを正式に開始した。
この小規模プロジェクトには、1979年に建てられた公立幼稚園の古い集合住宅に住む、元従業員10世帯が参加しています。延床面積は約870平方メートルで、壁の剥がれ、配線が絡まり、大雨のたびに浸水するなど、建物は長年深刻な老朽化が進んでいました。これらの10世帯は、補償金をただ待つのではなく、全員一致で会合を開き、拠出額を合意し、専門機関の助言を受けながら必要な修繕について話し合い、適切な建設業者を直接選定することに同意しました。
1979年に建設された深センの集合住宅。写真：澎湃新聞。
経済的・社会的問題の解決策。
このモデルの本質は、国家予算への負担を軽減しつつ、国民の役割と主体性を高めることにある。深圳プロジェクトの具体的な費用は公表されていないが、広州で行われた面積1,700平方メートルを超える建物の同様のプロジェクトに基づくと、総再建費用は約800万元（120万米ドル相当）だった。平均すると、各世帯は約30万元（10億ベトナムドン以上）を支払い、長年住み慣れた土地に、全く新しい、近代的で安全な居住空間を手に入れたことになる。
この変化を分析した上海交通大学住宅都市農村開発センター所長のトラン・キエット氏は、「大規模な解体、大規模な建設、そして古い低層建築物から住民を移転させて高額で販売する高級マンションを建設するという従来の不動産開発モデルは、現在の停滞した市場において、長年親しまれてきた住宅地のほとんどにはもはや適していない」とコメントした。
トラン氏によれば、公的資金だけに頼ると、広範囲にわたる普及は困難になるという。「政府予算だけに頼ると、せいぜい老朽化が著しく危険な建物を対象としたモデルプロジェクトをいくつか支援できるだけで、それを大規模に展開することはできない」。
従来の移転方法と比較して、住民主導型モデルは多くの調和的な利点を提供します。この方法は、人々の希望を尊重し、長期にわたる紛争を最小限に抑え、コストを最適化し、財産に関する市民の責任をより明確に定義します。深センの建物では、床面積はマスタープランと同じですが、高齢者向けにエレベーターを統合し、浸水防止のために1階を高くし、換気および照明システムを包括的に改善しました。
再建後の建物の平面図。写真：ザ・ペーパー。
規模拡大における課題
多くの肯定的な兆候を示し、中国の都市再生戦略にも組み込まれているにもかかわらず、この「住民主導、住民責任」モデルは依然として実際的な障害に直面している。最大の課題は規模にある。深圳の建物はわずか10世帯という小規模さが利点となったが、数百、数千世帯が暮らす大規模な住宅地では、住民全員の合意を得ることは非常に困難である。さらに、多くの恵まれない家庭や一人暮らしの高齢者は、プロジェクトに参加するための経済的余裕がない。
この厄介な問題を解決するには、より柔軟な市場メカニズムが必要だと都市専門家は考えている。トラン・キエット氏は次のような解決策を提案した。「自主管理型の改修プロジェクトを普及させる鍵は、効果的な譲渡メカニズムを確立することだ。したがって、改修を必要としない、あるいは改修に参加できない住宅所有者には、適切なメカニズムを通じて物件を譲渡するよう促すべきである。」
具体的には、政府は都市開発基金や地元企業による、参加していない住民からのアパートの市場価格での買い取りを促進したり、より適切な移転先への移住を支援したりすることができる。これにより、空き地を残りの住民に調和的に配分することが可能となり、全体的な都市計画を阻害したり、建物全体の土地利用率を高めたりすることなく、居住空間を最適化することができる。
深圳、広州、北京で実施されているパイロットプロジェクトは、中国における老朽化した集合住宅の改修問題に対する新たなアプローチを切り開いている。住民はこれまで外部資源に完全に依存していたが、今では自らの住居建設プロセスに積極的に参加している。これは、都市の改修と近代化における資源の社会化と多様化という、多くのアジア主要都市が関心を寄せているテーマについて、有益な視点を提供している。
出典: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm
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