ベトナムは米国と中国からの大きなチャンスを歓迎、産業用不動産は活況を呈している？

米国と中国が主要地域で影響力を競う中、ベトナムには突破口を開く歴史的なチャンスがある。恩恵を受ける最初の分野は産業用不動産です。

ポジティブな兆候新年を迎え、株式市場は上昇傾向を続けました。産業用不動産株は、2023年の価格突破後、非常に活発に取引されています。2023年の外国直接投資（FDI）の流入も急増するでしょう。ベトナムの産業用不動産市場は、米国と中国という2つの超大国が、ベトナムを含むアジアでの躍進が期待される重要な地域で影響力を及ぼすべく競争する中で、活況を呈しており、これまで以上に明るい見通しがあると考えられています。 2023年9月に確立されたベトナムと米国の包括的戦略パートナーシップと、ベトナム・中国運命共同体の構築政策は、経済発展に多くの機会をもたらすことが期待されています。 SSI証券は最近発表したレポートの中で、2024年には工業団地（IP）の土地賃貸需要がプラスになると述べた。したがって、主に電子機器および半導体産業において、中国からベトナムへの生産施設の移転の傾向により、北部のIPの土地賃貸需要が増加すると予想されている。 CBREによると、2023年9月現在、Appleはベトナムに11のオーディオ機器製造施設を持ち、Lux Share、Foxconn、Compal、GoTekなどのAppleサプライヤーはベトナムで32の工場を運営している。一方、南部の工業団地は、製造業（繊維、木材、履物）、物流、食品・飲料部門が主な土地テナントとなり、2023年には低い水準からの回復を記録する可能性があります。 SSIは、多くの工業団地投資家が2023年後半に新規顧客と工業用地の賃貸に関する覚書（MOU）を締結したと述べた。これらのMOU契約は正式契約に転換され、2024年に収益が計上される可能性が高い。

実際、2023年後半の習近平国家主席のベトナム訪問後には、中国との取引のチャンスが存在する。訪問中に言及された主なポイントの1つは、中国企業によるベトナムへの投資だった。さらに、中国は大きな資本資源を有しており、世界的なインフラ整備の枠組みの中で海外投資をしたいと考えています。ベトナムがこれを効果的に活用する方法を知っていれば、これもチャンスとなる。最近、ベトナム企業は中国企業に国内工業団地への投資を促す機会を活用している。 2023年9月、ハナカグループ、ヴィデック、フックロックなど多くの企業が深センでベトナムの大規模工業団地と中国企業間の貿易投資を促進する会議に出席しました。米国にとって、包括的戦略パートナーシップは多くの新たな機会をもたらし、中国からの生産移転の流れに伴い、米国は半導体エレクトロニクス、半導体用鉱物、デジタルインフラ、エネルギー、インフラ、物流など多くの分野でベトナムをターゲットにしています。工業用不動産企業も有利です。外国直接投資（FDI）を誘致する機会は非常に大きいことがわかります。一方、産業用不動産の供給は限られています。これは、この分野の企業、特にダン・タン・タム氏のキンバック都市開発公社（KBC）にとって有利な要素です。 KBCは2023年にすべての債券債務を清算し、同時に外国資本を誘致するために土地面積を拡大しました。ダン・タン・タム氏の会社も、韓国と中国からのFDIの波を歓迎するために、北部の土地基金を拡大した。 2023年末、KBCはTrang Due 3工業団地（ハイフォン）の1/2000計画の承認を受けました。南部では、KBCは総資本5兆5000億ベトナムドン超でハウザン省の新たな工業団地に投資する準備を進めている。

KBCと同様に、Sonadezi Chau Duc（SZC）、Idico Corporation（IDC）、Viglacera（VGC）なども多くの好調な展開を記録しました。昨年は利益と株価が急激に増加し、2024年もプラスが続くと予想されています。SSI証券によると、賃貸用の工業団地用地の供給が限られているため、上場工業団地投資家の土地賃貸価格は2024年に平均15.5％上昇すると予想されています。2024年には、土地評価の難しさ、農地を工業団地用地に転換するためのオークション、および用地整地の補償により、工業団地の供給は依然として限られています。新しい工業団地は首相の承認後2～5年で稼働可能となる。ブルームバーグによれば、ベトナムの工業団地の賃貸価格は東南アジアの他の国と比べて低下している。しかし、ASEAN諸国の中でベトナムとの相関が最も高いインドネシアの工業団地の平均賃料と比べると、依然として21％低い。上場産業用不動産企業の利益は2024年に明確な差別化が見られると予測されていますが、全体としては2023年と比較して約9.3％増加する見込みです。SSIによると、ナムタンウイエン（NTC）のように、税引き後利益が2023年と比較して135％増加して5,450億ベトナムドンに達すると予想される企業もあり、目覚ましい成長を記録する可能性があります。一方、IDCの税引前利益は43％増加して2兆4000億ベトナムドンになると予想されている。 2023年末までに、工業団地投資家の利益/収益率（P/E）と株価/帳簿価格（P/B）の比率はそれぞれ14.8倍と2.75倍になります。これは、この分野の企業のシェアが2023年に24％急増し、VN指数が12.1％増加したため、2019年以来の最高レベルです。 2023年には、SZCの株価は2倍になり、IDCは80％増加し、KBCは31％増加しました。一方、工業団地業界は2024年にいくつかの困難に直面する可能性があります。たとえば、2024年1月1日から適用されるグローバル最低税により、工業団地のテナントに対する魅力的な税制優遇措置（操業開始後2年間の法人所得税免除、次の4年間の50％減税など）が削減されます。ベトナムやアジアの工業団地における賃貸価格の競争優位性は徐々に低下している。土地価格の上昇と土地取得手続きの長期化により、新しい工業団地への投資コストは高くなると予想されます。

2023年にはベトナムへのFDI流入額は3.5%増の232億ドルに達する見込みだ。さらに、2023年のFDIコミット総額は281億米ドルに達し、24.4%の大幅な増加となりました。 FDI資本は2024年も引き続き成長を維持すると予想されています。CBREによると、工業団地の入居率は2024年に増加すると予想されています。計画投資省によると、2023年には総面積12万ヘクタールの413の工業団地が設立される予定です。そのうち、295のプロジェクトが稼働しており、総面積は92,000ヘクタールを超えています。国内工業団地の入居率は約72.9％（2022年は71.9％）となっている。

ベトナムネット

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