サヴィルズのレポートによると、2022年第4四半期には、ヴィラとタウンハウスのセグメントで15件のプロジェクトが販売開始され、926戸のユニットが販売されました。これは過去5年間で最低の水準です。
サヴィルズによると、供給減少の主な理由の一つは、不動産セクターにおける法的問題で、投資家が新規プロジェクトの実施を困難にしていることが挙げられます。取引件数も5年ぶりの低水準を記録し、わずか196件で前年同期比52%減となりました。
市場を活性化させるため、投資家はこのセグメントの販売価格を積極的に引き下げました。ヴィラの主要価格は6%下落し、1億3,000万VND/m2となり、タウンハウスは1%下落し、1億7,200万VND/m2となりました。ショップハウスセグメントは最も顕著な変動を見せ、10%下落し、1億8,900万VND/m2となりました。
ハノイのヴィラやタウンハウスは近年やや減少傾向にあるものの、依然として非常に高い水準にある。（写真：DT）
2022年の二次市場では、土地資金が限られている都心部を中心に、前半は買い手の購買意欲が高まり、前年比で大幅な価格上昇が見られました。しかし、2022年第4四半期には、二次市場で2019年以来初めて四半期ベースでの価格下落が見られました。一方、ショップハウスの価格は2022年第3四半期から引き続き下落しました。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は、ヴィラとタウンハウスの価格は2022年第4四半期にわずかに下落する傾向にあるが、価格調整はそれほど大きくなく、投資家と個人投資家の両方にとって難しい問題でもあると述べた。
ハン氏によると、ハノイ市場におけるタウンハウスの全体的な価格水準は依然として高い。ハノイのヴィラのうち、100億～300億ドンの価格帯の物件が全体の55%を占め、300億ドンを超える価格帯の物件も20%、100億ドン未満の価格帯の物件も約22%を占めている。
現在の投資家にとって、初期投資コストも高くなります。これには、土地費用、資本コスト、そしてプロジェクト開発中に発生する問題によって予想よりもコストが高額になることによる財務コストが含まれます。
たとえば、ライセンスやプロジェクトの承認のプロセスが長期にわたると、投資コストが増加し、製品価格に影響を及ぼします。
「さらに、流通市場では投資家が多くの売買取引を行ったため価格が高騰し、価格調整の判断が難しくなっている」とアナリストは述べた。
さらに、ヴィラやタウンハウスについては、需要は依然として高い水準にあるものの、供給は限られています。また、高所得者層からの需要も高まっており、彼らは銀行からの借入をほとんど行わずに、ある程度の余剰資金を低層住宅への投資に充てています。
したがって、銀行金利が高い状況では売り圧力は発生しません。これが、このセグメントにおける価格下落が完全に顕著にならない理由です。
ハン氏は、2023年には流動性は改善する可能性があるものの、投資目的ではなく生活のための物件購入に重点が置かれるだろうとコメントした。ハノイは、既存の供給が高値で買い手にとって魅力的ではない状況において、特にインフラ整備と急速な都市化を背景に、フンイエン省やバクニン省といった近隣省との競争に直面している中で、手頃な価格で質の高いプロジェクトを必要とするだろう。
また、流動性不足を解消するため、多くの投資家がプロジェクトの譲渡を開始し、合併・買収（M&A）が活発化するケースもあります。強い意志と適切な交渉力を持つ投資家にとって、これは市場の浄化を促す選択肢の一つとなります。
浄化により、市場に評判が良く、経験豊富で、資金力のある投資家が集まり、不適切な製品を市場に投入したり、価格が上がっても製品がユーザーのニーズを満たさないといった既存の問題を克服できるようになります。
見通しとしては、2023年に市場に参入すると予想される15のプロジェクトから1,600戸が供給されることになる。
今後の供給量の20％はホアイドゥック地区が占めると予想されており、続いてタンチ地区が16％、ロンビエン地区が15％を占めると予想されている。
サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は、「新たなインフラプロジェクトは住宅市場を活性化させるでしょう。環状3.5号線や環状4号線といったプロジェクトが完成すれば、ホアイドゥック、メリン、ハドン、ダンフオン、トゥオンティンといった環状道路に隣接する地区において、2,900ヘクタールを超える80以上のプロジェクト開発が促進されるでしょう」とコメントしました。
「さらに、支援政策と困難が2023年の市場の回復を促進するだろう」とサヴィルズの専門家は強調した。
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