កត្តាធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យរស់ឡើងវិញ
របស់ Theo អ្នកសារព័ត៌មាន និងអត្ថាធិប្បាយសាធារណៈ, ព័ត៍មានពី Vietnam Report, ប្រភពដើមទុន - មូលនិធិដីធ្លី - គោលនយោបាយគឺជាសសរស្តម្ភទាំង 3 ដែលប៉ះពាល់ដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ជាពិសេស លទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនគ្រប់គ្រាន់អនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្មផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងសាងសង់ ដោយហេតុនេះប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ការប្រកួតប្រជែង និងការអភិវឌ្ឍន៍អាជីវកម្មនៅលើទីផ្សារ។
លើសពីនេះ ដើមទុនជួយសម្រួលដល់ការបង្កើតថ្មី និងវឌ្ឍនភាពបច្ចេកវិទ្យាក្នុងឧស្សាហកម្មនេះ ដោយអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុននានាទទួលយកបច្ចេកទេសសំណង់ទំនើប និងការអនុវត្តប្រកបដោយនិរន្តរភាព ដែលអាចបង្កើនប្រសិទ្ធភាព និងទាក់ទាញអ្នកប្រើប្រាស់ដែលយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះបរិស្ថាន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែអចលនទ្រព្យត្រូវបានចាត់ទុកថាជាវិស័យដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ ការទទួលបានដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគឺមិនងាយស្រួលនោះទេ។
ដើម្បីទប់ទល់នឹងការខ្វះខាតលំហូរសាច់ប្រាក់ ការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារពាណិជ្ជនៅតែជាជម្រើសកំពូលដែលមាន 52,8% នៃអាជីវកម្មជ្រើសរើសវា។ ជម្រើសនៃការចេញមូលបត្របំណុលបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2 ហើយឥឡូវនេះកំពុងបង្ហាញសញ្ញានៃការឡើងកំដៅ។ លើសពីនេះ ដំណោះស្រាយដើម្បីកាត់បន្ថយចំណាយប្រតិបត្តិការដូចជា៖ ការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពប្រតិបត្តិការ ការសម្រួលធនធានមនុស្ស និងរចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់បៀវត្សរ៍ដើម្បីផ្តល់ប្រាក់បៀវត្សរ៍ដល់បុគ្គលិកក៏មាននិន្នាការកើនឡើងផងដែរ។
កត្តាទីពីរគឺមូលនិធិដីធ្លីជាមូលដ្ឋានសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបង្កើតផែនការនិងអភិវឌ្ឍ។ បច្ចុប្បន្ននេះ បញ្ហារាំងស្ទះមួយដែលអាជីវកម្មកំពុងជួបប្រទះគឺតម្រូវការដែលគម្រោងត្រូវតែមានដីលំនៅដ្ឋាន ដែលជាលក្ខខណ្ឌពិបាកក្នុងការអនុវត្ត និងកំណត់ការបង្កើតគម្រោងខ្នាតធំ។
ប្រភពដើមទុន - មូលនិធិដីធ្លី - គោលនយោបាយគឺជាសសរស្តម្ភទាំង 3 ដែលជះឥទ្ធិពលដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024 ។ Illustration from internet
អាស្រ័យហេតុនេះ រដ្ឋសភាបានអនុញ្ញាតឱ្យរដ្ឋាភិបាលបង្កើតគម្រោងដាក់ជូនរដ្ឋសភា ដើម្បីផ្សព្វផ្សាយសេចក្តីសម្រេចស្តីពីការសាកល្បងការអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ជាមួយដីផ្សេងទៀតនឹងអនុញ្ញាត។ អ្នកវិនិយោគ "យល់ព្រមលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត ឬដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន" ឬនឹងដកចេញនូវបញ្ហាក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគ "មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន" ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។ .
ទីបំផុតមានគោលនយោបាយនិងច្រកផ្លូវច្បាប់ដែលបង្កើតទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើកាលពីអតីតកាល ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវបានជាប់គាំងដោយម៉ាទ្រីសនៃច្បាប់ត្រួតស៊ីគ្នានោះ កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងកំណែទម្រង់គោលនយោបាយនាពេលថ្មីៗនេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាកម្លាំងរុញច្រានដ៏ខ្លាំងក្លាមួយដើម្បីស្តារទីផ្សារឡើងវិញបន្ទាប់ពីរយៈពេលស្ងប់ស្ងាត់មួយ។
អាស្រ័យហេតុនេះ ច្បាប់ភូមិបាលដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មដោយរដ្ឋសភាកាលពីថ្ងៃទី១៨ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៤ បានដក "ក្របខណ្ឌតម្លៃដីធ្លី" និងកំណត់ "តារាងតម្លៃដី" ក្នុងមាត្រា ១៥៩។ បទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានវាយតម្លៃដើម្បីពន្លឿនដំណើរការប្រមូលដីធ្លី ការស្តារឡើងវិញ និងទីតាំង។ ការបោសសំអាតនៅពេលដែលតម្លៃសំណងត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើយន្តការទីផ្សារ។ ប្រតិបត្តិការផ្ទេរដីត្រូវបានបង់ពន្ធដោយផ្អែកលើ "តារាងតម្លៃដី" ថ្មីដែលនឹងនាំមកនូវប្រាក់ចំណូលកាន់តែច្រើនដល់ថវិកា។
លើសពីនេះ ច្បាប់មួយចំនួនទៀតក៏ត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្មផងដែរ ដូចជាច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម (អនុម័តនៅថ្ងៃទី 28 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 11) ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម (អនុម័តនៅថ្ងៃទី 2023 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 27) និងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន ( អនុម័តនៅថ្ងៃទី 11 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2023) ស្ថាប័នឥណទានដែលបានកែសម្រួល (អនុម័តនៅថ្ងៃទី 18 ខែមករា ឆ្នាំ 01) ដំបូងឡើយមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានទៅលើចិត្តវិទ្យានៃមុខវិជ្ជា ដែលបង្កើតសន្ទុះសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងការងើបឡើងវិញក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។
នៅពេលដែលច្បាប់ដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មចូលជាធរមានជាផ្លូវការ វាត្រូវបានព្យាករណ៍ថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងអភិវឌ្ឍក្នុងទិសដៅដែលមានសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពជាងមុន។ ជាពិសេសបទប្បញ្ញត្តិដែលមានគោលបំណងលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញលំនៅឋានសង្គមនៅក្នុងច្បាប់ថ្មីនេះ នៅពេលចូលជាធរមានជាផ្លូវការនឹងទាក់ទាញអាជីវកម្មឱ្យចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ និងលើកកម្ពស់ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដល់សង្គម។
ភាពខុសគ្នារវាងផ្នែកទីផ្សារ
របស់ Theo ពិភពលោកទីផ្សារ, យោងតាមព័ត៌មានពី Vietnam Report ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024 មានសញ្ញាវិជ្ជមានច្រើនជាងឆ្នាំ 2023 ប៉ុន្តែនឹងមានភាពខុសគ្នារវាងផ្នែកទីផ្សារ។
ជាពិសេស ផ្នែកដែលបម្រើដល់តម្រូវការអភិវឌ្ឍន៍ឧស្សាហកម្ម តម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ និងសមស្របនឹងលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុរបស់ប្រជាជននឹងងើបឡើងវិញមុនគេ។ ផ្នែកលំនៅដ្ឋាន ផ្ទះល្វែងប្រណិត និងផ្នែកអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាននឹងងើបឡើងវិញយឺតជាង។
ជាពិសេស អចលនទ្រព្យ និងអាផាតមិនលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប និងមធ្យម គឺជាផ្នែកដែលតម្រូវការលើសពីការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារ។ គោលនយោបាយដើម្បីបន្ធូរបន្ថយ និងលើកកម្ពស់ទីផ្សារនឹងក្លាយជាលក្ខខណ្ឌដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ និងធ្វើឱ្យទីផ្សារមានភាពអ៊ូអរម្តងទៀត។
សម្រាប់ការជួលការិយាល័យ និងអចលនទ្រព្យសួនឧស្សាហកម្ម កត្តាអំណោយផលជាច្រើនពីទីតាំងភូមិសាស្រ្ត ការវិនិយោគសាធារណៈក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ លំហូរមូលធន FDI ដ៏រឹងមាំទៅកាន់ប្រទេសវៀតណាម... ក៏នឹងជួយឱ្យផ្នែកនេះមានភាពទាក់ទាញម្តងទៀត។
ជាពិសេស ផ្នែកអចលនៈទ្រព្យសួនឧស្សាហ៍កម្មដឹកនាំនិន្នាការងើបឡើងវិញជាមួយនឹង 34,5% នៃអាជីវកម្មវាយតម្លៃថាមានសញ្ញាជាច្រើននៃភាពប្រសើរឡើងនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ។
ដោយឡែក អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន ផ្ទះល្វែងប្រណីត និងអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន ត្រូវបានគេចាត់ទុកថាមិនសូវមានសុទិដ្ឋិនិយម។ ហេតុផលគឺថាការផ្គត់ផ្គង់លើសបន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃកំណើនក្តៅ មនុស្សមិនចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងក្នុងការវិនិយោគលើផ្នែកទាំងនេះទេ។
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាពខ្វះខាតផលិតផលលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ដែលជាហេតុផលមួយដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារពិបាកក្នុងការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយនិរន្តរភាព។ ដូច្នេះហើយ អ្នកជំនាញនិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលលក្ខខណ្ឌជាក់ស្តែង និងធ្វើពិពិធកម្មផលិតផល មិនមែនផ្តោតតែលើការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់នោះទេ។
ដាវ វូ (T / ម៉ោង)
