របស់ Theo VTVយោងតាមអ្នកជំនាញ ផ្នែកអចលនទ្រព្យនីមួយៗនៃទីផ្សារវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2024 នឹងមានគំនួសពណ៌នៃការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួន ដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគបរទេស។
ព័ត៌មានពី ជនជាតិវៀតណាមយោងតាមរបាយការណ៍របស់ CBRE Vietnam ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2015 មក រដ្ឋាភិបាលបានចាប់ផ្តើមដករបាំងចេញដើម្បីឱ្យជនបរទេសអាចកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបាន។ ចាប់តាំងពីគោលនយោបាយកម្មសិទ្ធិផ្ទះសម្រាប់ជនបរទេសត្រូវបានបន្ធូរបន្ថយ អតិថិជនមកពីតំបន់អាស៊ី រួមទាំងប្រទេសចិន ហុងកុង និងតៃវ៉ាន់ (ចិន) បានក្លាយជាក្រុមវិនិយោគិនដ៏ធំនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅប្រទេសវៀតណាម។ ក្នុងចំណោមនោះ ផ្នែកអចលនទ្រព្យអាផាតមិនមានការពេញនិយម។
ដោយឡែកចំពោះប្រភេទផលិតផល CBRE បាននិយាយថា សម្រាប់អតិថិជន 10 នាក់ មានជនបរទេសចំនួន 9 នាក់ជ្រើសរើសទិញអាផាតមិន ជាពិសេសផ្នែកផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់នៅទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ។ គម្រោងដែលមានទីតាំងស្អាត និងតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងសក្ដានុពលនៃការកើនឡើងតម្លៃខ្លាំងនាពេលអនាគត ក៏ជាចំណូលចិត្តវិនិយោគរបស់អ្នកវិនិយោគបរទេសជាច្រើនផងដែរ។
ផ្នែកអចលនទ្រព្យនីមួយៗនៃទីផ្សារវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2024 នឹងមានគំនួសពណ៌នៃការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួនដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគបរទេស។ រូបភាពពីអ៊ីនធឺណិត
“ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានរបស់វៀតណាមមានសក្ដានុពលក្នុងការកើនឡើងតម្លៃខ្លាំងជាងប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់។ នេះក៏ជាពេលវេលាដែលទីផ្សារលំនៅឋានរបស់វៀតណាមឡើងថ្លៃដូចប្រទេសផ្សេងទៀតពីមុនដែរ។ ដូច្នេះហើយ មូលហេតុដែលអតិថិជនបរទេស 60% ទិញអចលនៈទ្រព្យនៅវៀតណាមមានគោលបំណងវិនិយោគដោយរង់ចាំឱ្យតម្លៃទ្រព្យសកម្មកើនឡើង ទើបអាចរកប្រាក់ចំណេញបាន។ ពីរបីនាក់នឹងជួលអាផាតមិនរបស់ពួកគេជាដំណោះស្រាយបណ្តោះអាសន្ន ខណៈពេលដែលរង់ចាំតម្លៃលក់កើនឡើង។ CBRE បាននិយាយថា មិនមានជនបរទេសច្រើនទេ ជាពិសេសអ្នកដែលមានគម្រោងទៅរស់នៅរយៈពេលវែងក្នុងប្រទេសវៀតណាម នឹងទិញផ្ទះសម្រាប់ប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ»។
យោងតាមស្ថិតិរបស់ក្រសួងសំណង់បានឱ្យដឹងថា មានជនបរទេសជាង 3.000 នាក់បានទិញផ្ទះនៅប្រទេសវៀតណាមនៅចុងត្រីមាសទី 2023 ឆ្នាំ 90 ដែលក្នុងនោះ 1.765% បានទិញផលិតផលផ្ទះល្វែង។ ចំនួនអតិថិជនបរទេសភាគច្រើនមកពីប្រទេសដូចជា ចិន ហុងកុង តៃវ៉ាន់ និងកូរ៉េ។ នេះគឺជាក្រុមអ្នកវិនិយោគដ៏ធំនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានវៀតណាម ដែលមួយផ្នែកដោយសារចម្ងាយភូមិសាស្ត្រនៃប្រទេសទាំងនេះទៅកាន់ប្រទេសវៀតណាម។ ក្នុងចំណោមនោះ អង្គការ និងបុគ្គលបរទេសបានកាន់កាប់ និងទិញផ្ទះនៅប្រទេសវៀតណាម ដែលប្រមូលផ្តុំភាគច្រើននៅក្នុងខេត្ត និងទីក្រុងធំៗ ដូចជាទីក្រុងហាណូយ (១៧៦៥) ទីក្រុងជាដើម។ HCM (850), Bac Ninh (110), Binh Duong (210), Ba Ria – Vung Tau (50)…
យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន ទោះបីជាមិនមានការកំណត់ចំនួនផ្ទះដែលមនុស្សម្នាក់អាចទិញបានក៏ដោយ ច្បាប់ក៏បានកំណត់យ៉ាងច្បាស់នូវចំនួនអតិបរមានៃជនបរទេសដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យកាន់កាប់នៅក្នុងគម្រោងមួយ ជាពិសេសគឺ 30.% នៃចំនួនផ្ទះសរុបសម្រាប់អាផាតមិន។ គម្រោង និងផ្ទះទីប្រជុំជនមិនលើសពី 250 នៅក្នុងអង្គភាពរដ្ឋបាលកម្រិតវួដ។
រយៈពេលជួលរយៈពេលវែងត្រូវបានកំណត់ត្រឹម 50 ឆ្នាំ ហើយអាចបន្តបានអាស្រ័យលើច្បាប់បច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែមិនលើសពី 49 ឆ្នាំ ឬអាចប្តូរទៅជាកម្មសិទ្ធិរយៈពេលវែង ប្រសិនបើជនបរទេសរៀបការជាមួយជនជាតិវៀតណាម។
របស់ Theo VTVផ្នែកអចលនទ្រព្យការិយាល័យក៏ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងផងដែរ។ ទីផ្សារបានឃើញកំណើនតម្រូវការពីអាជីវកម្មថាមពល ការផលិត និងប្រឹក្សាយោបល់ ដែលរួមចំណែកដល់ការរក្សាអត្រាកាន់កាប់ស្ថិរភាព។
ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ ដាណាង និងទីក្រុង។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ និន្នាការទីផ្សារការិយាល័យបើកឱកាសសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេសដែលមានសមត្ថភាពវិនិយោគ និងកំណត់ទីតាំងផលិតផលដែលត្រូវនឹងស្តង់ដារបៃតងដូចជា LEED, WELL, BREEAM វិញ្ញាបនបត្រ...
ដោយឡែកសម្រាប់ទីផ្សារហាណូយ វិនិយោគិនបរទេសបានចាប់ផ្តើមពង្រីកវិសាលភាពវិនិយោគរបស់ខ្លួននៅក្នុងតំបន់កំពុងអភិវឌ្ឍន៍នៃទីក្រុង ជំនួសឱ្យការផ្តោតសំខាន់ទៅលើស្រុកកណ្តាល។ នេះក៏ជាចលនាមួយដើម្បីចាប់យកនិន្នាការចលនានៃក្រុមការិយាល័យនៃទីភ្នាក់ងាររដ្ឋបាលសាធារណៈ និងឯកជន ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនក្នុងទីក្រុង និងនិន្នាការនៃការប្រមូលផ្តុំប្រជាជននៅក្នុងគម្រោងទីក្រុងធំៗមួយចំនួន រួមទាំងជុំវិញទីក្រុងផងដែរ។
សម្រាប់វិស័យលក់រាយ ការចូលរបស់ “យក្ស” ក្នុងវិស័យលក់រាយបានបង្ហាញពីភាពលេចធ្លោ និងភាពទាក់ទាញនៃទីផ្សារវៀតណាម។ វិនិយោគិនធំៗកំពុងស្វែងរកមូលនិធិដីធ្លីយ៉ាងសកម្ម ដើម្បីដាក់ពង្រាយគម្រោងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មទំនើបខ្នាតធំ ដោយផ្តោតលើបទពិសោធន៍អ្នកប្រើប្រាស់។
ជាធម្មតា នៅដើមខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2 ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យលក់រាយ "ឧកញ៉ា" Central Pattana ដែលជាសមាជិកនៃក្រុមលក់រាយឈានមុខគេរបស់ប្រទេសថៃ Central Group កំពុងរៀបចំបង្កើតនីតិបុគ្គលនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ដើម្បីចូលទៅក្នុងទីផ្សារលក់រាយដ៏រស់រវើកនេះ។
ឬមុននោះ THISO (ក្រុមសមាជិករបស់ THACO) បន្ទាប់ពីបើកផ្សារទំនើបអ៊ីម៉ាតទី 3 នៅក្នុងទីក្រុង។ ទីក្រុងហូជីមិញបានបង្ហាញយុទ្ធសាស្ត្ររបស់ខ្លួនក្នុងការពង្រីកផ្សារទំនើបទី 4 នៅភាគខាងជើងជាមួយនឹងការទទួលបានមូលនិធិដីទំហំ 2,4 ហិកតានៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង Tay Ho Tay ។
ផ្នែកទីផ្សារសណ្ឋាគារក៏បង្ហាញថាវាស្ថិតនៅលើផ្លូវឆ្ពោះទៅរកការងើបឡើងវិញ។ យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារ Savills Vietnam ការកាន់កាប់សណ្ឋាគារ និងតម្លៃជួលនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុង។ ទីក្រុងហូជីមិញទាំងអស់បានកត់ត្រាការកើនឡើង។ ជាពិសេស សមត្ថភាពជួលនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 21% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ជាមួយនឹងតម្លៃជួលជាមធ្យមក្នុងមួយយប់កើនឡើង 28% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។
ដូចគ្នាដែរ អត្រាកាន់កាប់សណ្ឋាគារនៅក្នុងទីក្រុង។ ទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើង 18% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ជាមួយនឹងផ្នែកផ្កាយ 5 ហើយនេះក៏ជាផ្នែកដែលបង្ហាញពីភាពប្រសើរឡើងខ្លាំងបំផុត ឈានដល់ 61% និងតម្លៃបន្ទប់ជាមធ្យមកើនឡើង 14% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ឈានដល់ 2,9 លានដុង/បន្ទប់/យប់។
ស្ថានភាពប្រតិបត្តិការនៃផ្នែកសណ្ឋាគារកំពុងមានភាពប្រសើរឡើងជាបន្តបន្ទាប់ វិនិយោគិនបរទេសជាច្រើនបានកោតសរសើរចំពោះភាពធន់នៃផ្នែកនេះ ហើយជឿជាក់លើសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារសណ្ឋាគារនៅវៀតណាម។ វិនិយោគិនបរទេសជាច្រើនជឿថា នេះក៏ជាពេលវេលាដ៏ត្រឹមត្រូវក្នុងការចូលទីផ្សារ។
ជាមួយនឹងអត្ថប្រយោជន៍ពីកត្តាម៉ាក្រូ និងការទាក់ទាញនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យភាគច្រើន វៀតណាមកំពុងក្លាយជាគោលដៅវិនិយោគដ៏ជោគជ័យសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់ និងវិនិយោគិនបរទេស។ ជាពិសេសនៅពេលដែលវិនិយោគិនបរទេសកាន់តែបើកចំហក្នុងទម្រង់វិនិយោគរបស់ពួកគេជាងពេលមុន។
ការរំពឹងទុករបស់អ្នកវិនិយោគវៀតណាម
យោងតាមក្រុមហ៊ុន Saigon Economics ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 មានចំណុចថ្មីសំខាន់មួយគឺ ជនជាតិវៀតណាមនៅបរទេស (ប្រជាជនរស់នៅបរទេសដោយគ្មានសញ្ជាតិវៀតណាម) អាចទិញផ្ទះនៅក្នុងប្រទេសកាន់តែងាយស្រួល និងទទួលបានសិទ្ធិដីធ្លីពេញលេញ ដីធ្លី លំនៅដ្ឋានដូចជាពលរដ្ឋក្នុងស្រុក និងជនជាតិវៀតណាមដែលរស់នៅក្រៅប្រទេស។ .
ជាក់ស្តែង មាត្រា ៤ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានបំពេញបន្ថែមជាមួយនឹងក្រុមដើមកំណើតវៀតណាមដែលរស់នៅក្រៅប្រទេស ប៉ុន្តែមិនមានសញ្ជាតិវៀតណាម។ ក្រុមនេះនឹងទទួលបាននូវសិទ្ធិពេញលេញលើដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋាន ដូចជាពលរដ្ឋក្នុងស្រុក និងជនជាតិវៀតណាមដែលរស់នៅក្រៅប្រទេស (អ្នកដែលនៅតែមានសញ្ជាតិវៀតណាម)។
មាត្រា 28 នៃច្បាប់នេះចែងយ៉ាងជាក់លាក់ថា ប្រជាជនដែលមានដើមកំណើតវៀតណាមរស់នៅក្រៅប្រទេសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចូលប្រទេសវៀតណាមដើម្បីទិញ និងជួលផ្ទះដែលភ្ជាប់ជាមួយសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន និងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋានក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ផ្ទះ។ ទទួលមរតកនូវសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅឋាន និងដីប្រភេទផ្សេងទៀតក្នុងដីតែមួយជាមួយផ្ទះ។
លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam បាននិយាយថា ការផ្លាស់ប្តូរនេះនឹងនាំមកនូវឱកាសវិនិយោគកាន់តែច្រើនដល់ក្រុមអ្នកទិញអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅបរទេស។ ដោយសារតែយោងតាមស្ថិតិរបស់គណៈកម្មាធិការរដ្ឋទទួលបន្ទុកជនវៀតណាមនៅក្រៅប្រទេស បរិមាណនៃការផ្ញើប្រាក់ទៅប្រទេសវៀតណាមពីឆ្នាំ 1993 (ឆ្នាំដំបូងនៃស្ថិតិផ្ទេរប្រាក់) ដល់ចុងឆ្នាំ 2022 ឈានដល់ជាង 190 ពាន់លានដុល្លារ ជិតស្មើនឹងចំនួននៃការផ្ទេរប្រាក់ពីដើមទុន FDI ។ ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា។ ក្នុងឆ្នាំ 2022 តែមួយប្រភពផ្ទេរប្រាក់ចំនួន 19 ពាន់លានដុល្លារបានធ្វើឱ្យវៀតណាមស្ថិតក្នុងក្រុមប្រទេសចំនួន 10 ដែលទទួលការផ្ទេរប្រាក់ច្រើនបំផុតពីបរទេស។
តម្រូវការផ្ទេរប្រាក់សម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យត្រូវបានកត់សម្គាល់។ យោងតាមស្ថិតិពីឆ្នាំ 2016 របស់វិទ្យាស្ថាន Central Institute for Economic Management Research ប្រហែល 15-20% នៃចំនួននោះត្រូវបានវិនិយោគដោយផ្ទាល់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើយើងធ្វើការគណនារហ័ស លេខនេះអាចមានចំនួនប្រហែល 10.000 អាផាតមិនក្នុងមួយឆ្នាំ។
“ការផ្លាស់ប្តូរបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បង្កើតសក្តានុពលដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់ទីផ្សារ ដោយសារដើមទុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីវៀតណាមនៅបរទេស។ កាលពីមុន ជនជាតិវៀតណាមនៅក្រៅប្រទេសដែលចង់វិនិយោគនៅវៀតណាមវិញ ត្រូវឆ្លងកាត់សាច់ញាតិ ឬញាតិសន្តាន ទើបនាំឲ្យមានជម្លោះមិនចាំបាច់មួយចំនួន។ លោក Troy Griffiths មានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់ថ្មីនឹងដោះស្រាយបញ្ហានេះ បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់ការវិនិយោគ និងកាត់បន្ថយលទ្ធភាពនៃហានិភ័យរវាងភាគីក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការវិនិយោគ។
អ្នកជំនាញម្នាក់ជឿជាក់ថា ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានក្នុងប្រទេសវៀតណាមកំពុងផ្តោតលើផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ដែលស្មើនឹងសមាមាត្រដ៏ធំនៃផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត។ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យបើកទ្វារឱ្យជនជាតិវៀតណាមនៅឯបរទេសនោះ ផ្នែកទាំងនេះនឹងមានការជំរុញតម្រូវការខ្លាំង ដោយដោះស្រាយបញ្ហាការផ្គត់ផ្គង់លើសពីតម្រូវការ។ រួមជាមួយនឹងដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយផ្សេងទៀត ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆាប់ៗនេះនឹងធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់រវាងបន្ទាត់ផលិតផល ដោយកាត់បន្ថយចម្ងាយទៅវដ្តនៃការងើបឡើងវិញ។
ដាវ វូ (T / ម៉ោង)
