អចលនទ្រព្យ​បន្ត​នាំមុខ​ក្នុង​ទិន្នផល​វិនិយោគ

តើចិត្តវិទ្យារបស់អ្នកទិញផ្ទះនឹងផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងដូចម្តេចក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំខាងមុខ?

ដោយផ្អែកលើទិន្នន័យធំៗ និងការស្រាវជ្រាវទីផ្សារទូទាំងវដ្តអភិវឌ្ឍន៍ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃ Batdongsan.com.vn បានព្យាករណ៍ថា ក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំខាងមុខ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមអាចនឹងឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដូចខាងក្រោម៖ ការបញ្ច្រាស់ទិសដៅ ការរុករក ការបង្រួបបង្រួម ការងើបឡើងវិញ និងស្ថេរភាព។ នៅដំណាក់កាលនីមួយៗ អ្នកទិញនឹងផ្តល់អាទិភាពដល់កត្តាផ្សេងៗគ្នានៅពេលជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យ។

ជាពិសេស ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ចុងឆ្នាំ ២០២៤ ទីផ្សារនៅតែស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលសាកល្បង។ អ្នកទិញផ្តល់អាទិភាពដល់កត្តាមួយចំនួនដូចជា ការបំពេញតម្រូវការរស់នៅជាក់ស្តែង ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ គោលនយោបាយគាំទ្រហិរញ្ញវត្ថុល្អ និងទិន្នផលជួលដែលមានស្ថេរភាព ខណៈពេលដែលបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការចំណាយផ្សេងៗ។ នៅដំណាក់កាលនេះ អាផាតមិនទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំង និងកត់ត្រាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបំផុតក្នុងចំណោមប្រភេទអចលនទ្រព្យទាំងអស់។

ដោយចូលដល់ដំណាក់កាលបង្រួបបង្រួមដែលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងចាប់ផ្តើមនៅក្នុងត្រីមាសទី 1/2025 អ្នកទិញ និងវិនិយោគិននឹងមានអារម្មណ៍សុវត្ថិភាពជាងមុនអំពីកត្តាហិរញ្ញវត្ថុ និងច្បាប់ ប៉ុន្តែនឹងនៅតែផ្តល់អាទិភាពដល់ផលិតផលដែលបំពេញតម្រូវការពិតប្រាកដ និងបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ល្អ។ នៅពេលនេះ ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌរូបិយវត្ថុកាន់តែអំណោយផល អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់ដូចជាផ្ទះដាច់ដោយឡែក និងផ្ទះល្វែងនឹងឃើញភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗនៃបរិមាណប្រតិបត្តិការ។

ចិត្តវិទ្យារបស់អ្នកទិញនៅដំណាក់កាលនីមួយៗនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ (រូបភាព៖ Batdongsan.com.vn)

ចាប់ពីត្រីមាសទី 2 ដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2025 ត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថាជារយៈពេលនៃការងើបឡើងវិញ ដោយមនុស្សយកចិត្តទុកដាក់កាន់តែខ្លាំងចំពោះតម្រូវការវិនិយោគ និងការកើនឡើងនៃតម្លៃ ហើយមិនបានផ្តោតការយកចិត្តទុកដាក់ច្រើនលើតម្លៃលក់ និងទិដ្ឋភាពផ្លូវច្បាប់ដូចក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារធ្លាក់ចុះនោះទេ។ នេះនឹងជាពេលវេលាដែលដីឡូត៍ និងវីឡាទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍របស់ពួកគេបន្តិចម្តងៗ និងមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលជាងមុន។ គេរំពឹងថាចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2026 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនឹងចូលទៅក្នុងវដ្តស្ថិរភាព ដោយអ្នកទិញផ្តល់អាទិភាពដល់ឱកាសវិនិយោគលើប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមានអត្រាការកើនឡើងនៃតម្លៃខ្ពស់ ការផ្គត់ផ្គង់មានកំណត់ ប៉ុន្តែតម្រូវការខ្ពស់។

ក្រៅពីការព្យាករណ៍និន្នាការរបស់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិនក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំខាងមុខ Batdongsan.com.vn ក៏វិភាគចំណង់ចំណូលចិត្តរយៈពេលខ្លីរបស់ពួកគេតាមរយៈការស្ទង់មតិអារម្មណ៍អ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024។ យោងតាមការស្ទង់មតិ អារម្មណ៍ទីផ្សារនៅតែមានស្ថេរភាព។ អ្នកទិញកំពុងរង់ចាំសញ្ញាវិជ្ជមានពីទីផ្សារ ដោយមានអត្រាការប្រាក់ទាបជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ 2023 និងគោលនយោបាយច្បាប់ថ្មីដែលនឹងចូលជាធរមាន ដែលបង្កើតអារម្មណ៍អំណោយផលជាងមុនក្នុងចំណោមសាធារណជន។

យោងតាមអ្នកជំនាញនៅ Batdongsan.com.vn សំណើ របស់រដ្ឋាភិបាល ក្នុងការអនុញ្ញាតឱ្យច្បាប់ដីធ្លី ច្បាប់លំនៅដ្ឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 គឺជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយ ដែលធ្វើឱ្យក្របខ័ណ្ឌច្បាប់កាន់តែច្បាស់លាស់ និងបង្កើនល្បឿននៃការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ។ ការអនុវត្តច្បាប់ទាំងនេះប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនឹងលើកកម្ពស់ការវាយតម្លៃដីធ្លីកាន់តែស៊ីសង្វាក់គ្នា និងប្រាកដនិយម រឹតបន្តឹងតម្រូវការសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងការអភិវឌ្ឍគម្រោងដើម្បីធានាសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញ សម្រួលដល់ភាពជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជនជាតិវៀតណាមនៅបរទេស ទាក់ទាញការវិនិយោគបរទេសកាន់តែច្រើន និងបង្កើនវិជ្ជាជីវៈ និងតម្លាភាពនៅក្នុងសហគមន៍ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។

កត្តាសំខាន់ៗដែលជំរុញឱ្យអ្នកទិញផ្ទះទិញផ្ទះ។

លើសពីនេះ តម្រូវការអចលនទ្រព្យនៅតែខ្លាំង ដោយក្រុមគោលដៅសំខាន់នៅក្នុងរយៈពេលខាងមុខគឺគ្រួសារវ័យក្មេង ជាពិសេសគូស្វាមីភរិយាថ្មីថ្មោង។ ការស្ទង់មតិមួយដោយអង្គភាពនេះបង្ហាញថា 73% នៃអ្នករៀបការហើយដែលគ្មានកូនមានគម្រោងទិញផ្ទះក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំក្រោយ។ ខណៈពេលដែលមនុស្សនៅលីវផ្តល់អាទិភាពដល់កន្លែងធ្វើការនៅពេលជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យ គូស្វាមីភរិយាចាប់អារម្មណ៍បំផុតលើសេវាកម្មដូចជាសាលារៀន និងមជ្ឈមណ្ឌលផ្សារទំនើប។ និន្នាការនៃការស្វែងរកអចលនទ្រព្យទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំកំពុងកើនឡើងដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់បឋមមានកំណត់ និងតម្លៃដំបូងខ្ពស់សម្រាប់គម្រោងបឋម។

ការស្ទង់មតិមួយលើអារម្មណ៍អ្នកប្រើប្រាស់នៅឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ ២០២៤ ក៏បានបង្ហាញផងដែរថា អ្នកទិញផ្តល់អាទិភាពដល់ការស្វែងរកព័ត៌មាននៅលើគេហទំព័រចុះបញ្ជីធំៗ និងគេហទំព័រផ្លូវការរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ នៅពេលពិចារណាលើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ពួកគេយកចិត្តទុកដាក់បំផុតចំពោះភាពរឹងមាំផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ខណៈពេលដែលនៅពេលជ្រើសរើសគម្រោង ការអនុលោមតាមច្បាប់គឺជាកត្តាចម្បង។ នៅពេលស្វែងរកជំនួយពីភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ អ្នកទិញឱ្យតម្លៃលើជំនាញ បទពិសោធន៍ និងអាកប្បកិរិយាលើសពីអ្វីៗទាំងអស់ បន្ទាប់មកគឺថ្លៃសេវាឈ្មួញជើងសារ។

អចលនទ្រព្យនៅតែជាក្រុមហ៊ុនដែលមានលទ្ធផលល្អបំផុតទាក់ទងនឹងផលចំណេញក្នុងចំណោមបណ្តាញវិនិយោគ។

យោងតាមទិន្នន័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ ពី Batdongsan.com.vn បណ្តាញវិនិយោគភាគច្រើនបានកត់ត្រាសញ្ញាវិជ្ជមានបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០២៣។ អចលនទ្រព្យនៅតែជាបណ្តាញដែលមានផលចំណេញពីការវិនិយោគខ្ពស់បំផុត។ គិតត្រឹមខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០២៤ តម្លៃលក់អចលនទ្រព្យជាមធ្យមបានកើនឡើង ២៤% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងដើមឆ្នាំ ២០២៣។ ទន្ទឹមនឹងនេះ សន្ទស្សន៍ VNIndex ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលតម្លៃភាគហ៊ុន បានកើនឡើង ១៩% តម្លៃមាស SJC បានកើនឡើង ១៧% និងអត្រាប្តូរប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកបានកើនឡើង ៨%។

ក្នុងនាមជាតំបន់ឈានមុខគេមួយទាក់ទងនឹងការកើនឡើងតម្លៃ ទីក្រុងហាណូយ បានកត់ត្រាការកើនឡើង 32% នៃតម្លៃស្នើសុំសម្រាប់ផ្ទះឯកជនបើប្រៀបធៀបទៅនឹងដើមឆ្នាំ 2023 ការកើនឡើង 31% សម្រាប់អាផាតមិន និងការកើនឡើង 10-19% សម្រាប់ដីធ្លី វីឡា និងផ្ទះល្វែង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃស្នើសុំសម្រាប់អចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញនៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរស្ទើរតែក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លះកន្លងមកនេះ លើកលែងតែអាផាតមិនដែលមានការកើនឡើងបន្តិចបន្តួច 6% ខណៈដែលប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតនៅតែរក្សាកម្រិតតម្លៃដដែល។

ទាក់ទងនឹងប្រភេទទីផ្សារ ដីឡូត៍ និងផ្ទះដាច់ដោយឡែកបានបង្ហាញពីការងើបឡើងវិញជាក់លាក់នៃការប្រាក់ និងប្រតិបត្តិការនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៤។ ជាពិសេស ការប្រាក់លើផ្ទះដាច់ដោយឡែកបានងើបឡើងវិញ ៨៧% និងការប្រាក់លើដីឡូត៍បានងើបឡើងវិញ ៦០% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទី ១/២០២១។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគ្រាន់តែជាការកែលម្អក្នុងស្រុកនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួន ជាពិសេសនៅខេត្តភាគខាងជើង។

អចលនទ្រព្យនៅតែជាបណ្តាញវិនិយោគដែលមានដំណើរការខ្ពស់បំផុត។

នៅក្នុងខេត្តភាគខាងជើងមួយចំនួន ដូចជា ខេត្តហ៊ុងអៀន ការចាប់អារម្មណ៍លើដីឡូត៍បានកើនឡើង ១៩៤% និងផ្ទះឯកជនកើនឡើង ៧០%។ ទីក្រុងហាណូយក៏បានឃើញការកើនឡើងនៃការចាប់អារម្មណ៍លើដីឡូត៍កើនឡើង ៧៥% និងផ្ទះឯកជនកើនឡើង ៤៨%។ កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍ និងតម្លៃបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅតំបន់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហាណូយ ដោយសារតែសកម្មភាពរៀបចំផែនការ និងដេញថ្លៃ។ ជាពិសេស នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៤ តម្រូវការដីឡូត៍នៅដុងអាញ យ៉ាឡាំ ហយឌឹក ថាច់ថាត និងក្វុកអយបានកើនឡើង ៤៨% - ១០៤% ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃស្នើសុំពី ៤% - ២៤% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ ២០២៣។

លើសពីនេះ អាផាតមិនគឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមានភាពរស់រវើកបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសនៅទីក្រុងហាណូយ។ ការស្រាវជ្រាវដោយអង្គភាពនេះបង្ហាញថា តម្រូវការសម្រាប់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានឡើងដល់កំពូលនៅក្នុងខែមីនា ឆ្នាំ២០២៤ ដោយកើនឡើងជិត ៦០% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងចុងឆ្នាំ២០២៣។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទោះបីជាការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ក៏តម្លៃមិនបានថយចុះដែរ។ តម្លៃស្នើសុំសម្រាប់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងខែឧសភា ឆ្នាំ២០២៤ គឺស្មើនឹងទីក្រុងហូជីមិញ ដោយឈានដល់ ៥០លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អាផាតមិននៅតែជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមានសាច់ប្រាក់ច្រើនបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារ។ ៤៨% នៃឈ្មួញកណ្តាលដែលចូលរួមក្នុងការស្ទង់មតិ Batdongsan.com.vn ជឿថា អាផាតមិនកំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលកំណើនខ្លាំង។

លោក ឌិញ មិញ ទួន នាយកតំបន់ភាគខាងត្បូងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn ជឿជាក់ថា បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារអាផាតមិនមិនបង្ហាញសញ្ញានៃ "ពពុះ" ទេ ពីព្រោះកត្តាដែលបង្កើតស្ថានភាពនេះគឺតម្រូវការកើនឡើងខ្ពស់ ជាមួយនឹងតម្រូវការវិនិយោគច្រើនជាងតម្រូវការជាក់ស្តែង តម្លៃត្រូវបានជំរុញឱ្យកើនឡើងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងសេដ្ឋកិច្ច និងអចលនទ្រព្យប្រភេទផ្សេងទៀត។ និងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុធូររលុងដែលបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការរឹតបន្តឹងដើមទុននៅក្នុងទីផ្សារ។

អាផាតមិនគឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមានភាពរស់រវើកបំផុតនៅលើទីផ្សារ ជាពិសេសនៅទីក្រុងហាណូយ។

ទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn បង្ហាញថា បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីក្រុងនានាជុំវិញពិភពលោក ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃអាផាតមិន និងផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប (GDP) របស់វៀតណាមនៅតែមិនខ្ពស់ពេកទេ។ គេប៉ាន់ប្រមាណថា ដើម្បីទិញអាផាតមិនទំហំ 50 ម៉ែត្រការ៉េនៅទីក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) វាត្រូវចំណាយពេលជាង 47 ឆ្នាំដើម្បីរកប្រាក់ចំណូល។ នៅទីក្រុងម៉ានីល (ហ្វីលីពីន) វាត្រូវចំណាយពេលជាង 56 ឆ្នាំ និងនៅទីក្រុងកូឡាឡាំពួរ (ម៉ាឡេស៊ី) វាត្រូវចំណាយពេលជិត 17 ឆ្នាំ។ នៅទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ ប្រជាជននឹងត្រូវចំណាយប្រហែល 14-15 ឆ្នាំនៃប្រាក់ចំណូលដើម្បីទិញអាផាតមិនដែលមានទំហំស្រដៀងគ្នា។

«អត្រាកំណើនប្រជាជននៅក្នុងទីក្រុងធំៗទាំងពីរបង្ហាញថាតម្រូវការអាផាតមិននៅតែខ្ពស់ខ្លាំង។ តម្រូវការលំនៅឋានសរុបដែលបានព្យាករណ៍សម្រាប់រយៈពេល 2021-2030 នៅទីក្រុងហាណូយគឺ 89 លានម៉ែត្រការ៉េ និងនៅទីក្រុងហូជីមិញគឺ 107.5 លានម៉ែត្រការ៉េ។ ទោះបីជាមានតម្រូវការខ្ពស់នេះក៏ដោយ តម្លៃអាផាតមិនបច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមិនខ្ពស់ពេកទេបើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីក្រុងដទៃទៀតនៅទូទាំងពិភពលោក»។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមិនត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតទាបនោះទេ ដោយសារអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់បញ្ញើទើបតែត្រូវបានកែតម្រូវឡើងលើ។ ដូច្នេះ មិនមាន «ពពុះ» នៅក្នុងទីផ្សារអាផាតមិនទេ។ តាមពិតទៅ ការផ្គត់ផ្គង់មានកំណត់ និងតម្លៃលក់ដំបូងខ្ពស់បានបណ្តាលឱ្យមានកំណើនខ្លាំងថ្មីៗនេះ» លោក ឌិញ មិញ ទួន បានពន្យល់។

ត្រាន់ ធី មី ញ៉ាត់

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html