តម្លៃផ្ទះល្វែងកំពុងកើនឡើងខ្លាំង តើអ្នកគួរទិញអាផាតមិនដោយគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកទេ?

គ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក តើអាផាតមិនអាចលក់ដូរបានទេ?

របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់ត្រីមាសទី 3 ពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារជាច្រើនភាគច្រើនយល់ស្របថាតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនថ្មីនៅ ទីក្រុងហាណូយ បានឈានដល់ 64-69 លានដុង/m2។ តម្លៃ​អាផាតមិន​ចាស់​ឡើង​ដល់ ៤៦-៥១ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ។

គួរកត់សម្គាល់ថា អាផាតមិនថ្មីមានតម្លៃលើសពី 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 70% នៃចំនួនផ្ទះល្វែងសរុបដែលបានលក់។ ផ្នែកនៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម 2 ពាន់លានដុងស្ទើរតែបាត់ពីទីផ្សារ។

ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងបានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនប្តូរមកទិញអាផាតមិនដោយគ្មានលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬលិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិផ្ទះ (ហៅថាសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) ព្រោះតម្លៃលក់ច្រើនតែទាបជាងអាផាតមិនដែលមានវិញ្ញាបនបត្រ។ សំណួរ​សួរថា តើ​ការទិញ​លក់​ក្នុងករណីនេះ​ស្របច្បាប់​ដែរ​ឬ​ទេ?

ចំណុច ក ប្រការ ១ មាត្រា ១៦០ នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ ២០២៣ ចែងថា សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ជួល ការផ្តល់អំណោយ ការផ្លាស់ប្តូរ បញ្ចាំ និងការរួមចំណែកដើមទុនដោយប្រើប្រាស់លំនៅឋាន លំនៅដ្ឋានត្រូវមានលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់ រួមទាំងវិញ្ញាបនបត្រដែលកំណត់ដោយច្បាប់ លើកលែងតែករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ២ នៃមាត្រានេះ។

ករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ 2 មាត្រា 160 នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ដែលដឹកនាំដោយក្រឹត្យលេខ 95/2024 រួមមានៈ

- ទិញ លក់ ជួល បញ្ចាំ លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ លក់ផ្ទះក្នុងករណីមានការរំលាយ ឬក្ស័យធន;

- រៀបចំអំណោយសម្រាប់ផ្ទះនៃការដឹងគុណ, ផ្ទះនៃក្តីស្រឡាញ់, និងផ្ទះនៃសាមគ្គីភាពដ៏អស្ចារ្យ;

- ការទិញ ជួល - ទិញផ្ទះដែលមានពីអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋានក្នុងករណីដូចខាងក្រោមៈ ផ្ទះជាកម្មសិទ្ធិសាធារណៈ; លំនៅឋានសង្គម, លំនៅឋានសម្រាប់កងកម្លាំងប្រដាប់អាវុធរបស់ប្រជាជន, លំនៅដ្ឋានបម្រើការតាំងទីលំនៅថ្មីមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិសាធារណៈ;

- ការជួល ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ការអនុញ្ញាត ការគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋាន;

- មរតកនៃលំនៅដ្ឋាន។

ដូច្នេះជាមួយនឹងអាផាតមិនដែលមិនមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកភាគីអាចទិញនិងលក់បានទាំងស្រុង។

គម្រោងផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Tran Khang)។

បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលត្រូវកត់សម្គាល់

មាត្រា 8 នៃក្រឹត្យលេខ 95/2024 ចែងយ៉ាងច្បាស់នូវឯកសារបញ្ជាក់ពីលក្ខខណ្ឌលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ការចូលរួមក្នុងប្រតិបត្តិការនៅពេលដែលមិនមានលិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិ។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ឬជួលផ្ទះក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋាន ត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់ថាផ្ទះទាំងនោះមានសិទ្ធិធ្វើអាជីវកម្ម ក្នុងករណីផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅ និងផ្ទះសម្រាប់កម្លាំងប្រដាប់អាវុធរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។

ផ្ទះប្រភេទនេះត្រូវតែមានឯកសារបញ្ជាក់ពីសិទ្ធិក្នុងការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ឬឯកសារបញ្ជាក់ពីការទទួលយករបស់ពួកគេឱ្យប្រើប្រាស់ ឯកសារបញ្ជាក់ពីសិទ្ធិក្នុងការជួញដូរស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ឬជួលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតដែលមិនមែនជាផ្នែកនៃគម្រោង ត្រូវតែមានលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី និងលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ក្នុងករណីតម្រូវឲ្យមានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឬត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់ពីការវិនិយោគលើការសាងសង់លំនៅដ្ឋាន។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ឬជួលទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈ ត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់ផ្ទះដែលមានសិទ្ធិជួល ឬលក់ តាមបញ្ញត្តិនៃមាត្រា ៦៣ និងមាត្រា ៦៩ នៃក្រិត្យលេខ ៩៥/២០២៤។

សម្រាប់​ប្រតិបត្តិការ​បរិច្ចាគ​ផ្ទះ​នៃ​ការ​ដឹងគុណ ផ្ទះ​សប្បុរសធម៌ និង​ផ្ទះ​សាមគ្គី អង្គការ​បរិច្ចាគ​ត្រូវ​មាន​ឯកសារ​បញ្ជាក់​ពី​ការ​សាងសង់​ផ្ទះ​សម្រាប់​ការ​បរិច្ចាគ។

ប្រសិនបើផ្ទះទទួលមរតកជាកម្មវត្ថុនៃការទិញ ឬជួល ត្រូវតែមានកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះស្របច្បាប់ ឬកិច្ចសន្យាជួល អមដោយឯកសារបញ្ជាក់ពីភាពជាម្ចាស់ផ្ទះ ឬបញ្ជាក់ពីការវិនិយោគលើការសាងសង់ផ្ទះដោយអ្នកលក់ ឬអ្នកជួល។

ចំពោះការលក់លំនៅឋានដោយអង្គការដែលរំលាយ ឬក្ស័យធន ត្រូវមានដំណោះស្រាយ ឬសេចក្តីសម្រេចអំពីការរំលាយអង្គការនោះ ឬសេចក្តីជូនដំណឹងពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចស្តីពីការរំលាយអង្គការដែលជាម្ចាស់លំនៅដ្ឋាន។ ក្នុងករណីក្ស័យធនត្រូវតែមានសេចក្តីសម្រេចពីតុលាការប្រជាជនដែលប្រកាសពីការក្ស័យធនរបស់អង្គការដែលជាម្ចាស់លំនៅដ្ឋាន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅពេលទិញអាផាតមិនដោយគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកអ្នកទិញអាចប្រឈមនឹងហានិភ័យជាច្រើន។ ក្នុងចំណោមពួកគេ ហានិភ័យធំបំផុតគឺថារដ្ឋនឹងមិនទទួលស្គាល់កម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃអាផាតមិន និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលភ្ជាប់ជាមួយគម្រោងផ្ទះល្វែងនោះ។

ហានិភ័យមួយទៀតគឺថា ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងនេះស្ថិតក្នុងទម្រង់នៃកិច្ចសន្យាអនុញ្ញាតការគ្រប់គ្រងដែលមានការកត់សម្គាល់ នោះមានន័យថា ម្ចាស់បន្ទាប់បន្សំ (ម្ចាស់ទីពីរតទៅ) ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រើអាផាតមិនតែប៉ុណ្ណោះ។ បន្ទាប់មក ប្រសិនបើសៀវភៅក្រហមត្រូវបានចេញ ម្ចាស់ទីមួយនឹងជាអ្នកដែលមានឈ្មោះនៅលើឯកសារ។ ម្ចាស់ទីមួយប្រហែលជាមិនសហការក្នុងការផ្ទេរឈ្មោះទៅម្ចាស់ថ្មីដើម្បីទាមទារដំឡើងថ្លៃនោះទេ។

ដូច្នេះនៅពេលដែលវិវាទកើតឡើងទាក់ទងនឹងទ្រព្យសម្បត្តិនេះ ពួកគេនឹងមិនត្រូវបានការពារដោយច្បាប់ឡើយ។ ក្នុងអំឡុងពេលដែលអចលនទ្រព្យមិនមានវិញ្ញាបនបត្រ អ្នកទិញមិនអាចខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដោយការបញ្ចាំផ្ទះល្វែងបានទេ។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm