លំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់ទៅទីផ្សារវិញ អចលនទ្រព្យដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ពេញលេញ "លំហូរ" យ៉ាងខ្លាំង

អតិថិជនមានភាពអ៊ូអរក្នុងការស្វែងរកផ្ទះ ឈ្មួញកណ្តាលមានការរំភើបក្នុងការ "បិទ" កិច្ចព្រមព្រៀង

នៅឆ្នាំ 2022 ការរាតត្បាត Covid-19 ត្រូវបានគ្រប់គ្រងជាបណ្តើរៗ ដោយមានអារម្មណ៍ថាត្រូវការការដោះស្រាយ លោក Nguyen Hoang Vu (អាយុ 23 ឆ្នាំ) បានសម្រេចចិត្តស្វែងរកផ្ទះល្វែងតូចមួយដែលមានតម្លៃសមរម្យដើម្បីទិញ។

ដោយបានពិគ្រោះជាមួយជាន់ជួញដូរជាច្រើន និងការផ្លាស់ប្តូរជាមួយឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើន លោក វូ បានដឹងថាចាប់ពីខែកក្កដា ឆ្នាំ 2022 ដល់ចុងឆ្នាំ 2022 តម្លៃផ្ទះល្វែងធៀបនឹងកម្រិតទូទៅនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតនៅលើទីផ្សារក៏ដូចជារយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុនគឺខ្ពស់ណាស់។

មូលហេតុគឺនៅពេលនោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យស្ទើរតែ "កក" មិនមានគម្រោងសាងសង់ថ្មីច្រើនទេ គម្រោងចាស់ត្រូវបានរុះរើ និងហួសរយៈពេលតម្លៃកំពូល ដូច្នេះការទិញមិនមានប្រសិទ្ធភាព។

ជាពិសេសបញ្ហាដែលធ្វើឲ្យលោក Vu ព្រួយបារម្ភបំផុតនោះគឺ ការប្រែប្រួលខ្លាំងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅពេលនោះ ជាមួយនឹងព័ត៌មានមិនអំណោយផលជាច្រើននៅលើទីផ្សារ ធ្វើឲ្យលោក Vu មានការស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការទិញ-លក់ផ្ទះ។

អចលនទ្រព្យ - លំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់ទៅទីផ្សារវិញ អចលនទ្រព្យដែលមានស្ថានភាពស្របច្បាប់ពេញលេញ 'លំហូរ' យ៉ាងខ្លាំង — ពិធីប្រគល់គម្រោងនេះមានទីតាំងនៅ Tay Mo ទីក្រុងហាណូយ។

ដូច្នេះហើយ លោក វូ ត្រូវចំណាយពេលជាងកន្លះឆ្នាំក្នុងការពិចារណា និងគណនា មុនពេលដែលលោកសម្រេចចិត្តចំណាយប្រាក់ដើម្បីទិញអាផាតមិន 2 បន្ទប់គេងនៅទីក្រុង Tay Mo ទីក្រុងហាណូយ ដែលតាមការវាយតម្លៃរបស់លោក ជាមួយនឹងទីតាំង ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ បរិក្ខារ និងស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ បានបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌទាំងអស់ដែលលោកបានកំណត់។

“ខ្ញុំមានអារម្មណ៍ថា គ្រឿងបរិក្ខាររបស់អាផាតមិននេះមានតម្លៃ ៣ពាន់លានដុង ដែលចំណាយលើផ្ទៃដី ៥៥ ម៉ែត្រការ៉េ ដោយមិនគិតពីឯកសារច្បាប់ពេញលេញរបស់គម្រោង ក៏ធ្វើឱ្យខ្ញុំមានអារម្មណ៍សុវត្ថិភាពក្នុងការដកលុយដែរ ព្រោះខ្ញុំបានបង់តែម្តង ខ្ញុំត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃសេវា និងថ្លៃចតរថយន្តរយៈពេល ៣ ឆ្នាំ មិនថាបន្ទាប់ពីទិញផ្ទះបានជាងកន្លះឆ្នាំ តម្លៃនៃផ្ទះបានកើនជិត 40 លានដុង។ ងួន ឌឿ ទិន ។

បន្ទាប់ពីទទួលបានផ្ទះនោះ ដោយដឹងថាគម្រោងនេះមានសក្ដានុពលនៃការលូតលាស់ និងមានមូលដ្ឋានគ្រឹះផ្នែកច្បាប់ដ៏រឹងមាំ លោក Vu បានសម្រេចចិត្តទិញអាផាតមិនមួយទៀតនៅក្នុងអគារតែមួយសម្រាប់ជួល។ ទឹកប្រាក់សរុបដែលលោក Vu ត្រូវចំណាយដើម្បីទិញអាផាតមិនទាំងពីរខាងលើមានចំនួន ៥,៩ពាន់លានដុង ស្មើនឹងតម្លៃជាមធ្យមប្រហែល ៥៤,៥លានដុង/ម២។

អចលនទ្រព្យ - លំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់ទៅទីផ្សារវិញ អចលនទ្រព្យដែលមានស្ថានភាពស្របច្បាប់ពេញលេញគឺ 'អណ្តែត' យ៉ាងខ្លាំង (រូបភាពទី 2) ។ — តម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយតម្រូវការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះតែងតែខ្ពស់។

បន្ទាប់ពីស្ទើរតែគ្មានប្រតិបត្តិការនៅឆ្នាំ 2022 លោក Nguyen Van Linh ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបាននិយាយថាចាប់ពីត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 អតិថិជនចាប់ផ្តើមស្វែងរកអចលនទ្រព្យហើយនៅដើមត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 គាត់អាច "បិទ" ផ្ទះសម្រាប់អតិថិជន។

នៅដើមខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2023 លោក Linh បានចែករំលែកថា ចំនួនអតិថិជនដែលកំពុងស្វែងរកអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ហើយចំនួនអតិថិជនដែលកំពុងស្វែងរកដំបូន្មានពីឈ្មួញកណ្តាល និងការមកមើលផ្ទះដោយផ្ទាល់ក៏បានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗ។

គិតត្រឹមដើមខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2023 យោងទៅតាមការវាយតម្លៃទីផ្សាររបស់សមាគមអ្នកអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) លំហូរសាច់ប្រាក់ដែលទំនេរក្នុងចំណោមប្រជាជន ទោះបីជាមិនច្រើនក៏ដោយ ប៉ុន្តែបានចាប់ផ្តើមត្រលប់ទៅការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យវិញ។

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ក្រសួងសំណង់ បរិមាណប្រតិបត្តិការក្នុងទីផ្សារកំពុងមានភាពប្រសើរឡើងជារៀងរាល់ត្រីមាស។ បរិមាណប្រតិបត្តិការបានស្ទុះងើបឡើងវិញដោយសារ "ការស្រូបយក" បន្តិចម្តង ៗ នៃការផ្លាស់ប្តូរការគាំទ្រយ៉ាងខ្លាំងដោយរដ្ឋាភិបាល និងផ្នែកមួយនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់មកវិញដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ទាប។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទំហំប្រតិបត្តិការមានត្រឹមតែប្រហែល 50% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 តែមួយប្រតិបត្តិការជិត 6,000 ត្រូវបានកត់ត្រា ខ្ពស់ជាង 1.5 ដងធៀបនឹងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 និងច្រើនជាងពីរដងនៃត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វានៅតែមានត្រឹមតែប្រហែល 10% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងពេលវេលាមុនពេលការរាតត្បាត Covid-19 ។

ស្ថិតិក៏បង្ហាញផងដែរថាជិត 90% នៃប្រតិបត្តិការគឺជាអាផាតមិនពីគម្រោងដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះ នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងដែលបានដំណើរការនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។

អត្រាការប្រាក់ទាបជួយបង្កើនតម្រូវការ

ដោយចែករំលែកអំពីតម្លៃនៃផ្នែកអាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ លោក ឡេ បាវឡុង នាយកយុទ្ធសាស្រ្តនៃ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃផ្ទះល្វែងនាពេលខាងមុខនឹងពិបាកធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងដោយសារតែផលិតផលបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដនៅតែជាចំណុចភ្លឺនៃទីផ្សារ។

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ Batdongsan.com.vn សម្រាប់ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 អាផាតមិនគឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលរងផលប៉ះពាល់តិចតួចបំផុតពីផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាននៃទីផ្សារកាលពីឆ្នាំមុន ដោយសារប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ដោយតម្រូវការទិញអាផាតមិនកើនឡើង 1% និងសម្រាប់ជួលអាផាតមិនកើនឡើង 6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុងចំណោមនោះ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី ២ ទៅ ៤ ពាន់លានដុងគឺជាការស្វែងរកច្រើនជាងគេ។ ក្រោយរយៈពេល 8 ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ បានកើនឡើង 82% និង 56% រៀងៗខ្លួន ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជននៅតំបន់ទីក្រុងកើនឡើងត្រឹមតែ 39% ប៉ុណ្ណោះ។

អចលនទ្រព្យ - លំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់ទៅទីផ្សារវិញ អចលនទ្រព្យដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ពេញលេញ 'លំហូរ' យ៉ាងខ្លាំង (រូបភាពទី 3) ។ — ប្រាក់ចំណេញនៃបណ្តាញវិនិយោគមួយចំនួន (ប្រភព៖ Batdongsan.com.vn)។

លោក ឡុង បានមានប្រសាសន៍ថា “ដោយសារតែតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយតម្រូវការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះតែងតែខ្ពស់ អត្រាប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមនៅពេលវិនិយោគលើអាផាតមិនឡើងដល់ 12.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ ដូច្នេះនេះគឺជាអត្រាប្រាក់ចំណេញល្អប្រសើរ និងមានស្ថេរភាពជាងការវិនិយោគប្រភេទផ្សេងទៀតដូចជា ភាគហ៊ុន មាស រូបិយប័ណ្ណបរទេស ដីធ្លី និងការសន្សំ។

ដោយវាយតម្លៃស្ថានភាពទីផ្សារទូទៅ លោកបណ្ឌិត Pham Anh Khoi ប្រធានសេដ្ឋវិទូ និងជានាយកវិទ្យាស្ថានសេវាកម្ម Dat Xanh Services សម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច - ហិរញ្ញវត្ថុ - ស្រាវជ្រាវអចលនទ្រព្យ (DXS - FERI) បាននិយាយថា រយៈពេលនៃ "ការខាតបង់" ការបញ្ចុះតម្លៃដ៏គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល ការលើកទឹកចិត្តដ៏ធំ ... របស់អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនបានចប់ហើយ។

នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានកត់ត្រាលំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់មកវិញពីអតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគ ហើយចំនួននៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់។

លោក ខូយ បានមានប្រសាសន៍ថា “គម្រោងដែលបំពេញតាមតម្រូវការជាក់ស្តែង តម្លៃសមរម្យ កាលវិភាគទូទាត់ដែលអាចបត់បែនបាន និងស្របតាមច្បាប់តែងតែត្រូវបានស្វែងរក។ អចលនទ្រព្យនៅតែត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នកវិនិយោគជាច្រើនជាជម្រកសុវត្ថិភាពសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់”។

អចលនទ្រព្យ - លំហូរសាច់ប្រាក់ត្រឡប់ទៅទីផ្សារវិញ អចលនទ្រព្យដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ពេញលេញ 'លំហូរ' យ៉ាងខ្លាំង (រូបភាពទី 4) ។ — នាយក DXS – FERI បណ្ឌិត Pham Anh Khoi ។

អាស្រ័យហេតុនេះ នាយកក្រុមហ៊ុន DXS – FERI បានវិភាគថា ថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាលបានធ្វើការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំងជាច្រើនដើម្បីកែលម្អទីផ្សារ ដោយគ្រាន់តែទម្លាក់អត្រាការប្រាក់តែម្នាក់ឯងបានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់អ្នកទិញផ្ទះ ជួយបង្កើនតម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អតិថិជនដែលមានឆន្ទៈក្នុងការចំណាយលើផលិតផលអចលនទ្រព្យនៅពេលនេះ លោក ខូយ វាយតម្លៃថា វាអាស្រ័យភាគច្រើនលើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង។ ផលិតផលពីវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះដែលមានគុណភាពល្អប្រាកដជាអាចទាក់ទាញអតិថិជនបានយ៉ាងងាយ ។

ប្រភព