តម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងរាំ៖ តើជំងឺដីនឹងត្រលប់មកវិញទេ?

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក តម្លៃអចលនវត្ថុបានបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលធ្វើអោយមនុស្សជាច្រើនភ្ញាក់ផ្អើល ដោយក្នុងនោះផ្នែកពីរដែលមានការកើនឡើងខ្លាំងជាងគេគឺ អាផាតមិន និងដីលំនៅដ្ឋាន។

យោងតាមទិន្នន័យពីសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ នៅដើមឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើងប្រហែល 38% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019 ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃនៅក្នុងផ្នែកនេះបានកើនឡើង 16% ។

ដោយសង្កត់ធ្ងន់លើការពិតនៃការកើនឡើងតម្លៃអាផាតមិន របាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុន PropertyGuru Vietnam Company បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយមានតម្លៃជាមធ្យម 46 លានដុង/m2 កើនឡើង 17% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

ការអង្កេតទីផ្សារវាងាយនឹងមើលឃើញថាតម្លៃអាផាតមិនត្រូវបានកែសម្រួលជានិច្ចដើម្បីកើនឡើង។

លោក Tran Van Liem (ស្រុក Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) បានជូនដំណឹងថា នៅចុងឆ្នាំ 2023 លោក និងភរិយាត្រូវបានដកស្រង់តម្លៃ 2,7 ពាន់លានដុងសម្រាប់ផ្ទះល្វែងទំហំ 70 ម 2 នៅផ្លូវ Ngoc Hoi (ស្រុក Hoang Mai)។ ប៉ុន្តែនៅដើមឆ្នាំ 2024 តម្លៃអាផាតមិននេះបានកើនឡើងដល់ 2.9 ពាន់លានដុង ហើយរហូតមកដល់ពេលនេះតម្លៃបានបន្តកើនឡើង 200 លានដុង រហូតដល់ 3.1 ពាន់លានដុង ដែលធ្វើអោយលោក Liem ភ្ញាក់ផ្អើល។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា “ បច្ចុប្បន្ននេះ អាផាតមិនដែលមានទីតាំង និងតំបន់ស្រដៀងគ្នានេះកំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃចាប់ពី 3 ទៅ 3.1 ពាន់លានដុង។ ខ្ញុំពិតជាភ្ញាក់ផ្អើលណាស់ព្រោះតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងជារៀងរាល់ខែ និងកើនឡើងរាប់រយលានដុង ”។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ លោកស្រី Tran Nguyet Minh (Ha Dong ទីក្រុងហាណូយ) ក៏រកបានប្រាក់ចំណេញចំនួន ២០០ លានដុងផងដែរ បន្ទាប់ពីវិនិយោគតែប៉ុន្មានខែលើអាផាតមិន។ នៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023 នាងបានទិញអាផាតមិនមួយនៅ Linh Dam (ស្រុក Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) ក្នុងគោលបំណង "ដើរលេង" ទីផ្សារ។ នៅពេលទិញតម្លៃផ្ទះល្វែង 60 ម 2 គឺ 2.6 ពាន់លានដុង។ ប៉ុន្តែមកដល់ខែមករា ឆ្នាំ 2024 អាផាតមិនរបស់នាងត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាលស្នើសុំឱ្យទិញវិញក្នុងតម្លៃ 2.7 ពាន់លានដុង ហើយឥឡូវនេះឈ្មួញកណ្តាលសុខចិត្តបង់ 2.9 ពាន់លានដុង។

អ្នកជំនាញព្យាករណ៍ថា ជំងឺគ្រុនដីទំនងជាមិនកើតឡើងនៅឆ្នាំ 2024។ (រូបភាពរូបភាព)

មិនត្រឹមតែអាផាតមិន តម្លៃដីលំនៅឋាន ជាពិសេសផ្ទះនៅតាមផ្លូវនានាក៏ឡើងថ្លៃដែរ។ របាយការណ៍របស់ PropertyGuru Vietnam បង្ហាញថាទីផ្សារដីលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2024 នឹងបន្តកើនឡើង។ ជាពិសេស ផ្ទះឯកជននៅស្រុក Tay Ho កើនឡើងច្រើនជាងគេ គឺ ៩%។ ស្រុកផ្សេងទៀតដូចជា Dong Da, Ha Dong, Hai Ba Trung, Hoang Mai ក៏កើនឡើងពី៤ទៅ៨%។

បើទោះជាតម្លៃកើនឡើងខ្លាំងក៏ដោយ ក៏ទំហំនៃការជួញដូរនៅតែខ្ពស់ខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារកាន់តែក្តៅ។

អ្នកជំនាញ៖ គ្រុនក្តៅដីទំនងជាមិនត្រលប់មកវិញទេ។

ការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងការរស់ឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនបានព្យាករណ៍ថា ជំងឺគ្រុនដីថ្មីដូចជានៅឆ្នាំ 2021 អាចនឹងកើតឡើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើយោងតាមអ្នកជំនាញ នេះមិនមែនជាហេតុផលសម្រាប់ការព្រួយបារម្ភនោះទេ ដោយសារតែទីផ្សារកាន់តែមានតម្លាភាពជាងមុន។

ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលថ្មីៗនេះនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យមួយចំនួនមិនមែនជាជំងឺដីធ្លីទេ។ (រូបភាពគំនូរ)

លោក Pham Duc Toan នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) បាននិយាយថា "បាត" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យឥឡូវនេះអាចត្រូវបានកំណត់ថាជាត្រីមាសទី 2 និងទី 3 នៃឆ្នាំ 2023 ។ ការងើបឡើងវិញបានធ្វើឡើងបន្ទាប់ពីនោះក្នុងបរិបទនៃការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ។ ឥទ្ធិពលនៃអត្រាការប្រាក់ទាបបានបន្តដល់ត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ដែលបណ្តាលឱ្យអ្នកវិនិយោគសម្រេចចិត្តដកការវិនិយោគរបស់ពួកគេជំនួសឱ្យការដាក់ប្រាក់នៅក្នុងធនាគារ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ នោះមិនមានន័យថាទីផ្សារនឹងក្តៅខ្លួននោះទេ។ " ខ្ញុំឃើញថាក្នុងរយៈពេលខ្លី និងមធ្យមនឹងមិនមាន "គ្រុនក្តៅដី" ទេ ការផ្លាស់ប្តូរថ្មីៗរបស់រដ្ឋដូចជា សេចក្តីព្រាងស្តីពីការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរ ការកំណត់ចំនួនផ្ទះចំនួន 5... ទាំងអស់នេះបង្ហាញថា ការវិនិយោគនឹងរឹតត្បិតកាន់តែខ្លាំង ជំនួសឱ្យការងាយស្រួលដូចពីមុន។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមក៏បានមានប្រសាសន៍ថា ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលថ្មីៗនេះនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យមួយចំនួនមិនមែនជាជំងឺគ្រុនក្តៅដីទេ ប៉ុន្តែជាសញ្ញាមិនប្រក្រតីក្នុងស្រុកនៅលើទីផ្សារ។

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា “ ក្នុងបរិបទដែលអចលនទ្រព្យមិនទាន់ងើបឡើងវិញពេញលេញ គម្រោងនៅតែជាប់គាំង ប្រជាជន និងអាជីវកម្មនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន… បាតុភូតតម្លៃនៅតែកើនឡើង និងកើនឡើងម្តងទៀតនៅក្នុងតំបន់ដែលគ្មានគម្រោងថ្មីគឺមិនធម្មតាទេ ”។

ដោយពន្យល់ពីហេតុផលនៃ "ភាពមិនប្រក្រតី" នេះ លោក Dinh មានប្រសាសន៍ថា ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ អ្នកវិនិយោគគ្មានឱកាសក្នុងការវិនិយោគទេ ដោយសារមិនមានការផ្គត់ផ្គង់។ នេះអាចបណ្តាលឱ្យអាជីវកម្ម និងឈ្មួញកណ្តាលមួយចំនួននៅពេលនេះបង្កើតព័ត៌មានក្លែងក្លាយអំពីតម្លៃ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ... ធ្វើឱ្យទីផ្សារក្តៅ ប៉ុន្តែនោះមិនមែនជាធម្មជាតិទេ។ គោលបំណងគឺដើម្បីជំរុញអ្នកវិនិយោគឱ្យចំណាយប្រាក់។

លោក Dinh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា " វិនិយោគិនដែលមានបទពិសោធន៍ និងចំណេះដឹងកម្រនឹងចូលរួមក្នុងរឿងនោះណាស់ ហើយប្រសិនបើពួកគេខ្វះចំណេះដឹងឯកទេស ពួកគេអាចងាយនឹងជាប់ក្នុងរលកនេះ។ ក្នុងបរិបទ សេដ្ឋកិច្ច ដ៏លំបាក ដោយគ្មានការវិនិយោគធំជាក់លាក់ណាមួយនៅក្នុងតំបន់នោះ ប្រសិនបើតម្លៃដីកើនឡើងភ្លាមៗ យើងគួរសង្ស័យថាជាការកើនឡើងតម្លៃមិនពិតប្រាកដដែលមិនស្របតាមច្បាប់ "។

ទន្ទឹមនឹងនោះ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group ក៏បាននិយាយថា ដោយសារតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើង មិនមែនមានន័យថាពួកគេមិនអាចធ្លាក់ចុះនោះទេ។

ភស្ដុតាងគឺថា កន្លងមកក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០០៨ - ២០១០ មានគម្រោងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃ ៥០ - ៧០ លានដុង/ម២។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងឆ្នាំ 2011 - 2013 នៅពេលដែលទីផ្សារបានលេចចេញនូវគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅលើទីផ្សារបានធ្លាក់ចុះភ្លាមៗ។

ដូច្នេះហើយ តំណាងក្រុមហ៊ុន G6 Group បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា ប្រសិនបើសេណារីយ៉ូចាស់កើតឡើងម្តងទៀត តម្លៃផ្ទះអាចនឹងធ្លាក់ចុះពីឆ្នាំ 2026។ មូលហេតុគឺដោយសារតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានជាទូទៅ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម ជាពិសេសនឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការនីតិវិធី ដោយបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងរយៈពេលប្រហែលមួយឆ្នាំក្រោយ ដែលជួយសម្រួលដល់តម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ចូវអាញ់

ប្រភព