តម្លៃដីកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងចាប់ពីឆ្នាំ 2026៖ ឱកាស និងបញ្ហាប្រឈមសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

បញ្ហាតម្លៃដីធ្លីនៅតែបន្តជាប្រធានបទដែលទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីសាធារណជន ជាពិសេសបន្ទាប់ពីមន្ទីរកសិកម្ម និងបរិស្ថានខេត្ត-ក្រុង បានរៀបចំសេចក្តីព្រាងសំណើសាងសង់តារាងតម្លៃដីដំបូងដែលត្រូវប្រកាស និងអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី០១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦ ជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នជាច្រើនដង។

ការសាងសង់បញ្ជីតម្លៃដីចាំបាច់ត្រូវធ្វើដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ រូបថត៖ Tuan Anh/VNA

ក្នុងនាមជាអង្គការសង្គមអាជីព និងជាអង្គភាពស្រាវជ្រាវលើវិស័យអចលនទ្រព្យ វិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS IRE) អះអាងថា បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីជាឧបករណ៍សំខាន់របស់រដ្ឋក្នុងការគ្រប់គ្រងដីធ្លី ការប្រមូលថវិកា ការគណនាកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ និងជាមូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់កំណត់តម្លៃសំណង ការគាំទ្រការតាំងទីលំនៅថ្មី ...

ដូច្នេះការកសាងតារាងតម្លៃដីចាំបាច់ត្រូវធ្វើដោយប្រុងប្រយ័ត្ន តាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រ និងផែនទីបង្ហាញផ្លូវសមហេតុផល ដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងឱ្យបានច្បាស់លាស់ពីតម្លៃទីផ្សារជាក់ស្តែង ទន្ទឹមនឹងនោះ ជៀសវាងបង្កការរំខាន និងបង្កើតសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុដល់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម។

យោងតាម ​​VARS IRE ការចេញតារាងតម្លៃដីថ្មីចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 គឺជាជំហានជៀសមិនរួចក្នុងការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ ដែលរួមចំណែកដល់តម្លាភាពទីផ្សារ និងបង្រួមគម្លាតរវាងតម្លៃដីរដ្ឋ និងតម្លៃទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅតែមានមតិជាច្រើនដែលថាការកើនឡើង "គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល" នៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនកំពុងបង្កើតហានិភ័យគួរឱ្យកត់សម្គាល់សម្រាប់អាជីវកម្ម ប្រជាជន និងសកម្មភាពឥណទានរបស់ធនាគារ។

ការវិភាគរបស់ VARS IRE បង្ហាញថាផលប៉ះពាល់មួយក្នុងចំណោមផលប៉ះពាល់ទាំងនេះប៉ះពាល់ដល់បុគ្គល និងគ្រួសារ។ ដូច្នោះក្រុមប្រជាពលរដ្ឋដែលកំពុងអនុវត្តនីតិវិធីដីធ្លី ដូចជាការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ការផ្តល់លិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬទទួលបានសំណង និងការបោសសម្អាតទីតាំងនឹងរងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងជាងគេ ព្រោះកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុត្រូវបានគណនាដោយផ្ទាល់តាមតារាងតម្លៃថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃនៃការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការផ្តល់សៀវភៅក្រហម និងការទិញផ្ទះពិតអាចកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលប៉ះពាល់ដល់ក្រុមប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលមធ្យម និងទាប។ វាមានហានិភ័យនៃបណ្តឹង និងវិវាទដែលកើតឡើងនៅក្នុងតំបន់ដែលទទួលសំណង និងការបោសសំអាតទីតាំង ប្រសិនបើការកែសម្រួលតម្លៃដីលើសពីតម្លៃដែលបានអនុម័ត។

លើសពីនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក៏រងផលប៉ះពាល់ផងដែរ។ ដោយសារតែការកើនឡើងនៃតម្លៃដីបណ្តាលឱ្យថ្លៃសំណងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី - ការចំណាយដែលមានសមាមាត្រខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធនៃការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងនិងការវិនិយោគគម្រោងសរុបកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ សម្រាប់គម្រោងដែលកំពុងអនុវត្ត អាជីវកម្មនឹងធ្លាក់ចូលក្នុងស្ថានភាពលំបាក និងច្របូកច្របល់នៅពេលត្រូវពិចារណាថាតើត្រូវបន្ត ឬផ្អាកការអនុវត្ត ព្រោះការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីអាចបណ្តាលឱ្យការវិនិយោគសរុបលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

ផ្ទុយទៅវិញ សម្រាប់គម្រោងដែលមិនត្រូវបានអនុវត្ត អាជីវកម្មអាចមានភាពសកម្មជាងមុនក្នុងការរៀបចំផែនការថវិកា និងសំណង និងផែនការបោសសម្អាតទីតាំង។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ថាតើទីផ្សារនឹងទទួលយកការដំឡើងថ្លៃលក់ដោយបង្ខំនៅមិនទាន់ដឹងនៅឡើយ។ កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរជាងនេះទៅទៀត គម្រោងមួយចំនួនអាចប្រឈមនឹងការបាត់បង់ ឬពន្យារពេលក្នុងការចេញវិញ្ញាបនបត្រដល់អតិថិជន ដែលនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃជម្លោះ - VARS IRE ។

លើសពីនេះទៀត យោងតាម ​​VARS IRE បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីឆ្នាំ 2026 ជាមួយនឹងការកើនឡើងដែលបានស្នើឡើងក៏នឹងប៉ះពាល់ដល់សកម្មភាពធនាគារ និងឥណទានគេហដ្ឋានផងដែរ។ ជាឧទាហរណ៍ ការវាយតម្លៃទ្រព្យសកម្មដែលមានការធានាត្រូវតែកែតម្រូវទៅតាមក្របខ័ណ្ឌតម្លៃ ហើយធនាគារអាចរឹតបន្តឹងអត្រាការប្រាក់កម្ចីដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យបំណុលអាក្រក់។ ការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ និងតម្លៃកម្មសិទ្ធិផ្ទះអាចកាត់បន្ថយអំណាចទិញ ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង។ ប្រសិនបើតារាងតម្លៃដីកើនឡើងលឿនជាងតម្លៃពិត ហានិភ័យនៃភាពមិនប្រក្រតីរវាងការវាយតម្លៃ និងទីផ្សារនឹងប៉ះពាល់ដល់គុណភាពឥណទាន។

ផលប៉ះពាល់មួយទៀតដែលបានលើកឡើងដោយ VARS IRE គឺទីផ្សារ។ នៅផ្នែកផ្គត់ផ្គង់ ដោយសារការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការជួលដី សំណង និងថ្លៃបោសសំអាតទីតាំង តម្លៃនឹងកើនឡើង ហើយគម្រោងនឹងកើនឡើង។ រចនាសម្ព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់នៅតែបន្តមិនមានតុល្យភាព ដែលផ្តោតជាចម្បងនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ និងមានតម្លៃខ្ពស់ ពីព្រោះអាជីវកម្មដែលមានសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំងអាចកាត់បន្ថយពេលវេលាអភិវឌ្ឍន៍ និងចាប់ផ្តើមផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារបានលឿនជាងមុន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ សហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យមប្រឈមនឹងការលំបាកក្នុងការអនុវត្តគម្រោងថ្មី ដែលបណ្តាលឱ្យការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ជាពិសេសនៅតំបន់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងធំៗប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការនៅទ្រឹង។

នៅលើផ្នែកតម្រូវការ តម្លៃលក់ត្រូវបានរំពឹងថានឹងកើនឡើងស្របតាមតម្លៃបញ្ចូល ដែលបណ្តាលឱ្យកម្លាំងទិញពិតប្រាកដមានការថយចុះ ជាពិសេសក្នុងចំណោមអតិថិជនដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ ដូច្នេះហើយ នឹងមានស្មារតីប្រុងប្រយ័ត្ន និងរង់ចាំគោលនយោបាយគាំទ្រ ដែលអាចធ្វើឱ្យទីផ្សារនៅទ្រឹងជាបណ្តោះអាសន្ន។

គួរកត់សម្គាល់ថាតម្លៃលក់ប្រាកដថានឹងប្រែប្រួលឡើង។ VARS IRE ព្យាករណ៍ថា វិនិយោគិនទំនងជានឹងកែសម្រួលតម្លៃលក់នៅកម្រិតខ្ពស់ ខណៈពេលដែលកំពុងអភិវឌ្ឍផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់ ដើម្បីរក្សាកម្រិតប្រាក់ចំណេញក្នុងបរិបទនៃមូលនិធិដីធ្លីខ្វះខាត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ កម្រិតតម្លៃទូទៅនៅក្នុងទីផ្សារនឹងបន្តកើនឡើង ដែលដាក់សម្ពាធលើលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រជាជន។

ក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគអាចសន្សំការចំណាយដោយមានភាពសកម្មក្នុងការរៀបចំផែនការថវិកា និងកាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់សំណង និងការបោសសំអាតទីតាំង ប្រសិនបើការសន្សំការចំណាយពីនីតិវិធីរដ្ឋបាល ពេលវេលា និងហានិភ័យផ្នែកច្បាប់អាចទូទាត់សងដល់ការកើនឡើងនៃកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងដីធ្លី ផលប៉ះពាល់ជារួមនឹងមិនមានភាពអវិជ្ជមានខ្លាំងនោះទេ។

សម្រាប់អាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីនឹងជួយបង្កើនចំណូលថវិកាក្នុងស្រុក តាមរយៈពន្ធ ថ្លៃសេវា និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី។ ប្រាក់ចំណូលបន្ថែមនេះអាចត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញនៅក្នុងគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សោភ័ណភាពទីក្រុង និងការពង្រីកការដឹកជញ្ជូនក្នុងតំបន់ ដែលរួមចំណែកដល់ការបង្កើនតម្លៃដីធ្លី និងការលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍ សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ក្នុងស្រុក។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បរិមាណនៃកំណត់ត្រាដែលទាមទារការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតម្លៃដីធ្លីនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលងាយបង្កឱ្យមានការកកស្ទះផ្នែករដ្ឋបាល ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃគំរូផ្ទេរប្រាក់ក្នុងស្រុក 2 កម្រិតមិនដំណើរការដោយរលូន និងខ្វះធនធានមនុស្ស។ កត្តាមួយទៀតដែលត្រូវបានព្រមានគឺការថយចុះនៃភាពទាក់ទាញដោយសារតែការកើនឡើងនៃតម្លៃវិនិយោគ ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ដែលមានសក្តានុពល ប៉ុន្តែមិនទាន់មានការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅឡើយ។

ពីការវិភាគទាំងនេះ VARS IRE ណែនាំថាបទប្បញ្ញត្តិតម្លៃទាំងអស់ រួមទាំងបញ្ជីតម្លៃដីគឺទាក់ទងគ្នាតែប៉ុណ្ណោះ។ ព្រោះ​ក្នុង​រយៈពេល​វែង តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ត្រូវ​បាន​កំណត់​ដោយ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់ និង​តម្រូវការ។ តាមពិតទៅ វាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការរំពឹងថា តារាងតម្លៃដីដើម្បីបំពេញគ្រប់ក្រុមនៃមុខវិជ្ជា នៅពេលដែលគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ អត្ថប្រយោជន៍ និងការរំពឹងទុករបស់ក្រុមនីមួយៗគឺខុសគ្នា។

ដូច្នេះ យោងតាម ​​VARS IRE បញ្ជីតម្លៃដីមានអត្ថន័យតែនៅពេលអនុវត្តសម្រាប់គោលបំណងជាក់លាក់មួយ ដូចជាសំណង និងការបោសសំអាតទីតាំង។ ប្រសិនបើប្រើសម្រាប់គោលបំណងផ្សេងទៀត ដូចជាការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការដេញថ្លៃ ឬពន្ធ បញ្ជីតម្លៃនឹងបាត់បង់ភាពជាក់ស្តែងរបស់វា ហើយចាំបាច់ត្រូវកែសម្រួលដោយភាពបត់បែន ដើម្បីធានាបាននូវភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ ប្រជាជន និងអាជីវកម្ម។

ដូច្នេះ VARS IRE ផ្តល់យោបល់ថា ចាំបាច់ត្រូវកំណត់តួនាទីនៃតារាងតម្លៃដីឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ បញ្ជីតម្លៃគឺជាឧបករណ៍សម្រាប់ការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ និងការប្រមូលពន្ធ មិនមែនជាឧបករណ៍សម្រាប់គ្រប់គ្រងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារនោះទេ។ គោលនយោបាយស្ថិរភាពតម្លៃដីធ្លីគួរមានគោលដៅរយៈពេលវែងនៃតម្លាភាព យុត្តិធម៌ និងនិរន្តរភាព។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់ឲ្យបានច្បាស់លាស់នូវការទទួលខុសត្រូវរវាងថ្នាក់កណ្តាល និងថ្នាក់មូលដ្ឋាន។ រដ្ឋគួរតែចេញតែក្របខណ្ឌបច្ចេកទេសរួមមួយ និងវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃប៉ុណ្ណោះ ចំណែកតំបន់ជាកន្លែងសម្រាប់ដំណើរការ និងកែតម្រូវក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ បង្កើនភាពបត់បែនក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដី ដោយអនុញ្ញាតឱ្យមូលដ្ឋានចេញនូវមេគុណនៃការកែតម្រូវដែលអាចបត់បែនបានតាមតំបន់នីមួយៗ ពេលវេលា ប្រភេទការប្រើប្រាស់ដី និងគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម។ អនុវត្តកម្រិតផ្សេងៗនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ថ្លៃជួលដី ពន្ធ ថ្លៃសេវា និងថ្លៃសេវាអាស្រ័យលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ (ដីលំនៅដ្ឋាន ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ដីផលិតកម្ម ដី កសិកម្ម ។ល។) និងស្របតាមកម្រិតនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងនៃតំបន់នីមួយៗ។

ជាពិសេស អ្នកជំនាញណែនាំថា វាចាំបាច់ដើម្បីធានាបាននូវស្ថិរភាព និងផែនទីបង្ហាញផ្លូវសមហេតុផល។ ដូច្នោះហើយ ចាំបាច់ត្រូវបង្កើតផែនទីបង្ហាញផ្លូវកែតម្រូវសមស្របមួយ ដើម្បីចៀសវាងការបង្ក “ការភ្ញាក់ផ្អើល” ដល់ទីផ្សារ និងផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗដល់អាជីវកម្ម និងប្រជាជន ជាពិសេសក្នុងបរិបទដែលតំបន់ជាច្រើននៅតែបំពេញបែបបទរដ្ឋាភិបាលទីក្រុងកម្រិតពីរយ៉ាងល្អឥតខ្ចោះ។

លើសពីនេះ ការទំនាក់ទំនង និងការណែនាំអំពីការអនុវត្តចាំបាច់ត្រូវពង្រឹង។ ការផ្សព្វផ្សាយ និងការពន្យល់អំពីគោលនយោបាយ នឹងជួយប្រជាជន អាជីវកម្ម និងឈ្មួញកណ្តាលយល់អំពីលក្ខណៈ និងតួនាទីនៃតារាងតម្លៃដី ជៀសវាងការកេងប្រវ័ញ្ចដើម្បី "បំប៉ោងតម្លៃ" ឬបង្កើតការរំពឹងទុកមិនពិតអំពីនិន្នាការទីផ្សារ។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm