កំពុងស្វែងរកប៉ុស្តិ៍វិនិយោគ

ថ្មីៗនេះ លោក Nguyen Van Tam នៅសង្កាត់ 2 ទីក្រុងហូជីមិញ កំពុងស្វែងរកបណ្តាញវិនិយោគល្អជាង។ គាត់កំពុងពិចារណាលើមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម ដែលទិន្នផលគឺខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់បញ្ញើរបស់ធនាគារ។ អ្វីដែលលោក Tam ចាប់អារម្មណ៍គឺការស្វែងរកសហគ្រាសធំមួយដែលមានស្ថិរភាពដែលមានហានិភ័យទាបនៃការក្ស័យធនក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំខាងមុខ ជាមួយនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់ថេរដើម្បីបង់ការប្រាក់ និងប្រាក់ដើមលើមូលបត្របំណុល។

លោក Tam គឺជាអ្នកវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ហើយបានឈ្នះដ៏ធំនៅក្នុងវិស័យនេះ។

ជាង១០ឆ្នាំមកនេះ លោក Tam រកលុយបានច្រើនពីដីឡូតិ៍នៅតំបន់សំខាន់ៗមួយចំនួនក្នុងទីក្រុង Saigon ដូចជា Thao Dien, Thu Thiem,... ក្រោយមកគាត់ក៏រកបានច្រើនពីភាគហ៊ុន បន្ទាប់មកបានវិនិយោគលើដីពីរបីឡូតិ៍នៅជិតព្រលានយន្តហោះ Long Thanh និងសង្កាត់លេខ 9 ទល់មុខ Vinhomes Grand Park... ព្រមទាំងមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់គួរសម ដល់ពេលចូលនិវត្តន៍នៅធនាគារនៅឡើយ។

ថ្មីៗនេះ អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារមានកម្រិតទាប វិនិយោគិនម្នាក់នេះកំពុងពិចារណាវិលត្រឡប់មកទីផ្សារភាគហ៊ុនវិញ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីការព្យាយាមជាច្រើនដង ការព្យាករណ៍ទាំងអស់គឺខុស ដូច្នេះគាត់មិនហ៊ានប្រថុយនោះទេ។

ថ្មីៗនេះ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានជួបប្រទះនឹងការលំបាក ដោយសារបណ្តាញវិនិយោគបានក្លាយទៅជាមិនអាចទាយទុកជាមុនបាន។ តម្លៃដុំមាស SJC បន្ទាប់ពីឡើងដល់កំពូលជាប្រវត្តិសាស្ត្រ ៩២,៥លានដុង/តាល កាលពីថ្ងៃទី១០ ឧសភា បានធ្លាក់ចុះ ១៥លានដុង/តែល មកនៅតិចជាង ៧៧លានដុង/តែល យោងទៅតាមតម្លៃលក់របស់ធនាគារពាណិជ្ជរបស់រដ្ឋចំនួន ៤។

ការធ្លាក់ចុះយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃតម្លៃមាសបានធ្វើឱ្យសកម្មភាពវិនិយោគ/ស្តុកទុកធ្លាក់ចុះ។ លើសពីនេះ ការទិញមាសក៏ពិបាកដែរ ប្រសិនបើអ្នកចង់ទិញក្នុងបរិមាណច្រើន។ មាន​បទប្បញ្ញត្តិ​ជា​ច្រើន​កំណត់​ការ​ទិញ និង​លក់​មាស ហើយ​រដ្ឋាភិបាល​អាច​នឹង​ដាក់​ពន្ធ​ក្នុង​ពេល​ឆាប់ៗ​នេះ។

អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារត្រូវបានជំរុញបន្តិច ប៉ុន្តែនៅតែមានកម្រិតទាប ដែលភាគច្រើនទាបជាង 5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

traiphieuudoanhnghiep CP2.gif
ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមានភាពអាប់អួរតិច។ រូបថត៖ CP

ទន្ទឹម​នឹង​នេះ តម្លៃ​អចលន​ទ្រព្យ​កំពុង​ឡើង​ថ្លៃ​ក្នុង​វិស័យ​ជា​ច្រើន។ លោក Tam កំពុងស្វែងរកកន្លែងមួយនៅជាយក្រុង ហាណូយ ដែលជាកន្លែងដែលមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់ ហើយការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃក្នុងរយៈពេលវែង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក តម្លៃអាផាតមិន និងអចលនទ្រព្យនៅទីនេះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងពី 20-50% ។ នៅ​កន្លែង​ខ្លះ​នៅ​ខាង​ក្រៅ​ផ្លូវ​ក្រវ៉ាត់​ក្រុង​ទី​៣ តម្លៃ​ផ្ទះ​វីឡា​ឡើង​ដល់​១​ពាន់​លាន​ដុង​ក្នុង​១​ម៉ែត្រ​២ ៥០០​ម៉ែត្រ​២ ថ្លៃ​ជាង​៥០០​ពាន់​លាន​ដុង ស្មើ​នឹង​តម្លៃ​ដី​នៅ​សង្កាត់​ចាស់ ។

តម្លៃដីនៅ ទីក្រុង Da Nang ក៏ខ្ពស់ដែរ ប៉ុន្តែទស្សនវិស័យមិនសូវភ្លឺ។ នៅ​ទីក្រុង​ហូជីមិញ ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​ត្រូវ​បាន​គេ​និយាយ​ថា​ស្ងប់ស្ងាត់​ណាស់។

តាមពិតទៅ ចំនួនវិនិយោគិនបុគ្គលដែលចង់វិនិយោគលើមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមានមិនច្រើនទេ បន្ទាប់ពីឧប្បត្តិហេតុដូចជា Tan Hoang Minh, Van Thinh Phat... បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីវិនិយោគិនអាជីពក៏តឹងរ៉ឹងណាស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមានសញ្ញាវិជ្ជមានបន្ថែមទៀតនៅក្នុងបរិបទនៃការខ្វះខាតបណ្តាញវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញ។

មូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម៖ កាន់តែវិជ្ជមាន ប៉ុន្តែមានហានិភ័យដែលអាចកើតមាន

ថ្មីៗនេះ យោងតាមផ្សារហ៊ុនហាណូយ (HNX) អាជីវកម្មជាច្រើនបានរាយការណ៍ពីការបោះផ្សាយសញ្ញាប័ណ្ណដោយជោគជ័យ។

នៅថ្ងៃទី 31 ខែឧសភា ខ្សែសង្វាក់សេវាកម្មកម្ចីទិញផ្ទះ F88 បានចេញប័ណ្ណបំណុលលើកទី 3 របស់ខ្លួនដោយជោគជ័យ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2024 មក ជាមួយនឹងរយៈពេល 1 ឆ្នាំ ដោយប្រមូលបានសរុបចំនួន 150 ពាន់លានដុងក្នុង 3 ដំណាក់កាលជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 11-11.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

មុននេះនៅពាក់កណ្តាលខែឧសភា សាជីវកម្ម Vingroup (VIC) របស់មហាសេដ្ឋី Pham Nhat Vuong បានចេញលក់មូលបត្របំណុលដែលមានតម្លៃ 2,000 ពាន់លានដុងដោយជោគជ័យ ជាមួយនឹងរយៈពេល 24 ខែ និងអត្រាការប្រាក់ 12.5% ​​ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ក្នុងរយៈពេលតិចជាងពីរខែ Vingroup បានបញ្ចប់ផែនការប្រមូលប្រាក់ចំនួន 8,000 ពាន់លានដុងពីមូលបត្របំណុល តាមរយៈការបោះផ្សាយចំនួន 4 ។ សាជីវកម្ម Vinhomes (VHM) ក៏មានមូលបត្របំណុលដែលមានតម្លៃ 2,000 ពាន់លានដុង ជាមួយនឹងរយៈពេល 2 ឆ្នាំ និងអត្រាការប្រាក់ 12% ...

គេមិនទាន់ដឹងថា តើការបោះផ្សាយមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនឹងទៅជាយ៉ាងណានៅឆ្នាំ 2024 ប៉ុន្តែបណ្តាញកៀងគរមូលធននេះមានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងចំពោះរដ្ឋាភិបាលដើម្បីជួយឱ្យសេដ្ឋកិច្ចមានការអភិវឌ្ឍន៍កាន់តែមាននិរន្តរភាពក្នុងរយៈពេលវែង។ នៅឆ្នាំ 2023 តម្លៃនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលបានចេញបានកើនឡើងជាង 40% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2022។

ក្នុងរយៈពេល 5 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 យោងតាមសមាគមទីផ្សារមូលបត្របំណុលវៀតណាម (VBMA) តម្លៃសរុបនៃការចេញសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មបានកើនឡើង 71% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នារហូតដល់ជិត 60 ពាន់ពាន់លានដុង។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលចេញជាសាធារណៈឈានដល់ជិត ៨.៩០០ ពាន់លានដុង នៅសល់ត្រូវបានចេញជាឯកជន។

វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថាបណ្តាញសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មថ្មីៗនេះបានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគរួមទាំងអ្នកវិនិយោគបុគ្គលដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈផងដែរ។ អត្រាការប្រាក់ 11-12% ក្នុងមួយឆ្នាំ ច្រើនជាងពីរដងនៃការសន្សំតាមធនាគារ គឺពិតជាទាក់ទាញសម្រាប់មនុស្សជាច្រើន។ ទីផ្សារភាគហ៊ុននៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ នៅតែស្ថិតនៅជុំវិញកម្រិត 1,200-1,300 ពិន្ទុ។

វាជារឿងធម្មតាទេដែលលុយផ្លាស់ទីពីប្រទេសដែលមានទិន្នផលទាបទៅប្រទេសដែលមានទិន្នផលខ្ពស់។ នៅប្រទេសចិន ប្រជាជនបានដកប្រាក់ពីធនាគារតាំងពីដើមឆ្នាំមក ហើយវិនិយោគលើមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម និងផលិតផលគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ។

នៅ​ប្រទេស​វៀតណាម ចលនា​លំហូរ​សាច់ប្រាក់​មាន​ភាព​យឺតយ៉ាវ​ច្រើន​បន្ទាប់​ពី​មាន​ការ​ភ្ញាក់ផ្អើល​ខាង​លើ។ បន្ទាប់ពីឆ្នាំនៃការរីកដុះដាលនៃឆ្នាំ 2021 ទំនុកចិត្តលើទីផ្សារសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មត្រូវបានរង្គោះរង្គើ។ រដ្ឋាភិបាល​បាន​និង​កំពុង​ចាត់​វិធានការ​ជា​ច្រើន​ដើម្បី​ស្តារ​ទីផ្សារ​នេះ​ឡើង​វិញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅតែមានហានិភ័យដែលអាចកើតមានជាច្រើន។ ថ្មីៗនេះ អ្នកចេញសញ្ញាប័ណ្ណសំខាន់ៗគឺធនាគារ និងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើននៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាក ហើយកំពុងប្រឈមមុខនឹងចំនួនមូលបត្របំណុលដ៏ច្រើនដែលផុតកំណត់នៅឆ្នាំនេះ។

យោង​តាម​ក្រសួង​ហិរញ្ញវត្ថុ បំណុល​សញ្ញាប័ណ្ណ​អចលន​ទ្រព្យ​ដែល​នៅ​សេសសល់​មាន​ជាង ៣៥១.០០០ ពាន់​លាន​ដុង។ នៅឆ្នាំ 2024 នឹងមានសហគ្រាសអចលនទ្រព្យចំនួន 92 ដែលមានមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មចាស់ទុំ ដោយមានបំណុលចាស់ទុំសរុបជាង 99,500 ពាន់លានដុង។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យយក្សជាច្រើនមានបំណុលសញ្ញាប័ណ្ណធំៗដូចជា៖ TNR Holdings Vietnam ប្រហែល 9,300 ពាន់លានដុង, Hano-vid Real Estate JSC ប្រហែល 9,500 ពាន់លានដុង, Novaland 6,500 ពាន់លានដុង...

យោងតាម ​​FiinRatings សម្ពាធនៃការសងបំណុលលើអ្នកចេញអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024 និង 2025 គឺមានទំហំធំណាស់ ជាពិសេសសម្រាប់ប័ណ្ណបំណុលដែលមានការទូទាត់ប្រាក់ដើម/ការប្រាក់ពន្យារពេលជាមួយនឹងកាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់ដើមនៅឆ្នាំ 2022 និងឆ្នាំ 2023 ហើយរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញក្នុងរយៈពេលអតិបរមា 2 ឆ្នាំយោងតាមក្រឹត្យ 08/2023 ។ បញ្ហាប្រឈមនៅតែមាននៅពេលដែលទីផ្សារមិនទាន់បានជាសះស្បើយពេញលេញ ហើយការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយមានការពន្យារពេលជាក់លាក់ ដែលនាំឱ្យអាជីវកម្មមិនអាចរៀបចំលំហូរសាច់ប្រាក់ដើម្បីសងបំណុលបានទេ។

លោក Nguyen Quang Thuan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន FiinRatings ធ្លាប់មានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន។ មាត្រដ្ឋាននៃឆានែលនេះនៅតូចនៅឡើយ មានតែប្រហែល 11% នៃ GDP ត្រឹមដំណាច់ឆ្នាំ 2023 ដែលឆ្ងាយពីគោលដៅ 20% នៃ GDP នៅឆ្នាំ 2025។

យោងតាមអ្នកជំនាញមួយចំនួន ឥឡូវនេះវាពិបាកណាស់ក្នុងការចេញមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលមានរយៈពេលវែង 5-7 ឆ្នាំដូចពីមុន ផ្ទុយទៅវិញលក្ខខណ្ឌគឺខ្លីណាស់ ភាគច្រើនគឺ 12-24 ខែ។

បន្ទាប់ពី 'ការចុះចតទន់' ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មកំពុងឡើងកំដៅបន្តិចម្ដងៗ ។ ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅឆ្នាំ 2024 នឹងបន្តធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវស្ថាប័នរបស់ខ្លួន ហើយត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានឹងចូលទៅក្នុងដំណាក់កាលអភិវឌ្ឍន៍ថ្មី ដែលមានប្រសិទ្ធភាពជាងមុន សុវត្ថិភាព និងនិរន្តរភាពបន្ទាប់ពីឆ្នាំដ៏លំបាកមួយ។