'ការទិញលក់អចលនទ្រព្យមិនតម្រូវឱ្យឆ្លងកាត់ជាន់ទីទេ'

តម្រូវឱ្យមានប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យតាមរយៈការដោះដូរនឹងនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃការកេងប្រវ័ញ្ច ហើយនឹងមិនធានាឱ្យបាននូវការអភិវឌ្ឍទីផ្សារប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងនិរន្តរភាពនេះបើយោងតាមគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍ រដ្ឋសភា ។

នាព្រឹកថ្ងៃទី៣១ ខែតុលា រដ្ឋសភាបានពិភាក្សានៅសាលប្រជុំអំពីខ្លឹមសារចម្រូងចម្រាសមួយចំនួននៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម)។

បទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន (ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014) មិនតម្រូវឱ្យមានប្រតិបត្តិការតាមរយៈជាន់នេះទេ។ ដាក់ជូនរដ្ឋសភាក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៥ (ខែមិថុនា ឆ្នាំ២០២៣) រដ្ឋាភិបាល បានស្នើជម្រើសពីរគឺ ការទិញ លក់ ផ្ទេរ និងជួលអចលនទ្រព្យត្រូវតែឆ្លងកាត់ជាន់ ឬមិនតម្រូវ។

ប្រតិភូជាច្រើននាក់នៅសម័យប្រជុំលើកទី 5 មិនយល់ស្របនឹងតម្រូវការនេះទេ ដោយនិយាយថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យគួរតែត្រូវបានលើកទឹកចិត្តតាមរយៈជាន់នេះ។ គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាក៏បានឯកភាពចំពោះទស្សនៈនេះ ហើយសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) បន្ទាប់ពីការពន្យល់ និងទទួលយក ក៏មិនតម្រូវឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនវត្ថុត្រូវឆ្លងកាត់ជាន់ខាងលើដែរ គឺមានតែការលើកទឹកចិត្តប៉ុណ្ណោះ។

គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍នៃរដ្ឋសភាបានពន្យល់ថា ការអនុវត្តច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០១៤ បង្ហាញថា ជាន់ជួញដូរអចលនវត្ថុបច្ចុប្បន្នមិនមានលទ្ធភាពគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការធានាសុវត្ថិភាពផ្លូវច្បាប់នៃប្រតិបត្តិការ។ សូម្បីតែមានករណីជាច្រើននៃការជួញដូរអចលនៈទ្រព្យដែលធ្វើសកម្មភាពរំខានទីផ្សារ។

គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍នៃរដ្ឋសភាបានមានប្រសាសន៍ថា "ការទាមទារឱ្យមានប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យតាមរយៈការដោះដូរនឹងនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃការកេងប្រវ័ញ្ច ហើយនឹងមិនធានាឱ្យមានការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុខភាពល្អ សុវត្ថិភាព និងនិរន្តរភាព"។

លើសពីនេះ ដើម្បីធានាបាននូវភាពតឹងរ៉ឹង សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ នឹងបន្ថែមមាត្រា ៥៩ ស្តីពីការគ្រប់គ្រងការជួញដូរអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នោះហើយ វានឹងកំណត់យ៉ាងច្បាស់នូវការទទួលខុសត្រូវរបស់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យនៅថ្នាក់ខេត្ត ក្នុងការគ្រប់គ្រងសកម្មភាពនៃជាន់។

អចលនទ្រព្យនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023។ រូបថត៖ ង៉ុកថាញ់ — អចលនទ្រព្យនៅភាគខាងលិច ទីក្រុងហាណូយ ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023។ រូបថត៖ *ង៉ុកថាញ់*

យោងតាមគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាផងដែរ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រតិបត្តិការលំនៅឋាននាពេលខាងមុខ (លំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យនៅលើក្រដាស) បានទទួលមតិយោបល់ជាច្រើនពីតំណាងរដ្ឋសភាក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៥។

អាស្រ័យហេតុនេះ ទាក់ទងនឹងប្រាក់បញ្ញើនៅពេលទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យនៅលើក្រដាស មតិមួយចំនួនបានស្នើឱ្យបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិដែលទទួលយកតែប្រាក់បញ្ញើនៅពេលដែលផ្ទះ ឬគម្រោងសាងសង់មានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម។ មតិមួយចំនួនបានស្នើថា វិនិយោគិនត្រូវតែទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រវិនិយោគ ការសម្រេចចិត្តលើការបែងចែកដី ការជួលដី និងមានផែនការលម្អិត 1/500 ត្រូវបានអនុម័តមុនពេលពួកគេអាចទទួលបានប្រាក់បញ្ញើពីអ្នកទិញ។

ដោយសារមានមតិខុសគ្នាជាច្រើន គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាបានស្នើជម្រើសពីរ។ ទីមួយ អ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបានអនុញ្ញាតិឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនបាន លុះត្រាតែផ្ទះ និងការងារសំណង់មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានធ្វើប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ។

គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាជឿជាក់ថានេះគឺជាជម្រើសដែលមានហានិភ័យទាបសម្រាប់អតិថិជន - ក្រុមដែលងាយរងគ្រោះក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ ដោយសារតែការដាក់ប្រាក់គឺធ្វើឡើងតែនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យបំពេញលក្ខខណ្ឌអាជីវកម្ម ហើយភាគីទាំងពីរចុះកិច្ចសន្យា ដូច្នេះកំណត់ការកើតឡើងនៃជម្លោះ។ ជម្រើសនេះត្រូវបានជ្រើសរើសដោយរដ្ឋាភិបាល និង 38% នៃមតិរបស់គណៈប្រតិភូរដ្ឋសភា និងទីភ្នាក់ងាររដ្ឋសភា។

ប៉ុន្តែវិធីសាស្រ្តនេះក៏មានដែនកំណត់ផងដែរ ពោលគឺវិនិយោគិនមិនមានឱកាសទទួលបានប្រាក់បញ្ញើ និងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជាមួយអតិថិជនសក្តានុពល។

ទីពីរ អ្នកវិនិយោគប្រមូលតែប្រាក់បញ្ញើតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងមានការរចនាជាមូលដ្ឋានដែលត្រូវបានវាយតម្លៃដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ និងមានឯកសារមួយក្នុងចំណោមឯកសារស្តីពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ កិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់បញ្ញើត្រូវតែបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីតម្លៃលក់ ជួល ឬទិញផ្ទះ ឬការងារសំណង់។ ចំនួនប្រាក់បញ្ញើអតិបរិមាត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋាភិបាល ប៉ុន្តែមិនត្រូវលើសពី 10% នៃតម្លៃលក់ ឬជួលឡើយ។

ជម្រើសនេះមានអត្ថប្រយោជន៍ដែលវិនិយោគិនអាចប្រមូលដើមទុនបានទាន់ពេល ប៉ុន្តែវាក៏មានហានិភ័យសម្រាប់អតិថិជនដែរ ព្រោះពួកគេត្រូវបង់លុយនៅពេលដែលគម្រោងមិនទាន់ចាប់ផ្តើមសាងសង់។ ក្នុងករណីដែលនីតិវិធីចាំបាច់សម្រាប់គម្រោងចាប់ផ្តើមសាងសង់ ដូចជាលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ការរចនាបច្ចេកទេស គំនូរសំណង់ ត្រូវពន្យារពេល ឬអូសបន្លាយ វានឹងបង្កផលលំបាកដល់អ្នកទិញ នាំឲ្យមានជម្លោះ។ គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាបានស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលបន្ថែមខ្លឹមសារនៃការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់ជាមួយនឹងជម្រើសនេះ។

ឆ្លើយតបនឹងសំណើមិនគ្រប់គ្រងការជួញដូរអចលនទ្រព្យលើក្រដាស ដោយសារផលវិបាកជាច្រើន និងការរំខានទីផ្សារនោះ គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍នៃរដ្ឋសភាបាននិយាយថា បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការលក់ផ្ទះ និងការងារសំណង់ដែលបង្កើតឡើងនាពេលខាងមុខ គឺទទួលមរតកពីច្បាប់ឆ្នាំ ២០១៤។ បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់វិសោធនកម្មនេះ ក៏ស្របនឹងគោលការណ៍ទូទៅ និងបទប្បញ្ញត្តិនៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីស្តីពីទ្រព្យសម្បត្តិដែលបង្កើតនាពេលអនាគត សិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការសម្រេចចិត្ត បង្កើត ការផ្លាស់ប្តូរ និងការបញ្ចប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។

ការកៀរគរដើមទុនដោយវិនិយោគិនគម្រោង និងការជួញដូរលំនៅដ្ឋាន និងការងារសំណង់នាពេលអនាគត គឺជាប្រតិបត្តិការពីរប្រភេទផ្សេងគ្នា។ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីបានគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការនៃទ្រព្យសម្បត្តិនាពេលអនាគត។ ដូច្នេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់គ្រប់គ្រងការលក់លំនៅឋាន និងសំណង់ធ្វើការលើក្រដាស ដើម្បីធានាសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អង្គការ និងបុគ្គលដែលចូលរួមក្នុងប្រតិបត្តិការនេះ។

ទាក់ទងនឹងការទូទាត់សម្រាប់ការទិញ លក់ និងជួលផ្ទះ និងអចលនទ្រព្យនៅលើក្រដាស គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាក៏បានស្នើជម្រើសពីរនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ។

ជម្រើសទី 1 អ្នកលក់អាចប្រមូលបានត្រឹមតែ 95% នៃតម្លៃនៃកិច្ចសន្យាលក់ ប្រសិនបើអ្នកទិញ ឬអ្នកជួលមិនបានទទួលលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលជាប់នឹងដី។ នៅសល់ 5% នៃតម្លៃនឹងត្រូវបង់នៅពេលដែលវិញ្ញាបនបត្រត្រូវបានផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

ជម្រើសទី 2 អ្នកលក់អាចប្រមូលបានត្រឹមតែ 95% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាលក់ប៉ុណ្ណោះ ប្រសិនបើអ្នកទិញ ឬអ្នកជួលមិនបានទទួលលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលជាប់នឹងដី។ នៅសល់ 5% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាត្រូវបានផ្ទេរដោយអតិថិជនទៅកាន់គណនីរបស់អ្នកវិនិយោគដែលបានបើកនៅធនាគារសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង ហើយវិនិយោគិនមិនអាចប្រើប្រាស់ចំនួនទឹកប្រាក់នេះបានទេ។ ការចំណាយ និងប្រាក់ចំណេញដែលកើតឡើងទាក់ទងនឹងចំនួននេះត្រូវបានយល់ព្រមដោយអ្នកវិនិយោគ និងធនាគារ។

អ្នកវិនិយោគអាចប្រើចំនួននេះរួមជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញ (ប្រសិនបើមាន) នៅពេលដែលភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចចេញវិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី សិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលភ្ជាប់ជាមួយដីទៅឱ្យអ្នកទិញ ឬអ្នកជួល។

តាមរបៀបវារៈនារសៀលថ្ងៃទី៣១ ខែតុលា រដ្ឋសភាបានពិភាក្សានៅសាលប្រជុំអំពីស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចសង្គមឆ្នាំ២០២៣ ផែនការឆ្នាំ២០២៤; និងការអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៤៣ ស្តីពីកម្មវិធីស្តារសេដ្ឋកិច្ចសង្គម។ រដ្ឋសភាក៏បានពិភាក្សាអំពីការអនុវត្តយន្តការសាកល្បងមួយចំនួននៅទីក្រុង Da Nang ក៏ដូចជាលទ្ធផលនៃការត្រួតពិនិត្យឯកសារច្បាប់ផងដែរ។

ហូយធូ

ប្រភពតំណ