កើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស តើពេលណាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះ?

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 ដោយ PropertyGuru Vietnam តម្លៃអាផាតមិនបានបន្តនិន្នាការកើនឡើងនៅក្នុងត្រីមាសទីមួយ។ បន្ទាប់ពីប្រាំមួយឆ្នាំ ការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមសម្រាប់អាផាតមិននៅ ទីក្រុងហាណូយ បានឈានដល់ 70%។

នៅដើមឆ្នាំ ២០១៨ តម្លៃស្នើសុំសម្រាប់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញគឺ ២៧ និង ៣១ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េរៀងៗខ្លួន។ បន្ទាប់ពី ៦ ឆ្នាំ ការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានឈានដល់ ៧០% ដែលលើសពីទីក្រុងហូជីមិញ (ដែលឃើញការកើនឡើង ៥៥%)។

យោងតាមរបាយការណ៍មួយរបស់ PropertyGuru Vietnam តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញក៏បានបន្តកើនឡើងពី 2-5% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។

ជាពិសេស តម្លៃស្នើសុំសម្រាប់អាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់នៅទីក្រុងហូជីមិញ (តម្លៃលើសពី ៥៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ) បានកើនឡើង ៥%; និងសម្រាប់អាផាតមិនកម្រិតមធ្យម (តម្លៃចន្លោះពី ៣៥-៥៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ) វាបានកើនឡើង ២% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។

តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុងធំៗនៅតែបន្តរក្សានិន្នាការកើនឡើង (រូបថត៖ Cong Hieu)។

យោងតាមអ្នកជំនាញ តម្លៃផ្ទះមិនអាចបន្តកើនឡើងដោយគ្មានកំណត់បានទេ។ ប្រសិនបើសេណារីយ៉ូពីជាង ១០ ឆ្នាំមុនកើតឡើងម្តងទៀត ដែលគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យកើនឡើង ហើយតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការត្រូវបានស្តារឡើងវិញ នោះតម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះ។

លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group ជឿជាក់ថា មូលហេតុនៃការកើនឡើងនៃតម្លៃអាផាតមិន ក្រៅពីការកើនឡើងនៃថ្លៃដើមវត្ថុធាតុដើម ក៏បណ្តាលមកពីអាជីវកម្មនានាត្រូវបានជាប់គាំងដោយនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ច្រើនពេក ដែលនាំឱ្យមានការពន្យារពេល និងការផ្គត់ផ្គង់មិនបំពេញតម្រូវការ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមលោក Que តម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងមិនមានន័យថាវាមិនអាចធ្លាក់ចុះបានទេ។ ជាភស្តុតាង កាលពីអតីតកាល ក្នុងអំឡុងពេលឆ្នាំ ២០០៨-២០១០ មានគម្រោងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី ៥០-៧០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ ២០១១-២០១៣ នៅពេលដែលគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យបានលេចចេញនៅលើទីផ្សារ ដែលមានតម្លៃជាមធ្យម ១១-១៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ តម្លៃអាផាតមិនបានធ្លាក់ចុះភ្លាមៗ។

ឧទាហរណ៍ ក្នុងឆ្នាំ ២០១០ គម្រោងអាផាតមិន Indochina Plaza នៅលើផ្លូវ Xuan Thuy (ស្រុក Cau Giay ទីក្រុងហាណូយ) មានតម្លៃលក់ជាមធ្យម ៥០-៦០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ ២០១៣ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើង តម្លៃអាផាតមិនជាច្រើននៅក្នុងតំបន់នេះបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម ៣០-៣៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។ បន្ទាប់ពីជាង ១០ ឆ្នាំ តម្លៃអាផាតមិននៅទីនេះឥឡូវនេះមានប្រហែល ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។

ដោយសារ​ការវិវឌ្ឍ​បច្ចុប្បន្ន តំណាង​ក្រុមហ៊ុន G6 Group ព្យាករណ៍​ថា ប្រសិនបើ​សេណារីយ៉ូ​ចាស់​កើតឡើង​ម្តងទៀត តម្លៃ​ផ្ទះ​អាច​នឹង​ធ្លាក់ចុះ​ចាប់ពី​ឆ្នាំ 2026។ នេះ​ដោយសារតែ​គម្រោង​លំនៅឋាន​ជាទូទៅ និង​គម្រោង​លំនៅឋាន​សង្គម​ជាពិសេស នឹង​ចាប់ផ្តើម​បញ្ចប់​នីតិវិធី ដោយ​បង្កើន​ការផ្គត់ផ្គង់​ក្នុង​រយៈពេល​ប្រហែល​មួយឆ្នាំ​បន្ទាប់ពីនោះ និង​ជួយ​បន្ថយ​តម្លៃ​ផ្ទះ។

យោងតាមសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បន្ទាប់ពីការធ្លាក់ចុះរយៈពេលយូរ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងម្តងទៀត ដោយសារការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ និងកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋក្នុងការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនានា។

ជាពិសេស ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករនឹងត្រូវដាក់ឱ្យដំណើរការលើទីផ្សារក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់ពីផលិតផលទាំងនេះត្រូវការពេលវេលាដើម្បីបំពេញនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់មុនពេលដាក់លក់លើទីផ្សារ ហើយភាគច្រើនមកពីតំបន់ឆ្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង។

ដូច្នេះ VARS ព្យាករណ៍ថា ក្នុងរយៈពេលខ្លី តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងកណ្តាលទីក្រុងធំៗនឹងបន្តរក្សានិន្នាការកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងកម្រិតមធ្យម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃលក់បន្តនៃគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតអាចនឹងមានការថយចុះបន្តិច។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២៥ នៅពេលដែលឯកសារផ្លូវច្បាប់ទាក់ទងនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យចូលជាធរមាន ដែលជួយបន្ធូរបន្ថយការលំបាកសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ តម្លៃលំនៅដ្ឋានអាចនឹងធ្លាក់ចុះ។

VARS ព្យាករណ៍ថា « ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនឹងកើនឡើង ហើយតម្លៃអាផាតមិននឹងធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតមួយដែលកាន់តែសមស្របសម្រាប់មនុស្សដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ »។

យោងតាមលោកស្រី ឌួង ធុយ ឌុង នាយិកាជាន់ខ្ពស់នៃក្រុមហ៊ុន CBRE វៀតណាម តម្លៃអាផាតមិនមិនអាចកើនឡើងដោយគ្មានកំណត់បានទេ។ វានឹងកើនឡើងលុះត្រាតែពួកគេឈានដល់ «ដែនកំណត់នៃការអត់ឱន» និងលទ្ធភាពទិញរបស់អ្នកទិញផ្ទះ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនព្យាករណ៍ថា តម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២៥។

យោងតាមលោកស្រី ឌុង ភស្តុតាងច្បាស់លាស់បំផុតនៃការពិតនេះគឺថា តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញ បន្ទាប់ពីកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ពីឆ្នាំ ២០១៧-២០១៩ និងឈានដល់កម្រិតកំពូល បានមានស្ថិរភាព និងធ្លាក់ចុះវិញនៅឆ្នាំ ២០២២។

លោកស្រី ឌុង បានអត្ថាធិប្បាយថា «តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញបានឈានដល់ចំណុចមួយដែលមនុស្សលែងមានលទ្ធភាពទិញវាទៀតហើយ»។

ទាក់ទងនឹងទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ អ្នកស្រីឌុងជឿជាក់ថា តម្លៃនឹងបន្តកើនឡើងរហូតដល់តម្លៃជាមធ្យម ១០០-២០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលនៅពេលនោះតម្លៃទាំងនោះនឹងត្រូវបង្ខំចិត្តបញ្ឈប់។

លោកស្រី ឌុង បានមានប្រសាសន៍ថា « ជាការពិតណាស់ ការដំឡើងថ្លៃនេះនឹងអាស្រ័យលើទីតាំង និងគុណភាពនៃគម្រោងនីមួយៗ។ គម្រោងដែលមានតម្លៃបច្ចុប្បន្ន ៧០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ នឹងបន្តកើនឡើងរហូតដល់ពួកគេឈានដល់ ១០០-១២០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ គម្រោងដែលមានតម្លៃបច្ចុប្បន្ន ៣០-៤០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ អាចកើនឡើងដល់ ៥០-៦០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ អាស្រ័យលើគុណភាពនៃអាផាតមិន និងកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ »។

លើសពីនេះ យោងតាមអ្នកជំនាញ នៅពេលដែលច្បាប់ដីធ្លីចូលជាធរមាន ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននឹងកើនឡើង ហើយបន្ទាប់មកតម្លៃលំនៅដ្ឋាននឹងធ្លាក់ចុះ។

លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ឱ្យបានឆាប់ជាងកាលវិភាគកន្លះឆ្នាំ នឹងជំរុញការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ ដោយហេតុនេះធ្វើឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានធ្លាក់ចុះ។

ថ្មីៗនេះ កង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនរយៈពេលយូរបានបណ្តាលឱ្យតម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង សូម្បីតែនៅតំបន់ជាយក្រុងក៏ដោយ ដែលតម្លៃស្នើសុំខ្ពស់ដល់ ៦០-៧០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងដីឡូត៍។ នៅកណ្តាលទីក្រុង គម្រោងមួយចំនួនមានតម្លៃជិត ៣០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ PropertyGuru Vietnam គម្រោងថ្មីៗទាំងនេះរួមចំណែកត្រឹមតែប្រហែល 20,000 ទៅ 30,000 អាផាតមិនក្នុងមួយឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលតម្រូវការធម្មតាគឺខ្ពស់ដល់ 70,000 ទៅ 80,000 អាផាតមិនក្នុងមួយឆ្នាំ។

ដោយមានទស្សនៈដូចគ្នា លោកបណ្ឌិត ង្វៀន វ៉ាន់ ឌិញ ប្រធានសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បានវិភាគបន្ថែមទៀតថា៖ ការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លីឱ្យបានឆាប់នឹងជួយគម្រោងជាច្រើនដោះស្រាយឧបសគ្គ និងបញ្ចប់ឱ្យបានឆាប់។ នេះនឹងបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារ ដែលរួមចំណែកដល់ការកាត់បន្ថយសម្ពាធនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការបច្ចុប្បន្ន។ តម្លៃផ្ទះនឹងថយចុះបន្តិចម្តងៗដល់កម្រិតសមហេតុផលជាងមុន ស្របតាមចំណូលរបស់ប្រជាជន។

លើសពីនេះ នៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានសិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់ដីធ្លីបានកាន់តែងាយស្រួល ថ្លៃដើមនៃការអភិវឌ្ឍគម្រោងក៏មានសក្តានុពលក្នុងការថយចុះផងដែរ ដោយសារដំណើរការបញ្ចប់ផ្នែកច្បាប់ដែលខ្លីជាងមុន។ តម្លៃលក់ផលិតផលក៏អាចត្រូវបានកែតម្រូវផងដែរ។

ចូវ អាញ

ប្រភព: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-nha-dat-ha-nhiet-ar864818.html