ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​«​ចម្លែក​» តើ​អ្នកជំនាញ​ណែនាំ​អ្វីខ្លះ​?

យោងតាមអ្នកជំនាញ ចំណុចគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នគឺថា ប្រតិបត្តិការភាគច្រើនបានមកពីអ្នកវិនិយោគ ជំនួសឱ្យអ្នកទិញពិតប្រាកដ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់សមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម ទាក់ទងនឹងស្ថានភាពប្រតិបត្តិការ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 អត្រាស្រូបយកទីផ្សារបានឈានដល់កម្រិតវិជ្ជមានខ្លាំង - ជិត 70% ស្មើនឹងប្រហែល 60,000 ប្រតិបត្តិការ ដែលកើនឡើងទ្វេដងនៃរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

ប៉ុន្តែការពិតគឺថា ទោះបីជាតម្រូវការពិតនៅតែមានសមាមាត្រច្រើនក៏ដោយ ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារកំពុងត្រូវបានដឹកនាំដោយលំហូរសាច់ប្រាក់វិនិយោគកាន់តែច្រើន ដោយសារតម្លៃអចលនទ្រព្យស្ថិតក្នុងកម្រិតខ្ពស់បំផុត។

ដោយពន្យល់ពីការពិតនេះ យោងតាមលោក Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម ក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងសម្ពាធអតិផរណា និងការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានចាត់ទុកអចលនទ្រព្យថាជាកន្លែងសុវត្ថិភាព និងជាឧបករណ៍រកប្រាក់ចំណេញដ៏មានប្រសិទ្ធភាព។

លំហូរសាច់ប្រាក់វិនិយោគបច្ចុប្បន្នផ្តោតជាសំខាន់លើផលិតផលដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ពោលគឺផលិតផលដែលមានសក្តានុពលជួលល្អ និងសក្តានុពលបង្កើនតម្លៃច្បាស់លាស់។ ទាំងនេះ​គឺជា​កត្តា​ចម្បង​ដែល​ជំរុញ​ឱ្យ​ការសម្រេចចិត្ត​របស់​វិនិយោគិន​«​ដាក់​លុយ​»​។

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា " ប្រតិបត្តិការភាគច្រើននៅលើទីផ្សារសព្វថ្ងៃនេះគឺមកពីក្រុមទីពីរនៃអ្នកទិញអចលនទ្រព្យ ពោលគឺអ្នកទិញដើម្បីវិនិយោគ មិនមែនសម្រាប់ការរស់នៅទេ។ នេះបង្ហាញថាសកម្មភាពទិញលក់ត្រូវបានជំរុញជាចម្បងដោយលំហូរសាច់ប្រាក់វិនិយោគ ខណៈដែលតម្រូវការលំនៅឋានពិតនៅតែប្រឈមនឹងការលំបាក ដោយសារតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅឆ្ងាយហួសពីលទ្ធភាពរបស់មនុស្សភាគច្រើន "។

ប្រតិបត្តិការភាគច្រើននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នគឺដោយអ្នកវិនិយោគ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

លោក Vo Huynh Tuan Kiet ប្រធាននាយកដ្ឋានលំនៅដ្ឋាននៃក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam ក៏បាននិយាយថាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុងនៃទីក្រុងហូជីមិញ (អតីតទីក្រុងហូជីមិញ) បច្ចុប្បន្នកំពុងដំណើរការក្នុងទិសដៅបម្រើតម្រូវការវិនិយោគមិនមែនតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដនោះទេ។ វិនិយោគិនភាគច្រើនកំណត់ថាអ្នកទិញនឹងមិនរស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យនោះទេ ប៉ុន្តែគ្រាន់តែកាន់កាប់ ឬជួលវាចេញ ដូច្នេះផលិតផលនេះត្រូវបានដាក់ឱ្យខ្ពស់ជាងដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ។

លោក គៀត មានប្រសាសន៍ថា “ ជាមួយនឹងកម្រិតតម្លៃបច្ចុប្បន្ន លំហូរសាច់ប្រាក់នៅក្នុងទីផ្សារគឺស្ទើរតែចរាចរតែក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលអ្នកទិញផ្ទះពិបាកចូលខ្លាំងណាស់ ” ។

ទិន្នន័យពី DKRA Group ក៏បង្ហាញពីនិន្នាការស្រដៀងគ្នានេះដែរ។ នៅក្នុងប្រតិបត្តិការជាង 2,000 ដែលបានកត់ត្រាក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ អ្នកទិញផ្ទះមានត្រឹមតែប្រហែល 30% នៅសល់ 70% គឺជាអ្នកវិនិយោគ។ ក្រុមវិនិយោគិនមានសក្ដានុពលហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំងជាង ដោយសុខចិត្តបង់ថ្លៃខ្ពស់ ប្រសិនបើពួកគេឃើញឱកាសចំណេញ ខណៈដែលអ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដដែលមានថវិកាពី 1-2 ពាន់លានដុង ស្ទើរតែមិនអាចចូលមើលអាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី 4-5 ពាន់លានដុង ឬច្រើនជាងនេះ។

លោកស្រី Pham Thi Mien នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS IRE) ក៏បាននិយាយផងដែរថា ប្រតិបត្តិការភាគច្រើននៅក្នុងទីផ្សារបឋមគឺបានមកពីតម្រូវការរបស់ក្រុមមនុស្សដែលមានកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យជាច្រើន។ លើសពីនេះទៀត គម្រោងជាច្រើនមានអត្រាស្រូបយកបានល្អ ដោយសារ "ការជិះរលកនៃគម្រោងធំ" និងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការរួមបញ្ចូលគ្នាក្នុងស្រុក។

យោងតាមលោកស្រី Mien តម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងបន្តកើនឡើងក្នុងរយៈពេលខ្លី ដោយសារការរំពឹងទុកប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ វិនិយោគិនមួយចំនួនធំនៅតែ "រស់នៅបានល្អ" ហើយមិនស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធពីឥទ្ធិពលហិរញ្ញវត្ថុទេ។ ដូច្នេះហើយ ពួកគេគ្មានហេតុផលដើម្បីកែសម្រួលតម្លៃលក់នោះទេ។

លោកស្រី Mien បានវាយតម្លៃថា “ ក្នុងបរិបទនៃអត្រាការប្រាក់ដែលកំពុងត្រូវបានរក្សានៅកម្រិតទាប លំហូរសាច់ប្រាក់ថោកបន្តត្រូវបានបូមចូលទៅក្នុងទីផ្សារ គោលនយោបាយជំរុញការវិនិយោគសាធារណៈត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងខ្លាំង ហើយការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យនៅតែខ្វះខាត អ្នកវិនិយោគនៅតែជឿជាក់ថាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងបន្តកើនឡើង ”។

លោក Le Dinh Chung - អ្នកជំនាញ អចលនទ្រព្យ ក៏បានអត្ថាធិប្បាយផងដែរថា ថ្មីៗនេះ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិន ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់។ បច្ចុប្បន្នតម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមគឺប្រហែល 80 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ថ្មីៗនេះ គម្រោងថ្មីជាច្រើនត្រូវបានបើកលក់ក្នុងតម្លៃលើសពី 100 លានដុង/m²។

ជាមួយនឹងតម្លៃលំនៅឋានបច្ចុប្បន្ន កម្មករធម្មតា សូម្បីតែទទួលបានប្រាក់បៀវត្សរ៍ 30 លានដុង/ខែ ស្ទើរតែគ្មានឱកាសមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន។ អ្នកដែលអាចទិញក្នុងតម្លៃពី 70-100 លានដុង/m² ភាគច្រើនជាអ្នកវិនិយោគ អ្នកប្រមើលមើល និងក្រុមមនុស្សដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ដូចជាម្ចាស់អាជីវកម្មជាដើម។

ដោយ​ពន្យល់​ពី​មូលហេតុ​ដែល​និន្នាការ​នៃ​ការ​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​ក្នុង​ប្រទេស​វៀតណាម​កើនឡើង​ខ្លាំង​នោះ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករង​នៃ​ក្រុមហ៊ុន PropertyGuru Vietnam បាន​និយាយថា វា​មួយផ្នែក​មកពី ឆានែលវិនិយោគ នេះគឺជា "ងាយស្រួលទិញ និងងាយស្រួលលក់" មានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ជាងបណ្តាញផ្សេងទៀតដូចជា មាស ភាគហ៊ុន ឬធនាគារ។ ទិន្នផលនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យគឺស្ថិតក្នុងចំណោមការវិនិយោគដ៏ល្អបំផុតនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដោយឈានដល់ 197% សម្រាប់អាផាតមិន និង 137% សម្រាប់ដី។

ហេតុផលមួយទៀតគឺថា គោលនយោបាយពន្ធលើអចលនទ្រព្យនៅវៀតណាមទាបជាង និងបើកចំហជាងប្រទេសជាច្រើនក្នុងតំបន់ ដោយខ្វះការដាក់ទណ្ឌកម្មប្រឆាំងនឹងការរំពឹងទុក និងការបោះបង់ចោលទ្រព្យសម្បត្តិដីធ្លី។

លោក Nguyen Quoc Anh បានលើកឡើងថា បច្ចុប្បន្ននេះ នៅលើ ពិភពលោក មានពន្ធមូលដ្ឋានចំនួន 5 សម្រាប់អចលនទ្រព្យគឺ ពន្ធលើកម្មសិទ្ធិ ពន្ធលើប្រាក់ចំណូល ពន្ធលើការចុះបញ្ជី ពន្ធទំនេរ (ពន្ធលើអចលនទ្រព្យដែលមិនបានប្រើប្រាស់យូរ) និងពន្ធអភិវឌ្ឍន៍ (ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សេវាប្រើប្រាស់ សេវាក្នុងតំបន់ដែលអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅ)។ ជាមធ្យម ពន្ធលើកម្មសិទ្ធិផ្ទះនៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនគឺពី 0.3-20% ពន្ធលើការចុះឈ្មោះគឺ 2-6% និងពន្ធលើប្រាក់ចំណូលពី 14-45% ។ ប្រទេសមួយចំនួនកំពុងយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យទំនេរពី 12 ទៅ 20% និងពន្ធអភិវឌ្ឍន៍ពី 1-3% ។

នៅប្រទេសវៀតណាម អ្នកទិញផ្ទះបច្ចុប្បន្នត្រូវបង់ពន្ធបីដំបូងប៉ុណ្ណោះ៖ ពន្ធលើប្រាក់ចំណូល (2-5%) ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ (0.03-0.2%) និងពន្ធចុះបញ្ជី (0.5%)។ លោក​បាន​បន្ត​ថា​៖ « ​ការ​បង់​ពន្ធ​ទាប​ធ្វើ​ឱ្យ​មាន​ភាព​ងាយ​ស្រួល​សម្រាប់​អ្នក​ទិញ​ក្នុង​ការ​វិនិយោគ​ក្នុង​ការ​បង្វិល​អចលនទ្រព្យ ដោយ​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​នេះ​នៅ​ថ្ងៃ​នេះ និង​លក់​នៅ​ថ្ងៃ​ស្អែក​ទៀត ​»​។

ការព្រមានអំពីហានិភ័យ "ពពុះ"

យោងតាមលោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ នៅពេលដែលមានអ្នកទិញផ្ទះតិច និងតិច ទីផ្សារបាត់បង់សមតុល្យនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ តម្លៃត្រូវបានរុញច្រានឡើង ប៉ុន្តែមិនភ្ជាប់ទៅនឹងតម្រូវការពិត ដែលអាចនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃពពុះ។

ទីផ្សារដែលមានអ្នកចូលរួមច្រើនពេក វិនិយោគិននឹងងាយទទួលរងនូវអតិផរណាតម្លៃ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា “ បើគ្មានការអន្តរាគមន៍ពីគោលនយោបាយទាន់ពេលវេលាទេ លំនៅឋានក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំ ៗ នឹងកាន់តែហួសពីលទ្ធភាពសម្រាប់កម្មករ ”។

លោក Dinh The Hien សេដ្ឋវិទូ ក៏បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ចាំបាច់ត្រូវនាំទីផ្សារត្រឡប់ទៅរកលក្ខណៈពិតរបស់ខ្លួន ដើម្បីបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់មនុស្សភាគច្រើន។ នៅពេលដែលការវិនិយោគរយៈពេលខ្លីគ្របដណ្ដប់ នោះអាផាតមិនលែងជាកន្លែងសម្រាប់រស់នៅទៀតហើយ ប៉ុន្តែក្លាយជាឧបករណ៍សម្រាប់រកប្រាក់ចំណេញ ជំរុញឱ្យតម្លៃកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ និងបង្កឱ្យមានផលវិបាកដល់សង្គម។ លោកបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា ក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ រដ្ឋត្រូវបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានកម្រិតមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីធ្វើឲ្យមានតុល្យភាពរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារ។

លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ (សកលវិទ្យាល័យ Nguyễn Trai) បានវាយតម្លៃថា៖ នៅពេលដែលដើមទុនហូរចូលអចលនទ្រព្យ តម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មនេះកើនឡើងលឿនជាងផលិតភាពការងារ និងកំណើនប្រាក់ចំណូល ដែលបង្កើតគម្លាតកាន់តែធំរវាងតម្លៃផ្ទះ និងលទ្ធភាពទូទាត់របស់ប្រជាជន។ នេះធ្វើឱ្យទីផ្សារមានទំនោរក្នុងការដំណើរការដោយផ្អែកលើការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃជំនួសឱ្យតម្រូវការពិតប្រាកដ ធ្វើឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមិនមាននិរន្តរភាព និងការកើនឡើងហានិភ័យនៃពពុះ។

ជាមួយនឹងការជួញដូរដែលជំរុញដោយវិនិយោគិន ទីផ្សារកាន់តែមានភាពរសើបចំពោះការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយ។ ការកែតម្រូវតិចតួចនៅក្នុងឥណទាន អត្រាការប្រាក់ ឬអារម្មណ៍អាចបង្កឱ្យមានប្រតិកម្មខ្សែសង្វាក់ ដែលនាំឱ្យមានការយឺតយ៉ាវ ឬការកែតម្រូវក្នុងតំបន់។ ហានិភ័យនេះប៉ះពាល់មិនត្រឹមតែក្រុមអ្នកប៉ាន់ស្មានប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏អាចរីករាលដាលដល់ប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុ អាជីវកម្ម និងសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលផងដែរ ប្រសិនបើមិនមានការគ្រប់គ្រងដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។

លោក ហ៊ុន ហ៊ុយ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា " ដូច្នេះ វិធានការណ៍ដ៏ខ្លាំងក្លា របស់រដ្ឋាភិបាល ក្នុងការធ្វើឱ្យតម្លៃទំនិញឡើងថ្លៃ គឺជាវិធានការត្រឹមត្រូវ និងជាយុទ្ធសាស្ត្រ សំដៅរក្សាស្ថិរភាពរយៈពេលវែង "។

ប្រភព៖ https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html