ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នឹង​មាន​និរន្តរភាព​នៅពេល​តម្លៃ​ដី​ជិត​ដល់​តម្លៃ​ពិត។

ក្នុងរយៈពេលវែង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងកាន់តែមានតម្លាភាព និងយុត្តិធម៌ នៅពេលដែលតម្លៃដីខិតជិតតម្លៃពិត ដោយលុបបំបាត់បន្តិចម្តងៗនូវយន្តការ "សុំ-ផ្តល់ឱ្យ" និងការប៉ាន់ស្មានលើភាពខុសគ្នានៃការជួលដី។

លោកបណ្ឌិត Tran Van Khai អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការ វិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាននៃរដ្ឋសភា គណៈប្រតិភូរដ្ឋសភាមកពីទីក្រុង Ninh Binh បាននិយាយនៅក្នុងបទសម្ភាសន៍ជាមួយអ្នកយកព័ត៌មាននៃកាសែតឧស្សាហកម្ម និងពាណិជ្ជកម្មអំពីខ្លឹមសារនៃសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចចិត្តរបស់រដ្ឋសភា ដោយកំណត់នូវយន្តការ និងគោលនយោបាយមួយចំនួនដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការរៀបចំច្បាប់ ទី១ ការអនុវត្ត និងអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លីនាពេលថ្មីៗនេះ។ រដ្ឋសភានីតិកាលទី១៥។

តារាងតម្លៃដីត្រូវបានសាងសង់ជិតនឹងការពិត

- បន្ទាប់ពីរយៈពេលជាង 1 ឆ្នាំនៃការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ការលំបាក និងបញ្ហាជាច្រើនបានកើតឡើង។ ជាពិសេស ការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានចាត់ទុកថាជា "បញ្ហាស្ទះ" ដ៏សំខាន់ ដែលចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយភ្លាមៗ។ ការ​ចេញ​សេចក្តី​សម្រេច​ចិត្ត ​របស់​រដ្ឋសភា ​ជាមួយ​នឹង​យន្តការ និង​គោល​នយោបាយ​ថ្មី​ស្តី​ពី​ការ​វាយ​តម្លៃ​ដី​គឺ​មាន​ភាព​ចាំ​បាច់​ណាស់ ដែល​បំពេញ​តាម​លក្ខខណ្ឌ​ជាក់ស្តែង។ តើប្រិយមិត្តយល់យ៉ាងណាដែរចំពោះរឿងនេះ?

បណ្ឌិត ត្រឹង វ៉ាន់ខៃ៖ ខ្ញុំ​គិត​ថា នេះ​ស្រប​តាម​ទិសដៅ​របស់​បក្ស និង​ស្រប​តាម​ច្បាប់។ គោលនយោបាយរបស់បក្សក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ១៨-NQ/TW បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា ចាំបាច់ត្រូវ “លុបចោលក្របខណ្ឌតម្លៃដី” និងកសាងយន្តការកំណត់តម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ដោយធានាថាតម្លៃដីរបស់រដ្ឋនៅជិតតម្លៃទីផ្សារ។ សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចនេះ បញ្ជាក់ទិសដៅនោះដោយលុបបំបាត់ក្របខណ្ឌតម្លៃដីថេរ និងផ្តល់សិទ្ធិអំណាចដល់មូលដ្ឋានក្នុងការកសាងតារាងតម្លៃដីដែលអាចបត់បែនបានដែលជិតនឹងការពិតទីផ្សារ។

លោកបណ្ឌិត Tran Van Khai អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការវិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាន

សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយកំណត់គោលការណ៍វាយតម្លៃដី ដើម្បីធានាបាននូវវត្ថុបំណង និងតម្លាភាព។ ជាពិសេស ប្រការ ១ មាត្រា ៦ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងថា៖ ការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវអនុវត្តតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ គោរពតាមវិធីសាស្ត្រ និងនីតិវិធីច្បាប់ត្រឹមត្រូវ; ធានានូវភាពស្មោះត្រង់ និងតម្លាភាព; ជាពិសេសសង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការនៃការចុះសម្រុងគ្នាផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ (ចំណុច ឃ ប្រការ ១ មាត្រា ៦)។ គោលការណ៍​ទាំងនេះ​បង្កើត​មូលដ្ឋានគ្រឹះ​សម្រាប់​ការ​វាយ​តម្លៃ​ដីធ្លី​ទាំង​ប្រកាន់​ខ្ជាប់​នូវ​តម្លៃ​ជាក់ស្តែង និង​ស្រប​តាម​ការគ្រប់គ្រង​របស់​រដ្ឋ។

ដើម្បីកសាងតារាងតម្លៃដីលម្អិត និងជាក់ស្តែង រដ្ឋាភិបាល ស្នើតារាងតម្លៃដីសម្រាប់ប្រភេទដី តំបន់ និងទីតាំងនីមួយៗ។ សម្រាប់កន្លែងដែលមានផែនទីសុរិយោដីឌីជីថល និងទិន្នន័យតម្លៃដី បញ្ជីតម្លៃដីអាចត្រូវបានសាងសង់សម្រាប់ដីនីមួយៗ។ នេះគឺជាជំហានដ៏សំខាន់មួយឆ្ពោះទៅមុខដើម្បីជួយឱ្យតម្លៃដីធ្លីកាន់តែខិតទៅជិតការពិត ដោយយកឈ្នះលើស្ថានភាពតម្លៃ "មធ្យម" ទូទៅពីមុន។

ក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្តត្រូវបានចាត់តាំងឱ្យសម្រេចលើតារាងតម្លៃដីមូលដ្ឋាន ប្រកាស និងអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦ ហើយអាចធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមបានភ្លាមៗនៅពេលចាំបាច់ ជំនួសឱ្យការតឹងរ៉ឹងក្នុងរង្វង់វែង។ វិមជ្ឈការនេះគឺស្របតាមស្មារតីនៃដំណោះស្រាយលេខ 18-NQ/TW ហើយជួយក្នុងតំបន់ធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតម្លៃដីធ្លីយ៉ាងសកម្មស្របតាមលក្ខខណ្ឌក្នុងតំបន់។

លើសពីនេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះអនុញ្ញាតឱ្យប្រើប្រាស់មេគុណនៃការកែតម្រូវតម្លៃដីដែលអាចបត់បែនបាន។ ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនឹងសម្រេចលើមេគុណនៃការកែតម្រូវដែលអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករាជារៀងរាល់ឆ្នាំ ហើយអាចកែសម្រួលវាក្នុងអំឡុងពេលឆ្នាំសម្រាប់តំបន់ និងទីតាំងនីមួយៗប្រសិនបើចាំបាច់។ យន្តការនេះជួយឱ្យតារាងតម្លៃដីក្នុងស្រុកតែងតែខិតទៅរកទីផ្សារ ជៀសវាងការហួសសម័យ។

ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីខេត្តត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីវាយតម្លៃតារាងតម្លៃ និងមេគុណកែតម្រូវ ដោយមានការចូលរួមពីភ្នាក់ងារឯកទេស ធានានូវឯករាជ្យភាពរវាងអង្គភាពប្រឹក្សាតម្លៃ ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារធ្វើសេចក្តីសម្រេចតម្លៃ។ បទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងយកឈ្នះលើស្ថានភាព "ទាំងលេងបាល់ទាត់ និងផ្លុំកញ្ចែ" ក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ការពារផលប្រយោជន៍ក្នុងស្រុក។

កាត់បន្ថយពេលវេលាបោសសំអាតគេហទំព័រ

- របកគំហើញដ៏សំខាន់មួយនៃសេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយគឺការលុបបំបាត់នីតិវិធីនៃការកំណត់ "តម្លៃដីជាក់លាក់" សម្រាប់គម្រោងនីមួយៗនៅពេលផ្តល់សំណងសម្រាប់ការទិញដី។ តើអ្នកអាចចែករំលែកបន្ថែមអំពីបញ្ហានេះបានទេ?

បណ្ឌិត ត្រឹង វ៉ាន់ខៃ៖ ប្រការ ៦ មាត្រា ៣ នៃសេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយ ចែងថា តម្លៃដីសម្រាប់គណនាសំណងនៅពេលរដ្ឋទាមទារយកដី និងការតាំងទីលំនៅថ្មី តម្លៃដីនឹងត្រូវគណនាតាមតារាងតម្លៃដី និងមេគុណកែសម្រួលតម្លៃដីចេញដោយខេត្ត។ នេះជួយសម្រួលដល់ដំណើរការ និងកាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់ការបោសសម្អាតគេហទំព័រ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុន។

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែងនៅ Ninh Binh គម្រោងជាច្រើនបានយឺតយ៉ាវក្នុងការកំណត់តម្លៃដីដើម្បីធ្វើផែនការសំណង។ ជាមួយនឹងយន្តការថ្មី មូលដ្ឋានអាចអនុវត្តតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន (បូកមេគុណ) ភ្លាមៗ ដើម្បីគណនាសំណង ជួយពន្លឿនវឌ្ឍនភាព និងកាត់បន្ថយហានិភ័យនៃការកកស្ទះដោយសារការរង់ចាំការវាយតម្លៃតម្លៃសម្រាប់ករណីនីមួយៗ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ រូបថតគំនូរ

សហគ្រាសនៅ Ninh Binh បានរាយការណ៍ថា សំណងសម្រាប់ការឈូសឆាយទីតាំងនៅតែពិបាក ដោយសារតម្លៃដីរដ្ឋនៅទាបពេក បើធៀបនឹងតម្លៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ ពួកគេត្រូវចំណាយច្រើនជាងផែនការសំណងផ្លូវការដើម្បីឱ្យមនុស្សទទួលយក ការបង្កើនដើមទុនវិនិយោគ និងកាត់បន្ថយប្រសិទ្ធភាពនៃគម្រោង។

ប្រសិន​បើ​រដ្ឋាភិបាល​អនុវត្ត​តម្លៃ ប្រជាពលរដ្ឋ​ដែល​ជួប​បញ្ហា​នឹង​តវ៉ា ហើយ​គម្រោង​នេះ​នឹង​ត្រូវ​ជាប់គាំង។ រដ្ឋាភិបាលខេត្តក៏ជួបការលំបាកដែរ៖ ខ្លួនចង់ទាក់ទាញការវិនិយោគ ប៉ុន្តែខ្លាចសង្គមមិនយល់ព្រម បើគេផ្តល់ដីថោកដល់អាជីវកម្ម ឬបារម្ភពីការបាត់បង់ថវិកា ប្រសិនបើកំណត់តម្លៃទាប។

ជាក់ស្តែង ការវាយតម្លៃដីធ្លីមិនពិតប្រាកដបានក្លាយទៅជាឧបសគ្គទូទៅ ដែលរារាំងទាំងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច និងសន្តិសុខសង្គមនៅក្នុងមូលដ្ឋាន។

វិចារណកថាក្នុងការគ្រប់គ្រងដីធ្លី

- លោកម្ចាស់ ដោយសារផលប៉ះពាល់ជាវិជ្ជមានដែលយន្តការកំណត់តម្លៃដីនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយត្រូវបានរំពឹងថានឹងនាំមក តើអ្នកដាក់សេចក្តីទុកចិត្តរបស់អ្នកចំពោះការផ្លាស់ប្តូរនាពេលខាងមុខយ៉ាងដូចម្តេច? ជាមួយគ្នានេះ ដើម្បីដាក់ឱ្យអនុវត្តគោលនយោបាយនេះឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព និងស៊ីសង្វាក់គ្នា តើអ្នកមានយោបល់អ្វីខ្លះ?

បណ្ឌិត ត្រឹន វ៉ាន់ខៃ៖ តារាងតម្លៃដីកាន់តែជិតទីផ្សារជួយបង្កើនចំណូលថវិកា (ដោយសារការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីតាមតម្លៃពិតរបស់ពួកគេ) ខណៈដែលប្រជាពលរដ្ឋត្រូវបានផ្តល់សំណងកាន់តែសមរម្យ រក្សាលំនឹងជីវិតបន្ទាប់ពីទទួលបានដីធ្លី។ អាជីវកម្មក៏ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ផងដែរពីដំណើរការគណនាតម្លៃដីរហ័ស ​​និងតម្លាភាព ដែលអាចប៉ាន់ស្មានតម្លៃដីបានយ៉ាងច្បាស់ ជៀសវាងហានិភ័យនៅពេលអនុវត្តគម្រោង។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលវែងនឹងកាន់តែមានតម្លាភាព និងយុត្តិធម៌ នៅពេលដែលតម្លៃដីខិតជិតតម្លៃពិតរបស់ពួកគេ ដោយលុបបំបាត់បន្តិចម្តងៗនូវយន្តការ "សួរ-ផ្តល់" និងការប៉ាន់ស្មានលើភាពខុសគ្នានៃការជួលដី។

ខ្ញុំសូមកោតសរសើរចំពោះកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការដាក់ស្នើដំណោះស្រាយដើម្បីលុបបំបាត់ឧបសគ្គក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីគឺត្រឹមត្រូវទាំងក្នុងគោលនយោបាយ និងផ្តើមចេញពីភាពលំបាកនៃមូលដ្ឋាន ដោយសន្យាថានឹងបង្កើតភាពរីកចម្រើនក្នុងការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយនេះ ខ្ញុំសូមផ្តល់អនុសាសន៍ថា រដ្ឋាភិបាល និងមូលដ្ឋានត្រូវបែងចែកធនធាន ដើម្បីពន្លឿនការសាងសង់ផែនទីសុរិយោដីឌីជីថល និងមូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃដីក្នុងតំបន់។ នេះជាមូលដ្ឋានគ្រឹះសម្រាប់ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីលម្អិតសម្រាប់ដីនីមួយៗដូចដែលបានអនុញ្ញាតក្នុងសេចក្តីព្រាងនេះ ដោយធានាថាតម្លៃដីត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពត្រឹមត្រូវតាមទីតាំង និងពេលវេលាជាក់ស្តែង។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ផ្សព្វផ្សាយ និងស្នើសុំយោបល់នៅពេលសាងសង់តារាងតម្លៃ។ ដំណើរ​ការ​នៃ​ការ​បង្កើត​តារាង​តម្លៃ​ដី​ត្រូវ​មាន​តម្លាភាព ដោយ​មាន​ការ​ចូល​រួម​ពី​ប្រជាពលរដ្ឋ និង​អាជីវករ​មុន​នឹង​ប្រកាស​ឱ្យ​ប្រើ។ វាជួយឱ្យតារាងតម្លៃមានភាពជិតស្និទ្ធទៅនឹងការពិត និងបង្កើតការយល់ស្របខ្ពស់តាំងពីដំបូង ជៀសវាងការត្អូញត្អែរនៅពេលក្រោយ។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នាធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពជាទៀងទាត់កុំទុកបញ្ជីតម្លៃ "ព្យួរ" ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជន និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត អនុវត្តយ៉ាងសកម្មនូវបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីនៅពេលចាំបាច់។ តាមពិតទៅ តម្លៃដីប្រែប្រួលជាបន្តបន្ទាប់ ដូច្នេះខេត្តមិនគួររង់ចាំវដ្ត 5 ឆ្នាំដើម្បីធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពទេ ប៉ុន្តែគួរតែកែតម្រូវជារៀងរាល់ឆ្នាំ (ឬភ្លាមៗ) ដោយមេគុណ។ នេះជួយឱ្យតម្លៃដីរបស់រដ្ឋតែងតែនៅជិតទីផ្សារ ដោយកំណត់ភាពខុសគ្នាធំដែលបង្កឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលដល់មនុស្ស និងអាជីវកម្ម។

នៅពេលអនុវត្តយន្តការនៃការប្រើប្រាស់តារាងតម្លៃ + មេគុណដើម្បីគណនាសំណង ចាំបាច់ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះគោលការណ៍នៃការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍ (ដូចមានចែងក្នុងសេចក្តីព្រាងក្នុងចំណុច ឃ ប្រការ ១ មាត្រា ៦)។ ពិសេសចំពោះគម្រោងដែលអ្នកវិនិយោគបានព្រមព្រៀងតម្លៃខ្ពស់សម្រាប់តំបន់ភាគច្រើន តំបន់ដែលនៅសល់ ប្រសិនបើអនុវត្តតារាងតម្លៃ (ជាធម្មតាទាបជាងតម្លៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា) ខេត្តគួរតែពិចារណាផ្តល់ជំនួយបន្ថែមដល់ប្រជាពលរដ្ឋ ឬស្នើសុំអ្នកវិនិយោគទូទាត់សំណងសម្រាប់ភាពខុសគ្នា។ ដំណោះស្រាយដែលអាចបត់បែនបាននេះមានគោលបំណងជៀសវាងការត្អូញត្អែរ និងបណ្តឹងដោយសារតែភាពខុសគ្នានៃតម្លៃសំណង ដោយធានាថាប្រជាជន រដ្ឋ និងអាជីវកម្មទាំងអស់ទទួលយកវា។

លើស​ពី​នេះ​ទៀត ត្រូវ​បង្កើន​សមត្ថភាព និង​ការ​ត្រួត​ពិនិត្យ​ការ​វាយ​តម្លៃ​ដី។ ពិសេសគឺត្រូវពង្រឹងការបណ្តុះបណ្តាលមន្ត្រី និងជួលអ្នកប្រឹក្សាឯករាជ្យដែលមានជំនាញ ដើម្បីគាំទ្រខេត្តក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ត្រូវលើកកម្ពស់តួនាទីត្រួតពិនិត្យរបស់ក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជន រណសិរ្សមាតុភូមិ និងអង្គការមហាជន ដើម្បីធានាឱ្យដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លីប្រព្រឹត្តទៅតាមនីតិវិធី និងទប់ស្កាត់ភាពអវិជ្ជមាន។ ខេត្តក៏គួរតែបង្កើតបណ្តាញផ្តល់យោបល់ ដើម្បីឲ្យប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវករអាចផ្តល់ជាអនុសាសន៍ ប្រសិនបើពួកគេរកឃើញថាតម្លៃដីដែលបានកំណត់មិនសមរម្យ នោះត្រូវកែតម្រូវភ្លាមៗ។

បណ្ឌិត ត្រឹង វ៉ាន់ខៃ៖ យើងយល់ព្រម និងស្នើឱ្យរដ្ឋសភាអនុម័តនាពេលឆាប់ៗនេះ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះសង្ឃឹមថា រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងនានានឹងចេញឯកសារណែនាំក្នុងការអនុវត្តឱ្យបានឆាប់ (មុនថ្ងៃទី ១ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២៦ តាមតម្រូវការក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់)។ ជាមួយនឹងការប្តេជ្ញាចិត្តរួម និងការចូលរួមដោយសមកាលកម្ម ការវាយតម្លៃដីធ្លីនឹងកាន់តែមានតម្លាភាព និងប្រាកដនិយម ដោយលុបបំបាត់ការជាប់គាំងដែលមានរយៈពេលយូរ។ ដោយហេតុនេះ រំដោះធនធានដីធ្លីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព រួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមប្រកបដោយចីរភាព។

សូមអរគុណ!

ប្រភព៖ https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html