ពន្យល់ពីការពិតនេះ លោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Tuan Anh Real Estate បានចែករំលែកថា តម្លៃអចលនទ្រព្យអាស្រ័យទៅលើកត្តាជាច្រើនដូចជា តម្លៃដី តម្លៃសំណង់ ភាពស្របច្បាប់ជាដើម ហើយប្រសិនបើកត្តាទាំងនេះប៉ះពាល់ដល់ក្នុងពេលតែមួយ វានឹងបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្មក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។
ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ ថ្លៃដីគឺជាតម្លៃបញ្ចូលដ៏សំខាន់មួយដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃទិន្នផល។ ជាមធ្យម នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមានប្រហែល 10% នៃតម្លៃអាផាតមិន 20-30% នៃតម្លៃផ្ទះជួលទាប និងប្រហែល 50% នៃតម្លៃផ្ទះវីឡា។
ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃដីបានកើនឡើងពី 15 ទៅ 30% ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅឋានកើនឡើងពី 2 ទៅ 8% ។
តម្លៃអចលនទ្រព្យទំនងជាមិនធ្លាក់ចុះទេ បើទោះបីជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារធ្លាក់ចុះក៏ដោយ។ (រូបភាពគំនូរ)
មិនត្រឹមតែតម្លៃដីទេ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ សម្ភារសំណង់ដូចជា ដែក ដែក ខ្សាច់... ក៏ឡើងថ្លៃខ្លាំងដែរ។ ឧទាហរណ៍តម្លៃដែកនិងដែកបានកើនឡើងប្រហែល 15-20% ខណៈពេលដែលតម្លៃនៃវត្ថុធាតុដើមមានចំនួន 65-70% នៃតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃគម្រោងសាងសង់។
លើសពីនេះ តម្លៃនៃការអនុវត្តគម្រោងក៏កើនឡើងផងដែរ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលអូសបន្លាយពេលសាងសង់។ លោក ទួន បានបន្តថា មានគម្រោងដែលចំណាយពេលដល់ទៅ ៤-៥ ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។ ការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនេះ មិនមែនគ្រាន់តែជាបញ្ហារបស់សហគ្រាសទៅនាយកដ្ឋាន និងទទួលការបញ្ជូនជាផ្លូវការនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវរង់ចាំនាយកដ្ឋាន សាខា និងវិស័យពាក់ព័ន្ធផ្តល់យោបល់។ ពេលវេលារង់ចាំសម្រាប់នីតិវិធីត្រូវតែអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិ ប៉ុន្តែជារឿយៗត្រូវបានពន្យារពេល។
លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា “ ពេលវេលាសម្រាប់នីតិវិធីច្បាប់គឺវែងណាស់ ហើយប៉ះពាល់ដល់ការចំណាយអាជីវកម្មយ៉ាងខ្លាំង ”។
លោក Tuan ក៏បានលើកឧទាហរណ៍មួយដែរថា ប្រសិនបើអាជីវកម្មទិញដីមួយកន្លែងមានតម្លៃ 500 ពាន់លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ វានឹងបាត់បង់ 10% នៃថ្លៃដើមកម្ចីដែលមានចំនួន 50 ពាន់លានដុង។ អាជីវកម្មត្រូវបានបង្ខំឱ្យបន្ថែមការចំណាយនេះទៅក្នុងតម្លៃ។
លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា “ឥឡូវនេះអាជីវកម្មជាច្រើនបានជាប់គាំងដោយសារតែប្រសិនបើពួកគេកាត់បន្ថយតម្លៃ ពួកគេនឹងទទួលរងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ ហើយប្រសិនបើពួកគេមិនកាត់បន្ថយតម្លៃនោះពួកគេនឹងមិនអាចលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេបានទេ។
ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នានេះ អ្នកដឹកនាំក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលមានគម្រោងមិនទាន់បញ្ចប់នៅទីក្រុងហូជីមិញ ក៏បានទទួលស្គាល់ដែរថា ការជាប់ពាក់ព័ន្ធផ្លូវច្បាប់ដែលបានអូសបន្លាយរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមកនេះ បានធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលបានបញ្ចប់គឺកម្រមានណាស់។
អាជីវកម្មកំពុងជួបបញ្ហាជាមួយនឹងគម្រោងចាស់ ដោយស្ទើរតែគ្មានផលិតផលថ្មីសម្រាប់លក់ ខណៈដែលតម្រូវការនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ដែលជាហេតុផលសម្រាប់តម្លៃលំនៅដ្ឋានខ្ពស់ផងដែរ។ លើសពីនេះ អតិផរណា និងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ក៏ជាមូលហេតុដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះ។
លោកបានបន្តថា៖ « ក្នុងករណីដែលតម្លៃត្រូវកាត់បន្ថយ វាពិតជាខាតបង់យ៉ាងខ្លាំងព្រោះអាជីវកម្មមិនអាចទ្រាំទ្រនឹងការកើនឡើងនៃគម្រោងនេះបាន »។
អាជីវកម្មបារម្ភពីការខាតបង់យ៉ាងខ្លាំងប្រសិនបើតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ។ (រូបភាពគំនូរ)
បើតាមអ្នកដឹកនាំរូបនេះ ក្រុមហ៊ុនរបស់គាត់ពិតជាចង់លក់គម្រោងដើម្បីសងបំណុល ប៉ុន្តែវាមិនងាយស្រួលនោះទេ សំខាន់ដោយសារតែគម្រោងនេះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងបញ្ហាច្បាប់ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការផ្ទេរប្រាក់... ប្រសិនបើគម្រោងនៅតែបន្តអនុវត្ត នៅពេលដែលផលិតផលចេញលក់លើទីផ្សារ តម្លៃមិនអាចថោកបានទេ ព្រោះត្រូវប្រឈមនឹងការចំណាយច្រើន។
យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Duy Phuong នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃ DGCapital មានហេតុផលជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យមិនជ្រើសរើសកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។
ជាពិសេស គេអាចមើលឃើញថា នៅពេលអនុវត្តគម្រោង អ្នកវិនិយោគបានបញ្ចាំទាំងដី និងទ្រព្យសម្បត្តិនាពេលអនាគត ដើម្បីខ្ចីដើមទុនពីធនាគារ។ ការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំនៅធនាគារ ខណៈដែលអ្នកវិនិយោគមិនមានទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀតដើម្បីបន្ថែមប្រាក់កម្ចី។
លើសពីនេះ គម្រោងជាច្រើនបានជាប់គាំងក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ មុនពេលដែលពួកគេអាចដាក់លក់បាន។ ក្នុងអំឡុងពេលនោះ អ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវទទួលបន្ទុកការប្រាក់ និងថ្លៃដីកើនឡើង។
ក្នុងនាមជាអ្នកតាមដានការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងអាជីវកម្មយ៉ាងជិតស្និទ្ធ លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa មានប្រសាសន៍ថា វាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ព្រោះនៅលើទីផ្សារមានអាជីវកម្មក្នុងស្រុកមិនត្រឹមតែមានអ្នកវិនិយោគបរទេសច្រើនទេ។
ដូច្នេះហើយ សាជីវកម្មបរទេសដែលវិនិយោគលើគម្រោងនានាតែងតែជ្រើសរើសផ្នែកខ្ពស់ ទីតាំងល្អ ឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ និងគុណភាពផលិតផលខ្ពស់ជាងគម្រោងរបស់អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក ដូច្នេះតម្លៃមិនអាចទាបបានទេ។
ពេលលក់ផលិតផលទៅទីផ្សារគេតែងគណនាទិន្នផល២-៣ឆ្នាំក្រោយ ដូច្នេះតម្លៃច្រើនតែឡើងថ្លៃ។ សហគ្រាសបរទេសមានគុណសម្បត្តិក្នុងការចំណាយដើមទុន និងដើមទុន ដូច្នេះពួកគេមិនស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នោះទេ។
យោងតាមលោក Quang ឧបសគ្គចម្បងដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យមានការលំបាកក្នុងការថយចុះនោះគឺការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ពេក។
លោក Quang បានមានប្រសាសន៍ថា " នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃគម្រោងបច្ចុប្បន្ន ការចំណាយលើការសាងសង់បានកើនឡើងជិតពីរដងបើធៀបនឹងកាលពី 4-5 ឆ្នាំមុន គឺពី 7-7.5 លានដុង/m3 ដល់ជាង 12 លានដុង/m2 "។
ដូចគ្នានេះដែរ លោក Dao Phuc Tuong នាយកមូលនិធិ Vietnam Alpha Fund បាននិយាយថា មាន "ហេតុផលដ៏រសើប" បីយ៉ាងដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណូល និងសងបំណុលដោយសារបំណុល។
ទីមួយ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យភាគច្រើននៅវៀតណាមមាន “អ្នកវិនិយោគទៀងទាត់”។ ទាំងនេះគឺជាអ្នកវិនិយោគដែលទិញអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់ពីអ្នកវិនិយោគ ដែលហៅថាវិនិយោគិន F0 ជាបណ្ដោះអាសន្ន។ នៅពេលដែលតម្លៃត្រូវបានកាត់បន្ថយ វិនិយោគិនធម្មតាទាំងនេះគឺជាអតិថិជនដំបូងដែលផលចំណេញត្រូវបានប៉ះពាល់ ដែលបណ្តាលឱ្យអ្នកវិនិយោគពិចារណា។
"ចំណុចរសើប" ទីពីរគឺទាក់ទងទៅនឹងវត្ថុបញ្ចាំ។ 70% នៃតម្លៃវត្ថុបញ្ចាំរបស់ធនាគារគឺជាអចលនទ្រព្យ ដូច្នេះការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំរបស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យនៅធនាគារ។ នៅពេលដែលតម្លៃវត្ថុបញ្ចាំធ្លាក់ចុះ ធនាគារនឹងតម្រូវឱ្យអាជីវកម្មបំពេញបន្ថែម ប៉ុន្តែនៅពេលនេះ នេះគឺជាតម្រូវការដ៏លំបាកបំផុតក្នុងការបំពេញ។
ទីបីគឺភាពស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យ។ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដូច្នេះបើទោះបីជាតម្លៃត្រូវបានកាត់បន្ថយក៏ដោយ ក៏អាជីវកម្មនៅតែមិនអាចលក់បានក្នុងបរិយាកាសអាជីវកម្មបច្ចុប្បន្ន។
លោក Tuong មានប្រសាសន៍ថា “ នេះគឺជាហេតុផលសំខាន់ៗចំនួនបីដែលជះឥទ្ធិពលដល់ការសម្រេចចិត្តកាត់បន្ថយតម្លៃលក់ក្នុងទីផ្សារបឋម ក្រៅពីនេះនៅមានហេតុផលផ្សេងទៀតដូចជាការកើនឡើងនៃដើមទុន។ ឡូជីខលនៅពេលដែលយើងត្រូវការលំហូរសាច់ប្រាក់ យើងត្រូវកាត់បន្ថយតម្លៃដើម្បីរស់ ប៉ុន្តែកត្តាល្អិតល្អន់រវាងក្រុមហ៊ុនពិតជាត្រូវពិចារណាមុននឹងសម្រេចចិត្តកាត់បន្ថយតម្លៃ ”។
នាពេលថ្មីៗនេះ នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានធ្វើជាប្រធានសន្និសីទ “ដំណោះស្រាយដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងកំណើនឥណទានសម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ជំរុញកំណើន និងស្ថិរភាព ម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច ”។ នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានដឹកនាំដំណោះស្រាយជាបន្តបន្ទាប់ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងកំណើនឥណទាន។ ជាពិសេសសម្រាប់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យ នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានស្នើឲ្យរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផ្នែកផលិតផល និងតម្លៃឡើងវិញ។ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានសង្កត់ធ្ងន់ថា៖ « តាមរយៈសន្និសីទចំនួនពីរស្តីពីអចលនទ្រព្យ លោកនាយករដ្ឋមន្ត្រី បានស្នើឡើងប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះវាមិនទាន់បានអនុវត្តយ៉ាងសកម្មនៅឡើយទេ »។
ចូវអាញ់
ប្រភព
Kommentar (0)