ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះមិនអាចធ្លាក់ចុះ?

ទិន្នន័យពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាមបង្ហាញថា ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ តម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងរាប់សិបដង។ នៅឆ្នាំ 2021 តែឯងតម្លៃផ្ទះជាមធ្យមបានកើនឡើងពីរខ្ទង់ សូម្បីតែខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាជាច្រើនដងក៏ដោយ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទោះបីជាទីផ្សារបានធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ប៉ុន្តែផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅតែរក្សាបាននូវសន្ទុះកំណើនរបស់ខ្លួន។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ Savills Vietnam បានចង្អុលបង្ហាញថា នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 តម្លៃអាផាតមិនបឋមជាមធ្យមឈានដល់ 54 លានដុង/m2 ដែលកើនឡើងរយៈពេល 19 ត្រីមាសជាប់ៗគ្នា និងកើនឡើងជាង 77% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2019។

បើតាមអ្នកជំនាញ បើទោះជាតម្លៃលំនៅឋានបានកើនឡើងក៏ដោយ ក៏គេមិនអាចកាត់បន្ថយបានក្នុងរយៈពេលខ្លីដែរ។ មូលហេតុគឺដោយសារការចំណាយច្រើនធ្វើឱ្យឡើងថ្លៃដូចជា៖ តម្លៃដី តម្លៃសម្ភារៈសំណង់ ការប្រាក់កម្ចី...

លោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Tuan Anh Real Estate បានវិភាគថា តម្លៃអចលនទ្រព្យអាស្រ័យទៅលើកត្តាជាច្រើនដូចជា តម្លៃដី តម្លៃសំណង់ ភាពស្របច្បាប់ ជាដើម។ប្រសិនបើកត្តាទាំងនេះប៉ះពាល់ដល់ក្នុងពេលតែមួយ វានឹងបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្មក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

ការកើនឡើងថ្លៃដើមធ្វើឱ្យអាជីវកម្មពិបាកបញ្ចុះតម្លៃផ្ទះ។ (រូបភាព៖ Cong Hieu)។

ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ ថ្លៃដីគឺជាតម្លៃបញ្ចូលដ៏សំខាន់មួយដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃទិន្នផល។ ជាមធ្យម នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមានប្រហែល 10% នៃតម្លៃអាផាតមិន 20-30% នៃតម្លៃផ្ទះជួលទាប និងប្រហែល 50% នៃតម្លៃផ្ទះវីឡា។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃដីបានកើនឡើងពី 15 ទៅ 30% ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅឋានកើនឡើងពី 2 ទៅ 8% ។

មិនត្រឹមតែតម្លៃដីទេ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ សម្ភារសំណង់ដូចជា ដែក ដែក ខ្សាច់... ក៏ឡើងថ្លៃខ្លាំងដែរ។ ឧទាហរណ៍តម្លៃដែកនិងដែកបានកើនឡើងប្រហែល 15-20% ខណៈពេលដែលតម្លៃនៃវត្ថុធាតុដើមមានចំនួន 65-70% នៃតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃគម្រោងសាងសង់។

លើសពីនេះ តម្លៃនៃការអនុវត្តគម្រោងក៏កើនឡើងផងដែរ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលអូសបន្លាយពេលសាងសង់។ លោក ទួន បានបន្តថា មានគម្រោងដែលចំណាយពេលដល់ទៅ ៤-៥ ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។ ការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនេះ មិនមែនគ្រាន់តែជាបញ្ហារបស់សហគ្រាសទៅនាយកដ្ឋាន និងទទួលការបញ្ជូនជាផ្លូវការនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវរង់ចាំនាយកដ្ឋាន សាខា និងវិស័យពាក់ព័ន្ធផ្តល់យោបល់។ ពេលវេលារង់ចាំសម្រាប់នីតិវិធីត្រូវតែអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិ ប៉ុន្តែជារឿយៗត្រូវបានពន្យារពេល។

លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា “ ពេលវេលាសម្រាប់នីតិវិធីច្បាប់គឺវែងណាស់ ហើយប៉ះពាល់ដល់ការចំណាយអាជីវកម្មយ៉ាងខ្លាំង ”។

លោក Tuan ក៏បានលើកឧទាហរណ៍មួយថា ប្រសិនបើអាជីវកម្មទិញដីមួយកន្លែងមានតម្លៃ 500 ពាន់លានដុង វានឹងបាត់បង់ការប្រាក់ 10% នៃការប្រាក់កម្ចីរបស់ខ្លួនក្នុងមួយឆ្នាំៗ ដែលស្មើនឹង 50 ពាន់លានដុង។ អាជីវកម្មត្រូវបានបង្ខំឱ្យបន្ថែមការចំណាយនេះទៅក្នុងតម្លៃ។

លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា “ឥឡូវនេះអាជីវកម្មជាច្រើនបានជាប់គាំងដោយសារតែប្រសិនបើពួកគេកាត់បន្ថយតម្លៃ ពួកគេនឹងទទួលរងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ ហើយប្រសិនបើពួកគេមិនកាត់បន្ថយតម្លៃនោះពួកគេនឹងមិនអាចលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេបានទេ។

លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa ក៏បាននិយាយដែរថា ឧបសគ្គចម្បងដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះនោះគឺការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ពេក។

លោក Quang បានមានប្រសាសន៍ថា " នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃគម្រោងបច្ចុប្បន្ន ការចំណាយលើការសាងសង់បានកើនឡើងជិតពីរដងបើធៀបនឹងកាលពី 4-5 ឆ្នាំមុន គឺពី 7-7.5 លានដុង/m3 ដល់ជាង 12 លានដុង/m2 "។

ក្រៅពីនេះ បើតាមលោក Quang វាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ព្រោះទីផ្សារមិនត្រឹមតែមានសហគ្រាសក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះទេ ក៏មានអ្នកវិនិយោគបរទេសជាច្រើនផងដែរ។

ដូច្នេះហើយ សាជីវកម្មបរទេសដែលវិនិយោគលើគម្រោងនានាតែងតែជ្រើសរើសផ្នែកខ្ពស់ ទីតាំងល្អ ឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ និងគុណភាពផលិតផលខ្ពស់ជាងគម្រោងរបស់អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក ដូច្នេះតម្លៃមិនអាចទាបបានទេ។ ពេលលក់ផលិតផលទៅទីផ្សារ គេតែងគណនាទិន្នផល ២-៣ឆ្នាំក្រោយ ដូច្នេះតម្លៃច្រើនតែឡើងថ្លៃ។ សហគ្រាសបរទេសមានគុណសម្បត្តិក្នុងប្រភពទុន និងថ្លៃដើមទុន ដូច្នេះហើយពួកគេមិនស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នោះទេ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Duy Phuong នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃ DGCapital មានហេតុផលជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យមិនជ្រើសរើសកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។

ជាពិសេស គេអាចមើលឃើញថា នៅពេលអនុវត្តគម្រោង អ្នកវិនិយោគបានបញ្ចាំទាំងដី និងទ្រព្យសម្បត្តិនាពេលអនាគត ដើម្បីខ្ចីដើមទុនពីធនាគារ។ ការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំនៅធនាគារ ខណៈដែលអ្នកវិនិយោគមិនមានទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀតដើម្បីបន្ថែមប្រាក់កម្ចី។

លើសពីនេះ គម្រោងជាច្រើនបានជាប់គាំងក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ មុនពេលដែលពួកគេអាចដាក់លក់បាន។ ក្នុងអំឡុងពេលនោះ អ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវទទួលបន្ទុកការប្រាក់ និងថ្លៃដីកើនឡើង។

ចូវអាញ់

ប្រភព