ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃលំនៅឋានសង្គមប្រើប្រាស់កើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ?

ផ្ទះដែលមានចំណូលទាប ប៉ុន្តែលែងមានតម្លៃទាបទៀតហើយ។

ថ្មីៗនេះ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យមិនបានបង្ហាញសញ្ញានៃភាពប្រសើរឡើងនោះទេ ជាពិសេសនៅតំបន់ដែលមិនឆ្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង មនុស្សជាច្រើនបានស្វែងរកទិញផ្ទះល្វែងសង្គមចាស់។

ទោះបីជាពួកវាជាលំនៅឋានសង្គម និងត្រូវបានប្រើប្រាស់អស់ជាច្រើនឆ្នាំក៏ដោយ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នអាផាតមិនទាំងនេះត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃលើសពីលទ្ធភាពនៃក្រុមដែលមានចំណូលទាប។ ឧទាហរណ៍ គម្រោង Felix Homes នៅ Go Vap (HCMC) ដែលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 14 លានដុង/m2 ក្នុងឆ្នាំ 2017 គឺជាគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលទទួលបានយ៉ាងល្អ។ នៅពេលនោះ អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបជាង 9 លានដុង/ខែ ក៏ត្រូវបានខ្ចី 70% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងដោយធនាគារក្នុងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ ដោយការទូទាត់ត្រូវបានពន្យារពេលពី 15 ទៅ 20 ឆ្នាំ។ ជាមួយនឹងទឹកប្រាក់ប្រហែល 240 លានដុង អ្នកទិញអាចកាន់កាប់អាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនេះ។

ប៉ុន្តែតាមរយៈការស្រាវជ្រាវ បច្ចុប្បន្ននេះ អាផាតមិនមួយនៅ Felix Homes ដែលមានផ្ទៃដី 56m2 ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ 1.69 ពាន់លានដុង ដែលស្មើនឹងប្រហែល 30 លានដុង/m2។ លើសពីនេះ មានអ្នកលក់ដែលលក់អាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងនេះក្នុងតម្លៃពី 35 ទៅ 45 លានដុង/m2។

ហេតុអ្វីបានជាគេហដ្ឋានសង្គមប្រើហួសហេតុ? រូបភាព ១ — គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម Felix Homes នៅ Go Vap ។

នៅ ទីក្រុងហាណូយ គម្រោង NOXH @Home នៅ Yen So (Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយក្នុងតម្លៃ 1.2 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែងទំហំ 55 ម 2 ជាមួយនឹងការប្រគល់ជូននៅចុងឆ្នាំ 2018 និងកម្ចីរយៈពេល 20 ឆ្នាំជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។ ដូច្នេះ ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃគម្រោងនេះមានតម្លៃប្រហែល 20 លានដុង ដែលជាតម្លៃមិនសមរម្យខ្លាំងបើធៀបនឹងគម្រោង NOXH ប៉ុន្តែក៏ថោកជាងគម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មមួយចំនួននៅពេលនោះ។

ប៉ុន្តែនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃផ្ទះល្វែង 55m2 នៅគម្រោង @Home កំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 1.75 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 31 លានដុង/m2។ លើសពីនេះ អាផាតមិនធំៗមួយចំនួននៅក្នុងគម្រោងនេះក៏ត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃរហូតដល់ ៣៦លានដុង/ម២។

ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃតម្លៃនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចាស់ជាច្រើន លទ្ធភាពនៃការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះសម្រាប់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដបានក្លាយទៅជាការលំបាកជាងពេលណាទាំងអស់សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន។ ចែករំលែកអំពីដំណើរស្វែងរកផ្ទះ អ្នកស្រី Dao Thu Trang (អាយុ 35 ឆ្នាំ ទីក្រុងហូជីមិញ) បាននិយាយថា គាត់និងស្វាមីបានស្វែងរក និងមើលផ្ទះអស់រយៈពេលជិត 2 ខែមកហើយ ប៉ុន្តែរកមិនឃើញផ្ទះណាដែលពេញចិត្តទាំងតម្លៃ និងទីតាំង។

«ផ្ទះសង្គមចាស់ បើទោះជាបានកាន់កាប់យូរហើយ បង្ហាញសញ្ញាថមថយក៏ដោយ ក៏នៅតែមិនធ្លាក់ចុះដែរ ខ្ញុំបានមើលគម្រោងជាច្រើន ប៉ុន្តែគ្មានគេលក់ក្នុងតម្លៃក្រោម ៣០ លានដុង លើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារខ្ញុំទេ។ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺនៅឆ្ងាយពេក ឬតម្រូវឱ្យផ្លាស់ទៅខេត្តជិតខាង ប្រសិនបើខ្ញុំទិញនៅទីនោះ ការងាររបស់ខ្ញុំនឹងពិបាកណាស់»។

ហេតុអ្វីបានជាគេហដ្ឋានសង្គមប្រើហួសហេតុ? រូបភាព ២ — អាផាតមិននៅ Felix Homes កំពុងត្រូវបានលក់បន្តដោយមនុស្សជាច្រើនក្នុងតម្លៃបឋមទ្វេដង។

អ្នកស្រី Trang បាននិយាយថា គំនិតទិញផ្ទះសង្គមចាស់បានមកពីមិត្តភ័ក្ដិ។ ក្រោយការស្រាវជ្រាវមួយរយៈ គ្រួសារនាងបានរកឃើញអាផាតមិនចាស់មួយតម្លៃ ២៨ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអ្នកគណនាតម្លៃនៃការជួសជុលអាផាតមិននោះ តម្លៃគឺប្រហែល 30 លានដុង/m2។ នេះជាតម្លៃលើសពីលទ្ធភាពរបស់ក្រុមមានចំណូលទាប ដូច្នេះវាមិនមែនជាជម្រើសល្អសម្រាប់មនុស្សជាច្រើននោះទេ។ ដូច្នេះ គំនិតទិញលំនៅឋានសង្គមចាស់ព្រោះគេគិតថាតម្លៃនឹងថោកព្រោះអាផាតមិនកំពុងបង្ហាញសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះនេះមិនមែនជាការពិតទេ។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវ តម្លៃលំនៅដ្ឋានសង្គមបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ និងឈានដល់កម្រិតកំពូលថ្មីមួយនៅក្នុងទីផ្សារបឋម។ ឧទាហរណ៍ គម្រោង NHS Trung Van (ហាណូយ) នាពេលថ្មីៗនេះ បានមើលឃើញថា តម្លៃវិនិយោគិនប្រែប្រួលពី 19 ទៅ 20 លានដុង/m2។ ដោយមិនគិតពីថ្លៃសេវាដែលអាចកើតមាននៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ចំនួនអ្នកមានបំណងទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោង និងការដាក់ពាក្យស្នើសុំរបស់ពួកគេមានចំនួនច្រើន។

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះសង្គមចាស់កើនឡើង?

ឆ្លើយតបនឹងសំណួរនេះ មតិជាច្រើនបានលើកឡើងថា កត្តាសំខាន់ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃផ្ទះសង្គមចាស់បន្តកើនឡើងគឺបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់។

យោងតាមរបាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ ក្រសួងសំណង់ ក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 ប៉ុណ្ណោះដែលមានទំហំ 300 អាផាតមិនទើបទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណ។ 5 គម្រោងដែលមានមាត្រដ្ឋាន 1,908 អាផាតមិនដែលមានសិទ្ធិលក់លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ គម្រោង៤ដែលមានទំហំ៩៣៤អាផាតមេនបានបញ្ចប់ការសាងសង់...

ក្នុងនោះមានគម្រោងលំនៅឋានកម្មករចំនួន ៣៩៧ គម្រោង មានទំហំ ៤៥៣ ៤២៦ យូនីត គម្រោងកំពុងសាងសង់ ១៥២ ខ្នាត ១៥៣ ៤២៦ យូនីត។ គម្រោង 245 ដែលមានមាត្រដ្ឋាន 300,000 យូនីត កំពុងដំណើរការនីតិវិធីវិនិយោគ... ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើននៅតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "កំពុងសាងសង់" ហើយការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមបច្ចុប្បន្នគ្រាន់តែជាផ្នែកតូចមួយនៃតម្រូវការប៉ុណ្ណោះ តម្លៃនៃគម្រោងចាស់មួយចំនួនបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែតម្លៃនៅតែមិនខ្ពស់ខ្លាំងបើធៀបនឹងគម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្ម។

ហេតុអ្វីបានជាគេហដ្ឋានសង្គមប្រើហួសហេតុ? រូបភាព ៣ — ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ សង្ឃឹមថានឹងអាចជួយមនុស្សជាច្រើនមានផ្ទះសម្បែង។

យោងតាមរបាយការណ៍នេះ ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ អាផាតមិនសង្គមប្រើប្រាស់រួចដែលមានសិទ្ធិធ្វើពាណិជ្ជកម្ម និងលក់នៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឡើងថ្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដែលជាទូទៅកើនឡើងដល់ 17 - 19 លានដុង/m2 (ធៀបនឹងតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យម 12 - 15 លានដុង/m2)។ បច្ចុប្បន្ននេះ នៅតំបន់ខ្លះតម្លៃលំនៅឋានសង្គមបានឡើងដល់ 21 - 25 លានដុង / ម 2 សូម្បីតែរហូតដល់ 30 - 35 លានដុង / ម 2 ដែលធ្វើឱ្យវាមិនអាចប្រើប្រាស់បានសម្រាប់ប្រជាជនដែលមានចំណូលទាបជាច្រើនដែលខ្វះខាត។

យោងតាមបុគ្គលិកនៃជាន់ផ្ទាល់ដី តម្លៃនៃផ្ទះល្វែងនីមួយៗកើនឡើងច្រើន ឬតិចអាស្រ័យលើទីតាំង ទិសដៅនៃផ្ទះល្វែង គ្រឿងសង្ហារិមអម និងការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញគម្រោង។ ជាពិសេសជាមួយនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមួយចំនួនដែលធ្លាប់សាងសង់នៅក្នុងតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនល្អ ប៉ុន្តែប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ តំបន់ទាំងនេះបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំងជាមួយនឹងចំនួនប្រជាជនដ៏ក្រាស់ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីនេះកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ហើយជួនកាលមានតម្លៃទ្វេដង។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញក៏បានលើកឡើងដែរថា លំនៅដ្ឋានសង្គម ទទួលបានការលើកទឹកចិត្តពីគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋ លើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ពន្ធដារ ជាដើម ហើយត្រូវបានចងក្រងដោយបទប្បញ្ញត្តិដែលអាចផ្ទេរបានក្រោយរយៈពេល 5 ឆ្នាំ ដូច្នេះតម្លៃបឋមគឺទាបជាងផ្ទះពាណិជ្ជកម្មច្រើន។ ដូច្នេះហើយពេលដល់ពេលផ្ទេរតម្លៃលំនៅឋានសង្គមចាស់ចាប់ផ្តើមឡើងថ្លៃខ្លាំង។

ឆ្លើយតបនឹងបញ្ហានេះ លោក វ៉ូ ហុងថាង នាយករងក្រុមហ៊ុន R&D DKRA វៀតណាម បានលើកឡើងពីមូលហេតុសំខាន់ៗចំនួន 3 ដែលនាំឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានសង្គមចាស់កើនឡើង។

ជាដំបូង វាគឺអំពីបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដោយរយៈពេលវែងសម្រាប់ការអនុម័តអាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោង បង្កើនការចំណាយផ្សេងទៀត រួមទាំងការប្រាក់ ថ្លៃប្រតិបត្តិការ ថ្លៃឱកាស... ធាតុទាំងអស់ខាងលើបានបំប៉ោងតម្លៃលក់ផលិតផល។

ទីពីរគឺបញ្ហាប្រភពទុន។ នេះរួមបញ្ចូលទាំងការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ និងការកើនឡើងនៃថ្លៃដើមនៃបណ្តាញកៀរគរមូលធនផ្សេងទៀត។ ចុងក្រោយគឺដោយសារតែការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃការចំណាយបញ្ចូល។ តម្លៃដី តម្លៃពលកម្ម និងវត្ថុធាតុដើម (ដែក ដែក ខ្សាច់ ស៊ីម៉ងត៍។ល។) ទាំងអស់បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។

ប្រភព