ទីផ្សារមិនដែលក្តៅជាងនេះទេ។
ជាមួយនឹងនិន្នាការនៃការផ្តោតលើការស្វែងរកការងារនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងទីក្រុងធំៗ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានក៏កើនឡើងផងដែរ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនតម្លៃទាបកំពុងខ្វះខាតខ្លាំង មនុស្សជាច្រើនមិនមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញអាផាតមិនកម្រិតមធ្យមនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ ទីផ្សារជួលជាមួយផលិតផលដូចជាអាផាតមិន និងអាផាតមិនសម្រាប់បម្រើកម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលប្រហែល 20 លានដុង តែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "គ្មានបន្ទប់ទំនេរ"។
សូម្បីតែក្នុងអំឡុងពេលដែល "រលក" នៃអគារត្រឡប់មកវិញបានបោកបក់ឆ្លងកាត់ទីក្រុងហូជីមិញដែលបណ្តាលឱ្យកន្លែងជាច្រើនត្រូវព្យួរផ្លាកសញ្ញា "សម្រាប់ជួល" ការិយាល័យជាច្រើនបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពទំនេរក៏ដោយក៏អាផាតមិនជួលនៅតែកើនឡើងបន្តិចបន្តួច។ របាយការណ៍ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 របស់ Batdongsan.com.vn បានបង្ហាញផងដែរថា អត្រាកំណើននៃប្រាក់ចំណេញ (រួមទាំងអត្រាតម្លៃកើនឡើង + ទិន្នផលជួល) នៅពេលវិនិយោគលើផ្នែកអាផាតមិនកំពុងកើនឡើង 97% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ 2015 ដែលមានស្ថិរភាពជាងបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀតដូចជា ភាគហ៊ុន មាស ប្រាក់សន្សំ ឬរូបិយប័ណ្ណបរទេស...
សេវាកម្មអាផាតមិនកំពុងទាក់ទាញមនុស្សជាច្រើនដែលមិនមានហិរញ្ញវត្ថុ ឬត្រូវការទិញផ្ទះ។
យោងតាមការស្ទង់មតិ អគារអាផាតមិនជាច្រើននៅភាគកណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, District 10, District 11... កំពុងមានអត្រាកាន់កាប់លើសពី 80% សូម្បីតែគម្រោងខ្លះបានឈានដល់អត្រាកាន់កាប់ 100% ក៏ដោយ។ អត្រាកាន់កាប់អាផាតមិនខ្នាតតូចនៅទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ហើយមាននិន្នាការកើនឡើងក្នុងខែរដូវក្តៅ នៅពេលដែលសិស្សត្រៀមសម្រាប់ឆ្នាំសិក្សា។
ប្រឈមមុខនឹងនិន្នាការនេះ ខណៈពេលដែលកំពុងរង់ចាំ សេដ្ឋកិច្ច មានភាពប្រសើរឡើង ម្ចាស់អគារជាច្រើនដែលធ្លាប់ដំណើរការជាការិយាល័យ ឬជួលសណ្ឋាគារបានផ្លាស់ប្តូរទិសដៅ ហើយកំពុងស្ថិតក្នុងដំណើរការកែលម្អពួកគេទៅជាអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្ម។ អាផាតមិនបែបស្ទូឌីយោទាំងនេះត្រូវបានជួលជាញឹកញាប់ជាមួយនឹងគ្រឿងសង្ហារឹមពេញលេញ ជាមួយនឹងតម្លៃចាប់ពី 6-12 លានដុង/ខែ អាស្រ័យលើតំបន់។
ជាមួយនឹងទំហំតូចជាងអាផាតមិនធម្មតា ប្រភេទនេះមានគុណសម្បត្តិដែលមានតម្លៃថោកជាង និងនៅជិតកណ្តាល។ រូបរាងថ្មីៗនៃអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មបានក្លាយទៅជាដៃគូប្រកួតប្រជែងរបស់អ្នកវិនិយោគដែលទិញអាផាតមិននៅតំបន់ជាយក្រុងសម្រាប់ការវិនិយោគលើការជួល។
ម្ចាស់អគារជាច្រើនរួមបញ្ចូលគ្នានូវការិយាល័យអាជីវកម្មនៅជាន់ផ្ទាល់ដី និងអាផាតមិននៅជាន់ខាងលើ។
ឈ្មួញកណ្តាលមួយចំនួនបាននិយាយថា មនុស្សជាច្រើនមានឆន្ទៈក្នុងការដោះដូរតំបន់ ខ្យល់អាកាស និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដើម្បីជ្រើសរើសជួលអាផាតមិននៅជិតកណ្តាលទីក្រុងជំនួសឱ្យអាផាតមិនជាយក្រុងក្នុងតម្លៃដូចគ្នា។ ដូច្នេះហើយ អគារកាន់តែច្រើនកំពុងត្រូវបានបំប្លែងទៅជាគំរូសម្រាប់ជួល ដោយនាំមកនូវលំហូរសាច់ប្រាក់ ជំនួសឱ្យការទុកអគារការិយាល័យទាំងមូលឱ្យនៅទំនេររង់ចាំអ្នកជួល។
លើសពីនេះ ម្ចាស់អគារមួយចំនួនបានជួលការិយាល័យ និងទីស្នាក់ការរួមគ្នានៅជាន់ទី 1 និងជាន់ទី 2 នៃអគារ ខណៈដែលជាន់ខាងលើត្រូវបានកែលម្អទៅជាអាផាតមិនសម្រាប់ជួលដែលមានច្រើនប្រភេទចាប់ពីកម្រិតមធ្យមដល់ថ្នាក់ខ្ពស់ ជាមួយនឹងតំបន់ និងបរិក្ខារផ្សេងៗ។
ត្រូវគណនាតម្លៃវិនិយោគដោយប្រុងប្រយ័ត្ន
តាមការស្រាវជ្រាវ ចំណូលបានមកពីការជួលអាផាតមិនមិនទាបទេ ប៉ុន្តែវាមានស្ថិរភាពខ្ពស់។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបន្ទប់ធម្មតាដែលមានតំបន់ដូចគ្នា តម្លៃជួលនៃអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មជាធម្មតាគឺខ្ពស់ជាងយ៉ាងហោចណាស់ 1.5-2 ដងក្នុងមួយបន្ទប់។ ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលដឹងពីរបៀបទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីកន្លែង បង្កើនឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មសមស្រប តម្លៃអាចកើនឡើងកាន់តែច្រើន។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ និងការគណនាចំណូល និងចំណាយសម្រាប់អាផាតមិនប្រភេទនេះនឹងមានភាពស្មុគស្មាញជាងបន្ទប់ជួលដែលមានតំលៃថោក។ អ្នកជំនួញត្រូវតែដឹងពីរបៀបគ្រប់គ្រងជាប្រព័ន្ធ និងជិតស្និទ្ធពីដំណាក់កាលកិច្ចសន្យារហូតដល់ដំណាក់កាលប្រតិបត្តិការ និងដំណាក់កាលផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពប្រាក់ចំណូលនៅពេលវិនិយោគលើប្រភេទនេះ។
ដោយសារតែបច្ចុប្បន្នអាផាតមិនមានការពេញនិយម និងត្រូវបានមនុស្សជាច្រើនស្វែងរក។ ប៉ុន្តែវិនិយោគិនមួយចំនួនបានទទួលរងការខាតបង់នៅពេលប្តូរទៅជាប្រភេទនេះ។ ដូចរឿងរបស់លោក ង៉ុកអាញ់ (ប៊ិញថាញ់) ដែលបានបំប្លែងគំរូសណ្ឋាគាររបស់គាត់ដើម្បីជួសជុលទៅជាអាផាតមិនសម្រាប់ជួល។
កាលពីដើម ដោយសារមិនដឹងពីរបៀបគ្រប់គ្រងគំរូជួលរយៈពេលវែង រួមជាមួយនឹងការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មទៅកាន់ទស្សនិកជនគោលដៅខុស រួមជាមួយនឹងសម្ពាធពីប្រាក់កម្ចីជិត 2 ពាន់លានដុង ដើម្បីជួសជុលម៉ូដែលនេះ គាត់មានទុក្ខព្រួយអស់រយៈពេលជិត 1 ឆ្នាំនៃការប្រែចិត្ត។ បន្ទាប់ពីការខាតបង់អស់រយៈពេលជាង 1 ឆ្នាំ ដោយមានការគាំទ្រពីមិត្តភ័ក្តិដើម្បីស្វែងរកមធ្យោបាយដ៏រលូនបំផុតក្នុងប្រតិបត្តិការជួល អាផាតមិនរបស់លោក ង៉ុក អាញ់ សម្រេចបាន 80% ពេញ ដោយនាំមកនូវចំណូលប្រចាំខែជិត 300 លានដុង។
សណ្ឋាគារ និងអគារការិយាល័យមានអត្ថប្រយោជន៍នៃការមានចំណតក្រោមដី ជណ្តើរយន្ត និងប្រព័ន្ធការពារភ្លើងនៅនឹងកន្លែង។
ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី មិនមែនគ្រប់គ្នាសុទ្ធតែមានសំណាងដូចករណីលោក ហៀវ (ប៊ិញ តាន់) ទេ ដោយសារគាត់មិនយល់ទីផ្សារច្បាស់ ទើបគាត់ និងមិត្តភ័ក្តិបានរួមទុនជួលអគារជាច្រើនដើម្បីជួសជុលវាជាអាផាតមិនសម្រាប់ជួល។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារដើមទុនវិនិយោគច្រើន និងការប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ អាផាតមិនដែលលោក ហៀវ ជួលមិនមានតម្លៃប្រកួតប្រជែងទេ បើធៀបនឹងអាផាតមិននៅក្នុងទីតាំងតែមួយ។
ខណៈនៅទីក្រុង Binh Tan ផ្ទះល្វែងមួយចំនួនដែលមានទំហំជាង 50m2 កំពុងត្រូវបានជួលក្នុងតម្លៃប្រហែល 7 លានដុង/ខែ ផ្ទះល្វែងសេវាកម្មរបស់លោក Hieu កំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយសម្រាប់ជួលក្នុងតម្លៃ 6 លានដុង/ខែ។ នៅពេលរួមបញ្ចូលថ្លៃសេវា អគ្គិសនី និងទឹកក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងអាផាតមិន ការប្រកួតប្រជែងនៃប្រភេទនេះត្រូវបានបាត់បង់ ដែលធ្វើឱ្យវាមិនអាចបំពេញអាផាតមិនរបស់គាត់លើសពី 60% អស់រយៈពេលជាច្រើនខែ។ នេះបាននាំឱ្យមានបន្ទុកបំណុលកើនឡើង ពីព្រោះប្រាក់ចំណូលអាចគ្របដណ្តប់តែការចំណាយ ការប្រាក់ និងការជួលប៉ុណ្ណោះ។
ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាត្រូវបានគេកត់សម្គាល់ថានៅក្នុងតំបន់នេះ គំរូអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មជាច្រើនកំពុងទាក់ទាញអ្នកជួលជាច្រើនដែលមានអត្រាកាន់កាប់តែងតែជិតដល់ 100%។ ភាគច្រើនជាអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្ម ប៉ុន្តែជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ តម្លៃជួលមានចាប់ពី 4-5 លានដុង/ខែ ដែលមានតម្លៃថោកជាងអាផាតមិននៅក្នុងតំបន់តែមួយ។
ជាមួយនឹងសក្ដានុពលនៃប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ ប្រសិនបើដំណើរការបានល្អ និងជាមួយនឹងការគណនាថ្លៃដើមយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន គំរូអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មកំពុងលេចឡើងកាន់តែខ្លាំងឡើង។ ក្នុងចំណោមនោះ ម្ចាស់សណ្ឋាគារ និងម្ចាស់អគារការិយាល័យជួលជាច្រើនមិនអាចទ្រាំទ្រនឹងស្ថានភាពគ្មានចំណូលក្នុងពេលកន្លងមកដោយសារកត្តាជាច្រើន។ ជាមួយនឹងអត្ថប្រយោជន៍នៃអគារដែលមានស្រាប់ ទាំងនេះនឹងក្លាយជាដៃគូប្រកួតប្រជែងខ្លាំងនៅក្នុងទីផ្សារជួលនាពេលខាងមុខ នៅពេលដែលពួកគេអាចកាត់បន្ថយតម្លៃនៃការជួលអគារ។
ប្រភព
Kommentar (0)