10년 만에 부동산 가격 수십배 상승, 매력적인 수익률, 외국자본 유치 시장

부동산 가격이 꾸준히 오르는 이유, 하노이 , 탄호아의 사회주택에 대한 '갈증 해소', 프로젝트에 대한 투자자 선정 결정 철회 등이 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산은 고도로 '국내' 상품이기 때문에 가격 상승률은 각 지역 시장 상황과 수요 공급의 균형에 따라 달라질 것입니다. (출처: XD신문)

부동산 가격이 계속 오르는 이유

베트남 부동산중개협회(VREA)가 최근 발표한 부동산 시장 보고서는 부동산 가격 상승에 대한 주목할 만한 정보를 보여줍니다. 이에 따라 지난 10년 동안 부동산 가격은 수십 배나 상승했습니다. 2021년 한 해에만 부동산 가격은 평균 두 자릿수 상승률을 기록했는데, 이는 전년 동기 대비 몇 배나 높은 수치입니다.

베트남 부동산중개협회는 지난 10년간 부동산 가격이 지속적으로 상승한 이유는 높은 인플레이션, 낮은 금리, 그리고 공급 부족 때문이라고 보고 있습니다. 특히 부동산 가격의 지속적인 상승은 부인할 수 없는 사실입니다.

구체적으로, Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 지금까지 일부 세그먼트에서는 성장률이 계속 상승하는 반면, 일부 세그먼트에서는 성장률이 멈추고 가격이 하락하기 시작하는 등 성장 모멘텀이 크게 차별화되어 있음을 알 수 있습니다.

한편, 건설부의 2023년 3분기 부동산 시장 보고서 자료도 이러한 현실을 반영해 3분기 신규 분양 아파트의 평균 매매 가격이 전 분기 대비 약 7%, 전년 동기 대비 14% 상승했으며, m²당 약 5,080만 동에 달했다고 밝혔습니다.

박닌, 박장 , 흥옌 등 외국인 직접투자(FDI)를 강력히 유치하는 도시의 산업용지는 임대기간당 평균 임대가격이 320만~340만 VND/m2로, 작년 동기간의 임대가격이 임대기간당 230만~270만 VND/m2 사이에서 변동했던 것에 비해 크게 상승했습니다.

세빌스 하노이의 도 투 항(Do Thu Hang) 상무는 현재 시장 상황에서는 각 부문과 시장마다 공급과 수요의 균형이 다르기 때문에 판매 가격과 유동성의 증가나 감소가 다르다고 말했습니다.

특히, 베트남 부동산 시장의 성장 동력은 도시화 과정과 인프라 개발, 인구 증가로 인한 주택 수요 급증 등 매우 큽니다. 따라서 장기적으로 부동산 가격은 여전히 상승 추세를 기록할 것으로 예상되지만, 현재는 특정 어려움으로 인해 가격이 둔화될 가능성이 있습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장 응우옌 반 딘에 따르면, 하노이와 호치민 시에서 진행될 대부분의 프로젝트는 도심에서 멀리 떨어진 지역에 위치하고 있으며, 토지 자금이 여전히 풍부하고 인프라가 끊임없이 개선되고 있어 앞으로도 이러한 프로젝트의 가격 수준이 계속 높아질 것으로 예상됩니다.

게다가 부동산은 고도로 '국내' 상품이기 때문에 가격 상승률은 각 지역의 시장 상황과 수요와 공급의 균형에 따라 달라질 것입니다.

베트남 시장은 앞으로도 외국 자본을 유치할 것으로 보인다.

2024~2026년 사이에 많은 양의 외국 투자자 자본이 베트남 부동산 시장으로 유입될 것으로 예상됩니다.

많은 거래가 협상 과정에 있으며 매우 활발하게 진행되고 있습니다. 예상되는 투자 목표는 여전히 깨끗하고 양질이며 가치 있는 토지 자금을 찾는 것과 합법적인 소유권, 완전한 보상 및 허가, 개발 잠재력을 갖는 것입니다.

이는 향후 베트남에서 진행될 외국 M&A(합병 및 인수) 활동에 대한 Cushman & Wakefield Vietnam Company의 최근 발표된 평가입니다.

쿠시먼앤웨이크필드 베트남에 따르면, 2023년 거래 데이터를 보면 외국인 투자자가 여전히 부동산 거래, 인수 및 투자의 대부분을 차지하는 반면, 국내 투자자가 차지하는 거래 건수는 10% 미만입니다.

이는 국내 기업이 여전히 전반적인 경제적 어려움, 해결되지 않은 프로젝트 법적 문제, 기업 채권의 많은 부족, 자본 흐름에 대한 접근성 부족 등 많은 불리한 요인에 직면해 있기 때문입니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 베트남 지사의 트랑 부이(Trang Bui) 대표는 "쿠시먼앤드웨이크필드가 올해 초 주최한 일련의 투자 행사에서 아시아 태평양 지역 고객들을 대상으로 가장 관심 있는 시장에 대한 설문 조사를 실시했는데, 대다수의 응답자가 베트남의 투자 잠재력에 대해 매우 긍정적인 반응을 보였습니다."라고 밝혔습니다.

Trang Bui 여사에 따르면, 세계 경제 상황이 많은 변동을 겪고 있는 가운데 베트남과 같은 신흥 국가는 투자를 유치할 수 있는 잠재적 시장이 되었습니다.

보다 구체적인 분석을 살펴보면, Cushman & Wakefield의 전문가들은 베트남이 막대한 규모의 외국인 직접 투자(FDI)의 '조준 대상'이었고 앞으로도 그럴 것이라고 말했습니다.

베트남 부동산 시장, 특히 호치민시와 하노이는 최근 몇 년간 빠르게 발전해 왔습니다. 전반적인 M&A 활동, 특히 부동산 부문의 M&A 건수와 거래 규모 모두 크게 증가한 것으로 나타났습니다.

2023년 초부터 지금까지 전반적인 경제 상황과 특히 부동산 시장은 많은 어려움에 직면해 있지만, 부동산 투자와 M&A 거래는 여전히 이루어지고 있습니다.

2023년 1~9월 부동산 투자 및 M&A 거래의 총 추정 가치는 7억 2,900만 달러에 달했는데, 이는 작년 같은 기간에 비해 대규모 거래가 부족해 33% 감소한 수치입니다.

쿠시먼앤웨이크필드의 전문가에 따르면, 베트남과 같은 신흥시장의 매력적인 수익률은 외국인 투자자의 투자 결정에 중요한 요소입니다.

2023년 첫 9개월 동안 베트남은 총 투자 자본금과 부동산 인수합병(M&A)을 약 42억 달러로 기록했으며, 이 중 주택과 산업용 부동산이 각각 46%와 28%를 차지했습니다. 이는 외국인 투자자들의 관심이 여전히 베트남의 전통 자산에 집중되어 있으며, 주로 "정착 및 생계 유지"를 위한 수요를 충족하고 있음을 보여줍니다.

호치민시 투티엠 신도시의 아파트 건물. (출처: VNA)

하노이, 사회주택 투자 프로젝트 3건 추가 승인

하노이 인민위원회는 방금 2021~2025년(2단계) 도시 주택 개발 계획에 따른 주택 및 도시 지역 건설 투자 프로젝트 목록을 승인하고 업데이트하는 결정을 발표했습니다.

구체적으로, 상업 주택 및 도시 지역 건설 투자 프로젝트의 경우, 시는 12개 프로젝트를 승인 및 업데이트했습니다. 이 중 8개 프로젝트는 현재 진행 중이며 2021년부터 2025년까지 완료될 예정입니다. 3개 프로젝트는 2025년 이후 완료될 예정이며, 1개 프로젝트는 투자 준비 절차를 진행 중입니다.

특히 하노이 인민위원회는 사회주택 건설 투자 프로젝트 3개를 승인하고 업데이트했습니다.

첫 번째 는 다이킴 신도시 건설 투자 사업(호앙마이구 다이킴구)의 CT4 및 CT5 구획에 건설되는 사회주택 건설 투자 사업입니다. 이 사업은 총 2.03헥타르 규모이며, 562세대의 아파트를 포함합니다. 현재 투자자는 2024년 완공 예정인 CT4 및 CT5 구획의 고층 건물 건설에 투자할 준비를 하고 있습니다.

두 번째 는 타이남킴장 신도시(호앙마이구 다이킴구) CT6B 구획에 위치한 사회주택 투자 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 총 1조 2,930억 동(VND)이 투자되었으며, 10.85헥타르 부지에 조성되었습니다. 총 연면적은 33,120m²이며, 552세대의 아파트가 들어설 예정입니다. 현재 투자 정책 결정 절차를 진행 중이며, 2027년 완공 예정입니다.

마지막으로 , 떠이남킴장 1 신도시(호앙마이구 다이킴구, 탄찌우구, 탄찌구)의 CT7 및 CT8에 위치한 사회주택 투자 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 총 1조 3,940억 VND의 투자금과 937세대의 아파트를 건설합니다. 현재 투자 정책 결정 절차가 진행 중이며, 2026년에서 2027년 사이에 완료될 예정입니다.

위의 세 가지 사회주택 프로젝트는 주택 시장에 2,051개의 추가 아파트를 공급하여 사람들의 사회주택에 대한 "갈증을 해소"하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

앞서 건설부 통계에 따르면 올해 3분기 전국적으로 저소득층과 산업단지 종사자를 대상으로 18,752세대 규모의 사회주택 19개 사업이 준공되고 건설 투자가 진행됐다.

이 중 850세대 규모로 완료된 프로젝트는 5개(2023년 2분기 대비 176%)입니다. 5,223세대 규모로 건설이 시작된 프로젝트는 2개입니다.

위에 언급된 프로젝트 외에도 3분기에는 12,679개의 아파트 규모 프로젝트 12개가 새로운 투자 정책으로 승인되었습니다.

주거지역 사업에 대한 투자자 선정 결정 폐지

11월 28일, 타인호아성 인민위원회의 마이 쑤언 리엠 부위원장은 타인호아시 동린읍의 주거지역 프로젝트를 시행하기 위한 투자자의 예비 선정 결과 승인을 규정을 준수하지 않는다는 이유로 취소한다는 결정에 서명했습니다.

이에 따라, 탄호아성 인민위원회는 투자자 선정을 위한 사전 자격 심사 초청 서류 승인 결정, 투자자 선정을 위한 사전 자격 심사 결과 승인 결정, 투자자 선정 계획 승인 결정 등 해당 프로젝트와 관련된 결정을 폐지했습니다.

위에 언급된 폐지된 결정은 2020년에 탄호아성 인민위원회 위원장이 서명했습니다. 폐지 이유는 내용이 현행 법규를 준수하지 않았기 때문입니다.

구체적으로, 타인호아시 동린구의 주거지역 프로젝트는 사회주택 개발 및 관리에 관한 정부 규정에 따라 사회주택을 건설할 수 있는 충분한 토지를 할당하지 않았습니다.

탄호아성 인민위원회는 건설부(초청 당사자)에 법적 절차를 주재하고 관련 부서와 협력하여 프로젝트가 규정에 따라 토지를 사용하여 투자 프로젝트를 결정할 수 있는 조건을 확보하도록 지시했습니다.

프로젝트가 조건을 충족하면 해당 기관은 투자 정책 승인을 요청하는 서류를 작성하여 유관 기관에 제출하여 결정을 받고, 프로젝트를 시행할 투자자를 선정하기 위한 기초로 활용됩니다.

동린(Dong Linh) 마을 주거 지역 프로젝트는 19헥타르가 넘는 부지에 건설되었습니다. 총 투자액은 1조 7,000억 동(VND)이 넘으며, 그중 부지 정리 보상 비용은 738억 동(VND)입니다.

2020년에 위 프로젝트에 대한 예비 선정을 통과한 투자자는 2개였습니다. 여기에는 Viet Nhat Duc Exploitation Joint Stock Company - Thanh Cong Group Company Limited 컨소시엄, 5개 회사로 구성된 컨소시엄(Truong Phat Investment and Construction Consulting Joint Stock Company, T&T Tourism Investment Joint Stock Company, Khanh Linh Construction Consulting and Investment Company Limited, Hoang Hai Construction Investment Joint Stock Company, Tecco Group Joint Stock Company)이 포함됩니다.

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