부동산 거래 규제 강화 방안에 대한 우려

모든 부동산 거래가 국가가 관리하는 절차를 거쳐야 한다는 규정은 시장 개발에 영향을 미칠 것입니다.

건설부는 부동산 가격 통제 및 억제 방안에 관한 정부 결의안 초안 내용에 대해 각 부처의 의견을 수렴하고 있습니다. 그러나 전문가들은 성급한 적용으로 부동산 시장과 경제에 악영향을 미치는 상황을 피하기 위해 해당 안건을 재검토해야 한다고 지적합니다.

사람들의 관심사에 집중해야 합니다

이 초안은 부동산 가격 하락과 투기 억제에 기여하기 위해 국가가 설립한 부동산 거래 센터를 설립하여 부동산 거래를 규제하고 거래 내용을 공개하고 투명하게 공개하는 세 가지 요소를 강조했습니다.

특히, 두 번째 및 세 번째 주택 구매 시 저금리를 적용하여 대출을 "긴축"하는 정책 제안이 발표되었습니다. 현재 70~80%인 대출 금리 대신, 두 번째 주택 구매 시에는 50%, 세 번째 주택 구매 시에는 30%까지만 대출받을 수 있습니다. 또한, 건설부는 정부가 각 성·시 인민위원회가 2026년부터 2030년까지 개발될 것으로 예상되는 상업용 주택 건설 프로젝트의 최소 30%를 저렴한 상업용 주택 건설에 배정하도록 규정할 것을 제안했습니다.

C-홀딩스, 메종 프로젝트(호찌민시 투저우못구) 입주자들에게 아파트 인도. 사진: 타오 응우옌

영어: 위의 문제에 직면하여 금융 및 은행 전문가인 응우옌 트리 히에우는 건설부가 상업은행이 2주택 및 3주택 구매자에게 대출하는 것을 제한하려는 제안은 불합리하다고 말했습니다.대출 활동은 항상 상업은행의 위험 감수성과 고객의 상환 능력에 달려 있기 때문입니다.금융 정책 분야에 속하는 은행의 신용 정책에 대한 건설부의 개입은 문제를 일으킬 수 있습니다.호치민시 천연자원 및 환경 경제 연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 모든 부동산 거래가 국가가 관리하는 층을 거쳐야 한다는 규정 초안은 그 기능에 적합하지 않으며 부동산 시장의 발전에 영향을 미치며 거래의 순서와 절차가 제한되어 있다고 말했습니다.팜 비엣 투안 박사는 토지는 생산 수단이지 일반적인 거래 상품이 아니며 토지 사용자는 사용 과정에서 효과적이어야 한다는 기준이 있다고 말했습니다. 따라서 시간이 지남에 따라 감소하는 경향이 있는 지역별 토지 가격표를 작성하여 사람들의 이익이 가장 중요하다는 것을 확인하는 구체적인 정책이 필요합니다.

엑심 부동산 주식회사(EximRS)의 쩐 티 깜 투(Tran Thi Cam Tu) 대표는 은행 대출 제한이 부동산 시장에 매우 민감하게 작용한다고 말했습니다. 너무 성급하게 시행하면 부동산 시장이 "동결"될 위험이 있습니다. 뚜 대표는 최근 고급 부동산 시장의 거래량이 눈에 띄게 감소했다고 지적했습니다. 반면, 저가 상업용 주택 프로젝트는 공급이 부족합니다. 따라서 대출 규제가 강화될 경우 투자자들은 더 많은 프로젝트를 진행할 수 없게 됩니다. 이는 전체 시장에 큰 영향을 미칠 것이며, 공급이 원활하지 않을 경우 가족 세대의 주택 구매 수요에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

지속 가능한 솔루션이 필요합니다

응우옌 트리 히에우 씨는 건설부의 제안이 일시적일 수 있지만, 문제를 장기적으로 해결하려면 보다 지속 가능한 솔루션이 필요하다고 말했습니다.

특히, 2주택, 3주택 또는 투자용 부동산에 높은 세금이 부과됩니다. 이는 투기 유인을 감소시켜 부동산 가격을 하락시킵니다. 그러나 세금만으로는 충분하지 않습니다. 시장 메커니즘, 즉 수요와 공급이 일치하도록 보장하는 것이 필요합니다. 부동산 공급이 수요를 충족할 만큼 증가하면 주택 가격은 하락합니다. 따라서 장기적인 정책 외에도 공급을 촉진하여 국민이 주택을 소유할 기회를 제공함으로써 주택 가격 하락에 기여해야 합니다. 국가는 토지 자금 지원, 토지 및 신용 관련 행정 절차 및 정책 수립에 주도적인 역할을 해야 합니다. 현재 베트남의 문제는 부동산 공급은 정체된 반면 수요는 매우 높다는 것입니다. 수급 불균형으로 인해 주택 가격이 불합리한 수준으로 치솟았습니다.

같은 견해를 가진 레쑤언 응이아 전 국가금융감독위원회 부위원장은 신용기관법 규정에 따라 정부가 시중은행의 신용 활동에 개입할 수 없다고 말했습니다. 이러한 개입은 은행의 사업 자유를 침해하고 신용 활동의 독립성과 투명성을 훼손할 것입니다.

더욱이, 구매자의 "첫 번째 집"과 "두 번째 집"을 구분하는 것은 매우 복잡하고 실행하기 어렵습니다. 시중은행은 이러한 구분을 수행할 기능이나 자원을 갖추고 있지 않습니다. 주택 담보 대출을 제한하고 주택 가격을 낮추는 것이 은행의 핵심 책무가 아니기 때문입니다.

Le Xuan Nghia 박사에 따르면, 지난 수십 년 동안 국가은행은 150%~250%의 높은 신용 위험 비율을 적용하여 부동산 대출 활동을 통제해 왔습니다. 예를 들어, 상업은행이 부동산에 1,000억 VND를 대출하면 국가은행은 해당 위험을 1,500억~2,500억 VND로 계산합니다. 이로 인해 은행은 수익을 사용하여 해당 수준의 위험 준비금을 설정해야 하며, 이는 간접적으로 부동산 대출을 제한합니다. Le Xuan Nghia 박사는 베트남 부동산 시장의 핵심 문제는 각 수요 세그먼트에 적합한 주택 상품을 개발하는 것이라고 생각합니다. 국가는 저소득층을 포함한 주택 구매자를 지원하는 정책을 시행하는 동시에 저비용 주택 공급을 늘리기 위한 법적 장애물을 제거하는 데 집중해야 합니다. 그는 싱가포르의 사례를 인용했는데, 싱가포르에서는 저소득층에게 2.5%의 고정 금리로 주택 대출을 제공하고, 정부는 이 수준을 초과하는 이자율에 대해 은행에 보상합니다. 이러한 해결책은 은행의 신용 정책에 직접 개입하는 것보다 훨씬 더 효과적일 수 있습니다.

팜 비엣 투안 박사는 온라인 매매 방식 대신 등록 시 거래 시점을 기준으로 세율을 적용하여 투기를 억제하는 것이 부동산을 안정적으로 관리하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 따라서 베트남은 투기를 방지하기 위해 매우 효과적인 거래세 제도를 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 12개월 이내 부동산 거래에는 매매가의 20%, 36개월 이내는 10%, 60개월 이내는 5%의 세율이 적용됩니다. 나머지 기간에는 현재와 같이 2%의 세율이 적용됩니다. 투안 박사는 "투기를 억제하고 연간 토지 가격을 낮추는 것은 토지 가격을 규제하는 효과적인 수단이 될 것이며, 사람들이 미래에 내 집을 살 수 있는 기회를 제공하고 사회 보장 제도를 구축하는 것은 지금 당장 고려해야 할 사항입니다."라고 말했습니다.

국제 관행에 따르지 않음

레쑤언 응이아 박사에 따르면, 현재 전 세계적으로 주택 구매자에 대한 대출을 제한하여 부동산 가격을 통제하는 국가는 없습니다. 따라서 2주택 이상 주택에 대한 대출 한도를 낮추는 조치를 적용하는 것은 국제 관행에 부합하지 않으며 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

출처: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm