아파트 관리위원회: 수문장인가, 이익집단인가?

최근 아파트 분쟁이 복잡해지고 있습니다. 아파트 관리위원회, 투자자, 운영관리부문 등이 연루된 사건은 지속적으로 국민의 공분을 사고 있으며, 이는 현재 아파트 관리체계의 미비함을 여실히 보여준다.

유지 기금 활용

가장 최근에는 골든 맨션 아파트 건물 관리 위원회의 두 임원(호치민시 푸년구)이 "재산 횡령" 혐의로 기소되어 조사를 받고 일시 구금된 사건이 ​​발생하여 주민들 사이에 공황 상태가 발생했습니다. 수사기관은 이 두 사람이 아파트 관리비에서 220억 동(약 1조 2천억 원) 이상을 횡령했으나, 이후 일부 회수한 것으로 파악했다.

얼마 전 호치민시에서도 미에우노이 아파트(빈타인구)의 전임 사장 및 부사장이 '재산 횡령'과 '공무집행 중 직권남용' 혐의로 기소됐으며, 횡령한 총액이 30억 동이 넘는 피해를 입혔습니다. 이런 사건들은 단발적인 것이 아니며, 아파트 관리 시스템에 역량과 경영 윤리 측면에서 많은 허점이 있음을 보여줍니다.

내부 경영 문제에 그치지 않고, 최근에는 빈찬구에 있는 코닉 동남아시아 아파트 관리 위원회가 주민들로부터 돈을 받아낸 7,000건 이상의 거래에 대한 부가가치세 송장을 발행하지 않았다는 이유로 세무 당국으로부터 최대 1,190억 VND의 행정 벌금을 부과받으면서 특별한 관심을 끌었습니다. 이 사건은 주민들을 화나게 했을 뿐만 아니라 다른 많은 관리 위원회도 "놀랐다". 오랫동안 수입 및 지출 활동이 주로 비공식적인 형태로 이루어졌고, 송장을 발행하지도 않았고 구체적인 지시도 없었기 때문이다.

사건 발생 직후, 투덕시 선에비뉴 아파트 관리위원회는 세무 당국에 공문을 보내 건물의 재무 활동에 대한 전면적인 조사를 요청했습니다. 이사회에 따르면, 경영 및 운영 부문인 세빌스 베트남(Savills Vietnam Co., Ltd.)은 관리 수수료와 기타 서비스를 수금했지만 수개월 동안 거주자에게 VAT 송장을 발행하지 않았습니다.

한편, 응우이 라오 동 신문 기자와의 인터뷰에서 세빌스 관계자는 법적 규정을 준수하고 '수금-지불' 방식을 따르기 때문에 입주자에게 송장을 발행할 필요가 없고, 관리 위원회에만 송장을 발행할 필요가 있다고 말했다. 하지만 주민들은 요금을 내는 사람이 자신들이기 때문에 왜 요금 고지서를 받지 않느냐고 의문을 제기했습니다. 이는 아파트 건설 사업에 참여하는 당사자들의 투명성과 법적 책임에 대한 의문을 제기합니다. "매달 세빌스는 우리에게서 수수료와 부가가치세를 징수합니다. 송장이 필요한 건 우리가 아니라, 송장을 발행해야 하는 경영진입니다." 선 애비뉴 아파트 건물 거주자가 이 문제를 제기했습니다.

호치민시 변호사 협회의 쩐 꾸옥 바오 변호사는 위 사건의 문제점은 투명성 부족과 효과적인 감시 메커니즘의 부족에 있다고 말했습니다. 바오 씨에 따르면, 관리위원회가 설립되기 전에는 입주자와 투자자 사이에 분쟁이 자주 발생했는데, 주로 아파트 전체 가치의 2%에 해당하는 유지관리 기금을 둘러싼 분쟁이었다고 한다.

이사회가 생기면 선출된 사람들이 공동의 이익을 대표하지 않고 개인적인 목적을 위해 활동한다면, 이익집단으로부터 이익을 취할 위험이 매우 높습니다. 이 변호사는 "수입과 지출의 불확실함과 경영·운영 부문의 취약성으로 인해 갈등이 점점 누적되어 비난과 소송으로까지 번지고 있다"고 말했다.

선 애비뉴 아파트 단지의 관리 위원회와 주민들은 운영 부서가 수수료는 받았지만 수개월 동안 청구서를 발행하지 않았다고 비난했습니다.

더 엄격한 규제가 필요하다

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 아파트 건물 관리 위원회가 횡령 혐의로 기소되어 구금된 일련의 사건은 현재 아파트 건물 경영진에게 경각심을 일깨워주는 신호입니다. 그에 따르면, 법의 '허점'을 신속하게 없애는 한편, 구청과 지방자치단체의 감독 역할을 강화해야 한다.

이들은 국민과 가까이 있고, 국민을 이해하며, 아파트, 단기 임대 등 건물 내의 안전 및 질서 상황과 이상 활동을 파악할 수 있는 세력입니다.

그는 호치민시에서 20~25층 아파트 건물의 유지관리 자금이 최대 200억 동에 달한다고 말했습니다. 이는 중소기업의 자본금의 10배에 달하는 금액입니다. 일부 대형 아파트는 관리비가 5천억 동에 달해 '먹잇감'이 되기도 하는데, 이로 인해 많은 개인이 경영층에 '끼어들어' 이익을 취하려고 한다.

그런데 걱정스러운 현실은 주민들의 무관심이다. 어떤 사람들은 회의에 하인을 보내기도 하고, 회의에 참석하지 않거나 의견이 없는 경우도 있습니다. 사건이 발생하면 우리는 이사회의 권리, 의무, 재무 활동을 명확하게 이해하지 못하기 때문에 "충격"을 받습니다. 심지어 작은 아파트를 사서 이사회에서 직위를 차지해 개인적인 이익을 취하며 다수결의 표를 확보하는 사례도 많습니다. 따라서 차우 씨는 건설부의 통지문 05/2024/TT-BXD를 수정 및 보완하여 아파트 건설 협의회의 권한을 강화하고, 경영 활동을 조작하기 위한 허점 악용을 제한할 것을 제안했습니다.

또한 그는 투자자들이 아파트 유지관리 기금을 직접 보유하도록 허용하되, 이를 이사회에 넘겨 관리하게 하는 대신 이사회의 감독 하에 별도의 계좌를 개설하도록 하는 방안도 제안했습니다. 차우 씨는 "경영위원회가 투명하게 운영되고 기금을 합리적으로 사용한다면, 기금을 소액으로 나누어 은행에 예치하는 것만으로도 주민들에게 큰 혜택을 가져다줄 것"이라고 강조했다.

Conic Southeast Asia Apartment의 관리 위원회가 아파트 건물 관리 활동에서 수수료를 징수할 때 7,260개의 송장을 발행하지 않았다는 이유로 1,190억 VND 이상의 벌금을 부과받았다는 정보에 대해 Savista Holdings(부동산 컨설팅, 관리 및 개발을 전문으로 하는 사업부)의 대표인 Nguyen Tien Dung 씨는 주택법 2023과 회람 05/2024/TT-BXD에 따라 관리 위원회는 주민을 대표하는 조직이며 인감과 은행 계좌는 있지만 법적 지위가 없고, 사업 기능이 없으며 기업처럼 송장을 발행할 수 없다고 규정되어 있다고 말했습니다.

따라서 이사회에 VAT 송장을 발행하도록 요구하는 것은 명확한 법적 근거가 없습니다. 왜냐하면 그렇게 되면 주민들이 세금을 두 번 내야 하기 때문입니다.

그에 따르면, 이 사건은 주택법과 세법 간의 일관성이 필요함을 보여준다. 각 기관의 역할과 기능을 명확히 정의하고 법률을 적절히 적용한다면 논란의 여지가 있는 처벌을 피할 수 있습니다. 당국은 주택법과 통지문 05를 주의 깊게 검토하여 적절한 처리 지침을 마련하고 전국의 여러 아파트 건물에 영향을 미치지 않도록 해야 합니다.

주택관리협회 설립 제안

최근, 6개 창업기업으로 구성된 그룹을 대신하여 관리운영기업이 호치민시 인민위원회에 호치민시 주택관리운영협회(HMO) 설립을 위한 운영위원회의 인정을 요청하는 문서를 보냈습니다. 본 부서는 건물 관리 및 운영이 기술 시스템 유지 관리, 아파트 공공 서비스 활용, 청소, 보안, 환경 서비스 제공 등을 요구하는 매우 전문적인 업무라고 생각합니다. 따라서 명확한 기준을 준수하는 경험이 풍부하고 전문적인 부서의 참여가 매우 필요합니다.

출처: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm