하노이 토지 가격표: '시장 가격'과 안정적인 인구의 조화가 필요

사진 설명 — 하노이 의 2026~2030년 토지 가격표 초안이 큰 관심을 받고 있다. 사진: 투안 안/VNA

경제 전문가에 따르면, 새로운 토지가격표는 토지 관리 개혁에 필요한 조치이지만, 도시 경제 발전과 사회 보장의 균형을 맞추는 능력을 시험하는 것이기도 합니다.

많은 사람들이 토지 가격을 시장 가격에 근접하게 조정하는 것을 지지하지만, 삶과 주택 가격, 특히 사회주택 가격 상승에 미치는 연쇄 효과에 대한 우려의 목소리도 높습니다. 이러한 연쇄 효과는 저소득층의 내 집 마련의 꿈을 더욱 멀어지게 할 것입니다. 따라서 수치를 고려할 때, 가장 직접적인 영향을 받는 교외 지역 주민들의 목소리는 당국과 정책 입안자들에게 충분히 반영되어야 합니다. 그렇게 되어야 2026년부터 2030년까지 하노이 토지 가격표는 토지의 실제 가치와 주민들의 삶의 가치를 진정으로 반영할 수 있기 때문입니다.

농업 환경부가 하노이 인민위원회에 제출한 초안에 따르면, 동안(Dong Anh), 메린(Me Linh), 호아이득(Hoai Duc), 탄찌(Thanh Tri) 등 교외 지역은 현재 가격표 대비 25~26% 상승할 수 있는 반면, 도심 지역은 1.5~2% 소폭 상승에 그칠 것으로 예상됩니다. 실제로 하노이 교외 일부 지역의 자료를 보면, 교외 지역 토지 가격 급등으로 인해 많은 가구와 근로자들이 생활비 부담과 향후 주택 소유 가능성에 대한 우려를 표명하고 있습니다.

교외 지역 주민들은 국가 가격표가 인상되면 보상 가격, 이전 비용 및 관련 수수료가 인상될 수 있다고 생각하기 때문에 토지 사용 목적을 변경하거나 프로젝트에서 보상을 요청할 때 유리한 입장이 줄어듭니다.

하노이 티엔퐁(Tien Phong) 마을에서 3사오(sao) 이상의 농지를 소유한 응우옌 티 루옌(Nguyen Thi Luyen) 씨는 가족이 토지 일부를 공공 서비스용으로 전환할 계획이었다고 털어놓았습니다. 하지만 새 가격표가 25~30% 인상되었고 토지 사용료도 인상되었다는 소식을 접한 그녀는 감당할 수 없을 것 같아 걱정입니다. 사람들은 토지 가격 인상에 반대하지 않지만, 교외 지역 주민들이 불이익을 받지 않도록 정부가 합리적으로 가격을 책정해 주기를 바랄 뿐입니다.

메린 지역뿐만 아니라, 동안(하노이)에서도 신도시 개발 계획 소식이 전해지자 한때 땅값이 "폭등"했던 지역으로, 많은 가구가 의구심을 표했습니다. 빈응옥(Vinh Ngoc) 지역의 건축 자재 상인인 쩐 반 특(Tran Van Thuc) 씨는 땅값 상승으로 창고 임대료가 상승했다고 밝혔습니다. 소규모 사업체들은 큰 수익을 내지 못하고 있으며, 이제 추가 비용까지 더해지면 생존이 어려워질까 봐 두려워하고 있습니다.

하노이 탄찌에서 작은 식당을 운영하는 응우옌 반 람 씨는 새 가격표가 아직 적용되지 않았지만, 2025년 중반 이후 임대료가 소폭 인상되었다고 밝혔습니다. 집주인은 땅값이 곧 오를 것이라는 소식을 듣고 임대료를 조기에 조정했다고 밝혔습니다. 람 씨는 매달 임대료로 거의 100만 동(VND)을 더 내야 하지만, 수입은 변함없이 유지됩니다.

부동산 전문가 팜꽝히엡에 따르면, "선제적 가격 인상"이라는 인식은 교외 지역, 특히 기반 시설이 잘 갖춰진 도심 인근 지역에서 두드러지게 나타나고 있습니다. 이는 새로운 토지 가격표가 주택 및 공간 임대료부터 서비스 가격까지 연쇄적으로 사람들의 생활비를 상승시킬 수 있다는 우려를 불러일으킵니다.

토지 가격 상승은 주택 가격 상승을 의미합니다. 호아이득(하노이)의 소형 주택 투자자인 레 반 빈 씨는 토지 정리 비용이 가장 큰 문제라고 말했습니다. 기업들은 생애 첫 주택 구매자를 대상으로 소규모 프로젝트를 진행하지만, 토지 가격이 25~30% 상승하고 투입 비용이 증가하면 매매가도 상승할 수밖에 없습니다. 그러면 구매자는 손해를 보게 됩니다.

베트남 부동산협회(VNREA)는 토지 가격표가 토지 사용료, 토지 임대료, 보상금, 세금 및 수수료 등을 계산하는 기준이 되므로, 과도한 조정은 상업용 및 사회주택 가격 모두에 영향을 미칠 수 있다고 밝혔습니다. 시장 가격 가까이에서 토지 가격을 인상하는 것은 필요하지만, 특히 교외 지역의 주민들의 삶의 안정성에 영향을 미칠 급격한 가격 상승을 방지하기 위한 로드맵이 필요합니다.

응이엠 티 항-부린 변호사 사무소(하노이 변호사 협회)는 토지 가격표 조정이 시장 가격을 정확하게 반영하고, 예산 수입을 늘리고, 거래의 투명성을 확보하기 위해 불가피하다고 평가했습니다. 그러나 하노이는 교외 지역 주민과 소규모 사업체에 심각한 영향을 미칠 수 있는 "가격 충격"을 방지하기 위한 합리적인 로드맵이 필요합니다.

이 문제를 설명하며, 응이엠 티 항 변호사는 경영진이 두 가지 모순 사이에서 균형을 맞춰야 한다고 말했습니다. 한편으로는 가격표가 투명성을 확보하고 예산 손실을 방지하며 국가 가격과 실제 거래 가격의 차이를 줄이기 위해 신토지법의 취지에 따라 시장 가격을 면밀히 반영해야 합니다. 다른 한편으로는, 특히 농촌/교외 지역의 급격한 가격 상승은 프로젝트 투입 비용 증가, 상업용 주택 가격 상승, 그리고 저소득층에 대한 압박을 가하는 연쇄 반응을 초래할 수 있습니다. 따라서 하노이는 지원 정책을 통합하고 저소득층에 대한 보상을 제공하며 보상 체계를 조정하는 단계적 가격 인상 로드맵을 적용해야 합니다.

부동산 전문가인 팜꽝히엡(Pham Quang Hiep) 씨는 이러한 견해에 공감하며, 토지 가격 상승은 조정 단계를 나누어야 한다고 말했습니다. 예를 들어, 한꺼번에 인상하는 대신, 처음 2년 동안은 매년 10~15%씩 인상하는 것이 좋습니다. 동시에, 사람들이 모니터링하고 의심이나 오해를 피할 수 있도록 평가 데이터를 공개하는 것이 중요합니다.

로드맵에 따라 토지 가격을 인상하는 것 외에도, 관리 기관은 가치 평가 자료, 산정 방법, 그리고 구체적인 위치 지도를 공개해야 합니다. 동시에 저소득층 가구와 일자리 전환 정책 및 토지 사용료 감면으로 농지를 회복한 가구를 위한 지원책도 마련해야 합니다. 특히, 사회주택 사업의 경우, 실거주자 계층으로의 파급 효과를 방지하기 위해 가격을 안정적으로 유지해야 합니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm