2024년 산업용 부동산은 새로운 도전에 직면할 것이다

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MBS가 최근 발표한 부동산 시장 보고서에 따르면, 2023년 말 기준 베트남에는 현재 416개의 산업단지(IP)가 조성되어 있으며, 총 자연 면적은 약 12만 9천 9백만 헥타르에 달합니다. 총 산업 용지 면적은 약 8만 9천 2백만 헥타르로 같은 기간 동안 1.5% 증가했습니다.

이 중 임대된 산업단지 면적은 약 51.8만 헥타르로, 같은 기간 대비 약 5.7% 증가했습니다. 입주율은 약 57.7%였습니다. 운영을 시작한 산업단지의 입주율은 약 72.4%였습니다. 남부 지역의 임대료는 168달러/m²로 안정세를 보인 반면, 북부 지역의 임대료는 10% 상승한 123달러/m²를 기록했습니다.

베트남은 차이나+1 전략에 따라 제조업 자본 유입의 주요 목적지로 여전히 자리매김하고 있습니다. 2023년 등록 외국인직접투자(FDI) 자본과 지출 외국인직접투자(FDI) 자본은 같은 기간 각각 32.1%와 3.5% 증가했습니다. 많은 국가들이 긴축 통화 정책을 시행했던 어려운 세계 경제 상황에서 이는 양호한 성장률입니다.

2024년 산업용 부동산은 새로운 도전에 직면할 것이다. 이미지 1 — 베트남에 투자된 FDI 자본 (사진: 통계청)

특히 베트남은 체결된 무역 협정, 매력적인 인건비 및 전기료 덕분에 여전히 많은 경쟁 우위를 유지하고 있으며, 이는 향후 FDI 자본을 효과적으로 유치하는 데 도움이 될 것입니다. 또한, 2022년부터 2025년까지 도로와 수로를 포함한 다양한 인프라 및 주요 교통 프로젝트에 투자될 예정이며, 이는 강력한 경제 성장 모멘텀을 창출할 것입니다.

MBS 보고서는 또한 FDI 자본이 2차 시장으로 빠르게 유입되는 추세를 지적했습니다. 북부 지역에서는 2차 시장으로 유입되는 자본이 2018년 20%에서 2023년 53%로 뚜렷한 증가세를 보였습니다.

남부 지역에서는 FDI 자본이 2차 시장으로 유입되는 비중이 2022년 21.6%에서 23.2%로 증가하는 추세입니다. 예를 들어, 바리아붕따우성은 10억 달러 이상의 FDI 자본을 유치했으며, 빈푹성은 40개 이상의 FDI 프로젝트를 유치하여 총 자본금이 7억 5,800만 달러에 달했습니다. 이는 같은 기간 대비 3.4배 증가한 수치입니다.

그 이유는 넓은 임대 가능 산업단지 면적의 이점 덕분에 2종 시장의 입주율이 63%에 불과한 반면, 1종 시장은 90%에 달했기 때문입니다(호치민시와 빈증성 은 95%, 동나이성과 롱안성은 80% 이상). 게다가 2종 시장의 토지 임대료는 1종 시장의 절반에 불과합니다.

또한 베트남의 산업 부동산 또한 첨단 산업으로의 외국인 직접투자(FDI) 유치를 위한 세계적인 "녹색화" 추세를 따르고 있습니다. 동남아시아 지역에서도 "녹색화" 추세가 두드러지며 2021년과 2022년에 각각 12%와 21%의 프로젝트 증가를 기록했습니다. 이로 인해 순수 제조 공장, 주택, 기타 공공 서비스 시설만 갖춘 기존 산업 단지는 경쟁 우위를 상실하게 되었습니다.

2024년 산업용 부동산은 새로운 도전에 직면할 것이다. 이미지 2 — "녹색화" 추세로 인해 오래된 산업단지는 경쟁 우위를 상실하게 될 것입니다.

이러한 지원 요인 외에도, 많은 기관들은 베트남 산업단지 부동산 시장이 직면한 새로운 과제들을 지적했습니다. 첫째, 이 지역 외국인직접투자(FDI) 유치 경쟁 심화입니다. 특히 인도와 인도네시아는 이 시장에서 뛰어난 우위를 점하고 있는 두 나라입니다. 예를 들어, 인도는 인프라 개발 및 신규 투자 프로젝트에 대한 세제 혜택 제공을 위해 46만 헥타르 규모의 청정 토지 기금과 1조 5천억 달러 규모의 자금을 확보했습니다. 이를 통해 전 세계 유수 기업들이 이 시장에 참여하게 되었습니다.

다음은 2024년 1월 1일부터 15%의 글로벌 최저세율이 공식 적용될 때 전 세계가 공통적으로 직면하게 될 문제입니다. 베트남 투자 유치 정책의 혜택을 받는 매출 7억 5천만 유로 이상의 기업은 15%의 추가 글로벌 최저세율을 납부해야 합니다. 이는 베트남의 세제 혜택(면세, 감세)에 영향을 미치고, 국내 시장의 경쟁력을 약화시킵니다.

마지막으로, 특히 엘니뇨 주기가 이전보다 더 길고 강력해질 것으로 예상되는 피크 시간대에 전력 부족 위험이 있습니다. 전력 부족으로 인한 생산 차질 위험으로 인해 일부 투자자들은 베트남 투자 계획을 취소하기도 했습니다.

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