부동산 서비스 그룹 DKRA는 2023년 1분기 다낭 부동산 시장 보고서에서 다음과 같이 밝혔습니다. 신규 프로젝트 허가 지연과 다낭 및 인근 지역의 프로젝트 동시 점검으로 인해 많은 프로젝트가 일시적으로 중단되었습니다. 이는 최근 시장의 공급과 유동성에 큰 영향을 미쳤습니다.
예를 들어 토지 부문에서 2023년 1분기에 다낭 시장과 주변 지역은 약 33개의 필지 공급으로 2개의 프로젝트가 판매를 시작했는데, 이는 2022년 같은 기간에 비해 상당히 감소한 수치입니다.
다낭 리조트 부동산의 '동면'이 장기화되고 있다. (사진: SD)
신규 공급 물량 흡수율은 15%(약 5필지)에 달했는데, 이는 전년 동기 대비 2%에 불과합니다. 이 분기 2차 가격 수준은 전년 동기 대비 8~12% 하락했습니다.
신규 분양 프로젝트는 주로 꽝남성 에 집중되어 있으며, 전체 시장 공급의 약 90.9%를 차지합니다. 투아티엔후에 지역은 신규 분양이 없습니다. 1차 분양가는 이전 분양가 대비 변동이 없었습니다.
아파트 부문에서는 지난 분기에 2개의 프로젝트가 판매를 시작했으며, 신규 공급은 약 126유닛으로, 전 분기 대비 28% 감소했지만 2022년 같은 기간 대비 40% 증가했습니다.
이번 분기 신규 공급은 다낭 시장에 집중된 반면, 꽝남성과 투아티엔 후에 지역은 여전히 신규 공급 부족을 겪고 있습니다. 신규 공급 흡수율은 약 23%(29세대)로 전년 동기 대비 33% 감소했습니다.
다낭 시장과 인근 지역의 타운하우스/빌라 신규 공급은 일련의 부동산 프로젝트 점검으로 인해 크게 감소했습니다. 2023년 첫 3개월 동안 타운하우스/빌라 신규 공급은 꽝남성의 단일 프로젝트에서 발생했으며, 약 12세대가 분양 중이었는데, 이는 전년 동기 대비 18%에 불과했습니다. 신규 공급 흡수율은 42%(약 5세대)로 86% 감소했습니다.
이는 지난 5년 중 가장 낮은 소비 수준입니다. 주요 매매가는 전분기 대비 2~3% 상승했고, 같은 기간 대비 14% 상승했습니다. 금리 지원, 원금 유예, 상환 유예, 임대료 약정 등의 정책이 시장 수요를 자극했습니다.
2차 시장에서는 유동성이 낮은 수준으로 기록되며, 거래는 주로 주택을 인도하고 완전한 법적 절차를 거쳤으며, 매매 가격이 50억 VND/단위 미만인 프로젝트에 집중됩니다.
리조트 부동산 부문은 이번 분기에 모든 부문에서 신규 분양 물량이 없었습니다. 현재 시장 공급의 대부분은 기존에 분양된 프로젝트의 재고에서 비롯됩니다. 주요 분양가는 큰 변동이 없었습니다.
리조트 빌라 부문에서는 9개월 연속 신규 공급이 없었습니다. 시장 수요는 매우 저조하여 60% 이상의 프로젝트가 이미 포트폴리오를 마감했고, 거래는 전혀 이루어지지 않았습니다. 주요 가격 수준은 유닛당 91억 동에서 1,310억 동 사이입니다. 수익 배분 방식은 여전히 광범위하게 적용되고 있으며, 현금 흐름의 투명성으로 인해 점차 이익 배분 방식을 대체하고 있습니다.
2023년 1분기 콘도텔 부문에서는 많은 투자자들이 분양에 신중한 태도를 보이며 신규 공급이 없었습니다. 2023년 1분기 말 기준, 약 669세대의 콘도텔 재고가 있었습니다. 1차 가격 수준은 전분기 및 전년 동기 대비 큰 변동이 없었습니다. 대부분의 프로젝트가 재고를 마감하면서 1차 유동성은 저조했습니다.
DKRA는 2023년 2분기 토지 공급량이 상반기 대비 소폭 증가하여 90~120필지 수준으로, 주로 꽝남성과 다낭 지역에 집중될 것으로 전망했습니다. 투아티엔후에 지역은 신규 공급 부족을 겪고 있습니다.
1차 가격은 2023년 1분기 대비 안정세를 유지하고 있으며, 단기적으로 가격 상승은 없을 것으로 예상됩니다. 완벽한 법적 절차, 좋은 입지, 시장 요건 충족 등을 갖춘 프로젝트는 투자자들의 관심을 끌 것입니다.
아파트 부문에서는 2023년 2분기 신규 공급이 1분기에 비해 소폭 증가할 가능성이 있으며, 주로 다낭에 집중되어 200~300세대 수준으로 변동할 것으로 예상됩니다.
정책 완화와 중앙은행의 금리 인하 소식은 전반적인 수요 회복에 도움이 되겠지만, 단기적으로 급격한 변화를 가져오기는 어려울 것으로 예상됩니다. 2023년 2분기에는 A급 및 고급 아파트 공급 비중이 증가할 것으로 예상됩니다.
"그러나 시장의 주요 부문은 여전히 3천만~4천만 VND/m² 가격대의 B급 및 C급 아파트입니다. 주요 매매가는 투입 비용, 대출 이자, 프로젝트 법률 비용 등의 압력으로 인해 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다."라고 DKRA는 강조했습니다.
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