부동산 시장이 어려운데도 주택 가격은 여전히 높은 역설을 어떻게 해결할 수 있을까?

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최근 정부부처는 총리가 회의에서 내린 결론인 "생산 및 기업 신용 성장의 어려움을 해소하고 성장을 촉진하며 거시경제를 안정화하기 위한 해결책"을 통지했습니다.

발표에서 총리는 건설부 에 부동산 시장의 동향을 면밀히 모니터링하여 시장 개발을 촉진하기 위한 적절하고 효과적인 정책을 신속하게 조언하고 제안하도록 지시했습니다.

동시에 건설부는 부동산 사업자들이 부문을 재구조화하고 제품 가격을 낮추도록 지도해야 합니다. 실제적 필요가 있는 사람들, 사회 주택, 근로자 및 저소득층을 위한 주택 부문을 재구조화하기 위한 적절하고 시기적절하며 효과적인 솔루션이 있습니다.

부동산 시장 어려움의 역설, 집값은 여전히 급등

최근 부동산 시장의 현실을 살펴보면, 응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin)과의 인터뷰에서 베트남 부동산 협회 부회장 겸 베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 최근 부동산 시장이 많은 어려움을 겪고 있지만, 부동산 가격은 여전히 높은 가격에 '고정'되어 있다는 현실을 언급했습니다.

대도시의 아파트 시장도 여전히 상승세를 유지하고 있으며, 대다수 사람들의 소득을 훌쩍 뛰어넘는 역대 최고 가격 수준을 기록했습니다. 토지 상품의 가격과 유동성이 하락한 것과 대조적으로, 빌라, 상가, 타운하우스, 연립주택은 하락세를 보였습니다.

부동산 - 어려운 부동산 시장과 여전히 높은 주택 가격의 역설을 어떻게 해결할 것인가? — 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨 - 베트남 부동산 협회 부회장, 베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 회장.

VARS 데이터에 따르면, 부동산 가격은 지난 10년 동안 수십 배나 상승했습니다. 2021년 한 해에만 평균 주택 가격이 두 자릿수로 상승했습니다. 낮은 이자율과 사상 최고 수준의 인플레이션은 주택 가격의 급격한 상승에 기여하는 요인이지만, 문제의 핵심은 공급 부족입니다.

그에 따라 주택 수요는 끊임없이 증가하여 공급에 '압박'을 가하고, 부동산 가격은 계속해서 새로운 수준을 형성하고 있습니다.

VARS 추산에 따르면, 베트남은 매년 새로운 도시 가구의 출현으로 인해 약 30만 채의 주택이 부족할 것으로 예상되며, 특히 젊은 세대가 대가족과 헤어져 '별도로 생활'해야 하는 경우가 많아 부족할 것으로 예상됩니다.

딘 씨는 "이러한 심각한 부족 현상은 확실히 주택 가격을 더욱 상승시킬 것"이라고 예측했습니다.

부동산 - 어려운 부동산 시장과 여전히 높은 주택 가격의 역설을 어떻게 해결할 것인가? (그림 2). — 부동산 시장은 많은 어려움에 직면해 있지만, 부동산 가격은 여전히 높은 가격에 '고정'되어 있습니다.

또한, 기업개발연구소의 통계를 인용하며 위 문제에 대한 자신의 의견을 피력한 Le Xuan Nghia 박사(기업개발연구소 소장, 국가금융통화정책자문위원회 위원)는 지난 20년 동안 부동산 가격이 금 가격 상승률보다 4배나 빠르게 상승했다고 말했습니다. 이는 어떤 맥락에서든 부동산은 항상 매력적인 투자 수단이라는 것을 보여줍니다.

응이아 씨는 베트남 부동산 시장의 현실을 살펴보면 베트남은 단기, 장기적으로 수요가 높은 반면 공급은 부족한 시장이라고 덧붙여 말했습니다.

"막대한 공급이 필요하지만 이를 확보하지 못하는 부문은 저렴한 주택과 사회 주택입니다. 이는 제도, 토지, 자본 부족으로 인해 발생합니다. 지난 5년간 사업 허가 및 시행이 급격히 감소했으며, 특히 지난 2년 동안 신규 사업이 거의 시작되지 않아 주거용 부동산 공급이 점점 부족해지고 있습니다."라고 응이아 씨는 말했습니다.

부동산 등급 하락: 어디서부터 시작해야 할까?

VARS 회장 응우옌 반 딘은 2024년을 전망하며 부동산 가격은 계속해서 상승할 것이며, 특히 아파트 부문에서 상승할 것이라고 말했습니다.

딘 씨는 또한 "아파트 가격이 높은 것은 투자자들이 가격을 높게 유지하려는 것뿐만 아니라, 투입 자재 가격, 인건비, 금융 접근성 비용 상승으로 투자 및 건설 비용이 증가했기 때문"이라고 설명했습니다. 또한, 토지 자금 조성 비용이 지나치게 높고, 초기 투자, 건설, 프로젝트 개발 과정에서 발생하는 여러 가지 '불분명한' 비용 때문에 투자자들이 가격을 낮추기 어려운 상황입니다.

또한, 이전 기간의 낮은 이자율과 역대 최고 수준의 인플레이션도 주택가격 급등에 영향을 미치는 요인이기는 하지만, 문제의 핵심은 여전히 공급 감소입니다.

하지만 딘 씨는 부동산은 매우 지역화된 상품이며, 부동산 가격은 주로 수요와 공급의 균형에 따라 지역과 시장마다 다른 비율로 상승한다고 지적했습니다.

이에 따라 응우옌 반 딘 씨는 세그먼트를 재구조화하고 제품 비용을 절감하기 위해서는 국가 관리 기관부터 기업, 은행에 이르기까지 많은 주체와 구성 요소의 "공동 손과 기여", 통일된 관점, 실행 방법 및 조정이 필요하다고 말했습니다.

특히 국가는 투자 및 건설에 대한 행정절차를 연구하고 단축하고, 토지 사용료 산정 및 부지 정리 방안을 마련하여 기업 지원을 강화해야 합니다. 국립은행은 저렴한 주택을 개발하는 투자자와 주택 구매자를 대상으로 우대 이자율을 제공하는 추가 신용 프로그램을 운영하고 있습니다.

투자자 측면에서 딘 씨는 기업들도 투자 프로젝트 포트폴리오를 적극적으로 검토하고, 적극적으로 부채를 구조 조정하고, 현금 흐름을 계획하고, 이익 기대치를 낮추고, 손실을 감수하며 판매하는 것도 감수하고, 지난 몇 년간의 이익을 활용하여 운영을 유지하고, 제품을 시장에 출시할 때 흡수 능력을 확보하기 위해 저렴한 가격 부문에 적극적으로 초점을 맞춰야 한다고 말했습니다.

부동산 - 어려운 부동산 시장과 여전히 높은 주택 가격의 역설을 어떻게 해결할 것인가? (그림 3). — 르 쉬안 응이아 박사 - 기업 개발 연구소 소장, 국가 금융 및 통화 정책 자문 위원회 위원.

또한, 르쑤언 응이아 박사는 가까운 미래에 부동산 시장에 좋은 법적 절차를 갖춘 상품, 자원이 풍부하고 가격이 합리적인 프로젝트가 있다면 수요가 매우 커질 것이라고 말했습니다.

응이아 씨는 예측을 내리면서 시장이 지속적인 성장 방향으로 새로운 가격 수준을 확립할 수 있다고 분석했습니다. 하지만 응이아 씨는 정책의 "지원"으로 부동산 가격이 안정적이고 건전하며 "수용 가능한" 방향으로 상승할 것이라는 희망을 표명했습니다.

이에 따라 전문가는 위의 새로운 가격 수준이 부동산 시장을 가장 효과적으로 재구조화할 것이며, 그때가 되면 위의 가격 수준을 견뎌낼 수 있는 기업이나 투자자라면 누구나 살아남을 수 있을 것이라고 강조했습니다. 그렇지 않다면 시장 원칙에 따라 사업을 재구조화해야 할 것입니다 .

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