토지 가격 규제의 "병목 현상"을 해결해야 합니다.

특히, 토지 가격의 급격한 상승으로 인해 많은 사람들이 토지 용도 변경에 따른 의무를 이행할 재정적 여력이 부족한 상황입니다.

사람들의 능력 밖의 일

토지 용도 변경에 필요한 비용을 감당할 수 없는 사람들이 많다는 현실은 특히 농촌 및 산간 지역에서 토지 가격과 구매력 간의 격차에 대한 경종을 울리고 있습니다.

대표적인 사례로 민꽝면(현재 바비면) 콕동땀 마을에 거주하는 딘꽁푸엉 씨 가족의 경우를 들 수 있습니다. 2025년 3월, 바비현 인민위원회는 푸엉 씨가 다년생 작물 재배에 사용하던 210m² 이상의 토지를 장기 이용 기간이 보장된 농촌 주거용지로 용도 변경하는 것을 허가하는 결정을 내렸습니다.

현재 많은 가구들이 지역 토지 시세표에 따라 토지 용도를 변경하는 절차가 너무 어렵습니다. (삽화 이미지)

그러나 시행령 제103/2024/ND-CP호 제8조에 명시된 계산 방식에 따르면, 푸엉 씨의 재정적 부담은 토지 가격표상 주거용지와 농지 가격의 차액인 평방미터당 4,337,000 VND이며, 총 납부액은 거의 9억 VND에 달합니다. 이 금액은 바비면과 같은 산간 지역의 가구가 감당하기에는 너무 큽니다. 심사숙고 끝에 푸엉 씨는 재정적 부담을 이행할 수 없다고 판단하여 토지 용도 변경을 진행하지 말 것을 요청했습니다.

주민들의 청원에 따라 바비구 인민위원회는 (7월 1일 이중 정부 모델 공식 시행 이전에) 토지 용도 변경을 허용한 결정을 철회하고 취소하는 결정을 내렸습니다.

비슷한 상황이 여러 지역에서 발생하고 있습니다. 응에 안성 빈시에 거주하는 쩐 두이 동 씨와 응우옌 티 홍 씨는 묘지 옆 300m² 규모의 정원 부지를 주거용으로 용도 변경 신청했을 때, 약 45억 VND에 달하는 토지 사용료를 내야 한다는 통지서를 받고 깜짝 놀랐다고 말했습니다. 동 씨는 "우리 가족은 세금을 내는 것에 반대하는 것은 아니지만, 평방미터당 거의 1,500만 VND에 달하는 이 금액으로는 평생 일해도 충분한 돈을 모을 수 없을 것"이라고 하소연했습니다.

위와 같은 사례는 많은 지역, 특히 농촌, 산간 지역 및 소외된 지역에서 현재의 토지 가격표가 실제 사회 경제적 상황과 주민들의 구매력을 정확하게 반영하지 못하고 있음을 보여줍니다.

좋은 소식

농업환경부 토지관리국 부국장인 마이 반 판(Mai Van Phan)에 따르면, 2024년 토지법에 따른 토지 가격 체계 폐지는 토지 가격을 시장 가격에 더 가깝게 만들고 부동산 관리 및 개발의 투명성을 확보하는 데 기여하는 중요한 조치입니다. 그러나 현실적으로 많은 지역에서 시장 토지 가격 변동을 제대로 반영하지 못해 시대에 뒤떨어지고 비현실적인 토지 가격표가 유지되고 있습니다.

lanh-dao-cuc-quan-ly-dat-dai(1).jpg — 농업환경부 토지관리국 부국장 마이 반 판이 지역별 토지 가격표에 대해 설명하고 있다. 사진: 린린

향후 많은 지방자치단체에서 2024년 토지법에 따라 새로운 토지 가격표를 발표할 예정이며, 이로 인해 상당한 가격 변동이 예상됩니다. 농림축산식품부는 재정부에 2025년 말까지 토지 가격을 관리하기 위한 몇 가지 방안을 제시하는 보고서를 제출했습니다. 이 방안들은 지방자치단체가 시장 동향을 면밀히 모니터링하고 토지 가격 변동을 신속하게 반영해야 한다는 점, 개별 필지 단위까지 세분화된 토지 가격 데이터베이스를 점진적으로 구축해야 한다는 점, 시행령 제71/2024/ND-CP호 제17조에 따라 기존 토지 가격표가 더 이상 적절하지 않을 경우 이를 조정해야 한다는 점, 그리고 2026년 1월 1일부터 시행되는 2024년 토지법에 따른 새로운 토지 가격표 개발 시 폭넓은 협의를 통해 합의를 도출해야 한다는 점을 강조합니다.

동시에 농림축산식품부는 토지가격표의 적용 범위와 대상을 확대하고, 특정 토지가격 결정이 필요한 경우를 좁히며, 재정적 의무 산정 시 각 기관의 책임을 명확히 하고, 부동산 시장에 미치는 전반적인 영향을 평가하기 위해 관련 법률을 검토할 것을 제안했습니다.

분명히, 특히 농촌 지역에서 토지 가격이 크게 상승하는 반면 사람들의 소득은 그에 상응하게 개선되지 않는다면, 많은 가구가 "토지를 용도 변경할 기회는 있지만 감당할 수 없는" 상황에 처하게 될 것입니다. 현실적으로 토지 가격 문제는 단순히 기술적인 계산이나 법적 요건 준수의 문제가 아니라, 생활 여건, 구매력, 사회적 형평성이라는 전반적인 맥락에서 고려되어야 합니다.

토지 가격표의 개선은 국민의 접근성을 고려하여 이루어져야 하며, 좋은 정책이 시행되지 못하거나 오히려 부담이 되는 상황을 피해야 합니다. 농림축산식품부 관계자는 토지 가격표 조정에는 각 토지 유형에 적합한 지역과 위치를 파악하는 합리적인 로드맵이 필요하며, 사회적 합의가 반드시 이루어져야 한다고 강조했습니다.

이러한 상황에 대응하여 응우옌 티 토아 재정부 공공자산관리국 부국장은 각 지방 정부의 보고서를 취합한 후 종합적인 평가를 실시하고, 농림축산식품부와 협의하여 관련 법규를 검토하고 개정안을 마련할 것이라고 밝혔습니다. 현재 재정부는 토지이용료 및 토지임대료를 규정한 2024년 103호 시행령의 일부 조항을 개정 및 보완하는 시행령 초안에 대한 의견을 수렴하고 있습니다. 특히, 재정부는 과도기적 상황을 다루기 위해 제52조에 제6항을 추가할 것을 제안하고 있습니다.

구체적으로, 이 보충 규정은 주택이 있는 동일한 필지 내의 농지(이전에는 주택이 있는 동일한 필지 내의 정원 또는 연못 부지로 분류되었지만 주거용 토지로 인정되지는 않았던 곳)를 주거용 토지로 용도 변경하는 가구 및 개인에게 적용됩니다.

재정부는 관할 당국이 토지 용도 변경을 허가하는 결정을 내리는 시점에 주거용 토지 가격과 농지 가격을 기준으로 한 토지 사용료의 차액의 50%를 토지 사용료로 징수해야 한다고 제안합니다.

출처: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html