팔면 아무도 사지 않는다
최근 호치민시 4군에 위치한 밀레니엄 아파트에 거주하는 한 주민이 2018년 말에 집을 매입하여 입주했지만 아직 핑크북(Pink Book)을 받지 못해 아파트를 팔고 싶어했습니다. 또한, 최근 해당 프로젝트가 공공 토지 관련 스캔들에 연루되었다는 소식과 경찰의 수사, 그리고 투자자의 "불안정성"에 대한 정보가 많아 더 많은 매물을 팔고 싶어했습니다. 또한, 이러한 이유와 더불어 시장 침체로 인해 "큰 할인"을 받아들였지만, 여전히 매수자가 없었습니다.
많은 아파트는 핑크북이 없어서 가격을 낮춰야 하는 상황에 처해 있습니다.
이는 핑크북을 받지 않고 아파트를 구매하는 고객들이 흔히 겪는 상황입니다. 2019년 초, 콩 꽝(Cong Quang) 씨는 호치민시 푸뉴언구에 있는 오차드 파크 뷰(Orchard Park View) 아파트 건물에 있는 88m² 아파트를 약 60억 동(VND)에 매입했습니다. 꽝 씨는 아파트 가격의 95%를 지불했지만, 현재까지 계약금만 받고 핑크북을 받지 못했습니다. 꽝 씨는 65억 동에서 61억 동까지 아파트 매물을 여러 차례 공고했지만, 여전히 아무도 구매하지 않았습니다. 뿐만 아니라, 아파트 임대료도 월 2,500만 동에서 2,000만 동(VND)으로 깎여 세입자를 구해야 했습니다.
"아파트는 2018년에 고객에게 인도되었습니다. 하지만 공공 토지 문제로 정부의 검사와 점검으로 지금까지 주택 구매자는 핑크북(Pink Book)을 받지 못했습니다. 여기서 살기 위해 구매한다면 아무도 집을 가져갈 수 없기 때문에 매우 좋습니다. 하지만 핑크북이 없다는 사실은 많은 불편과 걱정을 야기하고 주택 구매자의 권리에 영향을 미칩니다. 먼저, 핑크북이 없다는 이유로 매매를 하려고 하면, 해당 프로젝트가 조사 중이라는 이유로 구매자가 아파트를 비참한 가격에 팔아야 합니다. 뿐만 아니라, 같은 지역의 핑크북이 있는 아파트에 비해 가격이 급락했음에도 불구하고 매매가 매우 어렵습니다. 더욱이, 이 아파트들은 은행에서 자금을 빌려 사업을 운영할 수 있는 담보 대출도 받지 못하고 있으며, 특히 이 어려운 시기에는 더욱 그렇습니다. 지금까지 세 번이나 매매 광고를 하고 두 번이나 가격을 낮췄지만 아직 구매자를 찾지 못했습니다."라고 꽝 씨는 말했습니다.
이곳 아파트 주인들 대부분은 꽝 씨처럼 불안 속에 살고 있습니다. 그는 아직 핑크북을 손에 쥐지도 못했고, 투자자는 많은 위험한 소문에 연루되어 있기 때문입니다.
2016년, 호치민시 빈탄군에 거주하는 팜흥 씨와 그의 아내는 투득시 마이치토 거리에 있는 아파트 단지 내 투룸 아파트를 약 40억 동에 매입했습니다. 아파트 가격의 95%를 완납하고 오랫동안 집을 소유했음에도 불구하고, 투자자는 여전히 주민들에게 핑크북(Pink Book) 발급 절차를 알리지 않았습니다. 최근 해당 단지는 공공 토지 관련 위법 사항이 많고 당국의 조사를 받고 있어 주민들에게 핑크북 발급은 더욱 어려워졌습니다. 팜흥 씨와 아파트 단지 거주자, 그리고 투자자는 당국에 도움을 요청하는 청원서를 제출했지만 소용이 없었습니다.
토지 소유권을 사람들에게 먼저 발행하고 투자자를 나중에 처리
천연자원환경부에 따르면, 해당 서류 처리 과정에서 해당 부서는 시의 여러 주택 개발 사업과 관련하여 검사관, 감사관, 경찰 등 유관 국가 기관으로부터 다수의 서류를 접수했습니다. 서류에는 검사 및 조사 업무에 필요한 서류 제출을 요청하는 내용이 담겨 있었습니다. 또한, 토지 배정, 이전, 사업 시행을 위한 자본금 출자 절차 검토, 토지 용도 변경, 기업 민영화 시 토지 이용 계획 검토, 재정 채무 재결정 등 토지 관련 행정 절차의 일시 중단을 요청하는 내용도 포함되어 있었습니다.
현재 호찌민시에는 국가가 할당 또는 임대한 토지의 용도를 변경하여 건설 투자를 완료한 부동산 프로젝트가 많습니다. 많은 프로젝트가 주택을 매각하고, 건설 승인을 받아 사용 중이며, 사람들이 입주하여 정착했지만 토지 사용료 산정에 필요한 토지 가격이 승인되지 않았습니다. 이로 인해 이러한 프로젝트에서 주택을 구매하는 사람들은 핑크북(Pink Book)을 받지 못하고, 국가는 토지 사용료, 세금, 수수료를 징수할 수 없으며, 기업들은 은행 대출 이자 부담이 가중되고, 인증서를 받지 못해 불만과 소송이 끊이지 않습니다.
고객은 정직합니다
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 고객이 정직한 사람이라고 믿기 때문에 천연자원환경부의 제안에 동의했습니다. 많은 지역에서 고객이 아파트 가격의 최대 95%까지 지불했습니다. 따라서 투자, 건설, 사업 및 자산 담보 대출 관련 위반 사항이 있는 프로젝트들이 있지만, 고객이 구매하는 아파트는 여전히 계획 및 설계에 따라 관리되고 있습니다. 투자자의 위반 사항은 법률 규정에 따라 분리 처리되어야 하며, 주택 구매자에게는 핑크북(Pink Book)이 발급되어야 합니다. 앞서 언급했듯이 핑크북 없이 주택을 구매하는 사람들은 여러 가지 손실을 입습니다. 핑크북은 많은 사람들의 평생 저축이자 큰 자산이지만, 소유권 증서가 없으면 불안에 떨며 안정을 찾지 못하고 정착이나 직업을 가질 수 없습니다.
레 황 짜우 씨는 다음과 같이 추가로 분석했습니다. 재정적 의무를 이행하고 추가 토지 사용료(있는 경우)를 지불해야 하는 프로젝트의 경우, 이는 프로젝트 투자자와 국가 기관 간의 관계이며, 주택 구매자의 책임 및 의무와는 관련이 없습니다. 이들을 분리하여 처리하고, 주택 구매자에게 핑크북(Pink Book)을 우선적으로 발급하는 것이 좋습니다.
따라서 호찌민시 천연자원환경부는 위 프로젝트의 주택 구매자에게 핑크북(Pink Book) 발급에 대한 의견을 구하는 문서를 발표했습니다. 법원의 재판 진행으로 인해 프로젝트가 일시 중단되었거나, 수사기관의 봉쇄 문서 또는 집행기관의 일시 중단 결정이 있는 경우, 해당 부서에 통보해야 합니다. 해당 부서는 핑크북 발급을 일시 중단하고 나머지 사건들을 처리할 것입니다.
호치민시 천연자원환경부의 제안을 지지하며, 호치민시 변호사 협회의 Tran Manh Cuong 변호사는 위반 아파트 건물을 처리하기 위한 별도의 그룹을 위한 추가 해결책을 제안했습니다.첫 번째는 투자자의 자금 조달이나 불법 매매 사례와 관련이 있으며, 이는 처리에 집중될 것이며, 필요한 경우 법적 규정에 따라 처리를 위해 조사 기관으로 이관될 것입니다.세 당사자(투자자, 은행, 주택 구매자) 간의 분쟁과 관련된 그룹은 투자자가 프로젝트를 은행에 저당 잡혔을 경우 주택 구매자는 합법적인 권리를 보호하기 위해 소송을 제기할 수 있습니다.건설 분야의 위반 사항, 예를 들어: 허가에 따라 건설하지 않음, 기술 인프라 미비... 시는 아파트가 모든 기술 및 법적 조건을 충족하는 경우 주택 구매자에게 핑크북을 발급해야 하며, 프로젝트가 처리될 때까지 기다리지 않고 즉시 구매자에게 발급해야 합니다.
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