저렴한 아파트는 투자자를 기다리고 있는 잠재적인 부문입니다.

실제 수요에 따른 엄청난 수요

세빌스에 따르면 2019년부터 2023년까지 하노이 의 부동산 가격은 연평균 6%, 호찌민시의 부동산 가격은 연평균 3% 상승한 반면, 개인 소득은 각각 4%와 3% 증가하는 데 그쳤습니다. 이러한 격차 확대로 인해 많은 사람들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있습니다. 또한, 법적 장벽, 개발업체의 문제, 주택 지원 정책 발표 지연 등으로 인해 상황은 더욱 복잡해졌습니다.

지속 가능한 부동산 시장은 다양한 계층, 특히 B급 및 C급 상품으로 구성되어 있는 경우가 많습니다. 그러나 하노이와 호치민시 모두 이러한 유형의 주택 공급이 심각하게 부족합니다. 주로 중산층과 젊은 세대를 중심으로 매년 약 5만 채의 아파트 수요가 충족되지 못하고 있습니다.

호치민시 아파트 부문의 활동 (사진: 세빌스)

세빌스(Savills)의 리서치 및 S22M 이사인 지앙 후인(Giang Huynh) 씨에 따르면, 호치민시와 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성 등 인근 지방 모두 주택 공급 부족에 직면해 있습니다. 가까운 미래에 호치민시는 고급 주택 개발 사업이 증가할 것으로 예상되지만, 저렴한 주택 공급은 제한적입니다.

반면 하노이는 B급 사업 개발에 집중할 예정입니다. 이러한 불균형은 소득 증가, 제한된 토지 기금, 높은 토지 비용, 그리고 신규 개발 사업 허가에 따른 복잡한 행정 절차 등 여러 요인에 기인합니다.

사회기반시설에 대한 공공 투자가 GDP의 약 6%를 차지하는 가운데, 정부는 도로, 교량, 공항, 항만 건설 등 여러 대형 사업을 추진하고 있습니다. 지앙 씨는 개정된 토지법이 이러한 사업 추진에 더욱 유리한 여건을 조성했다고 밝혔습니다.

이 사업들의 주요 목표는 지방과 도시 간 교통 연결성을 개선하여 지리적 거리와 이동 시간을 단축하는 것입니다. 특히 도심과 교외 지역 간의 이동 시간을 단축하는 것이 목표입니다. 이를 통해 사회경제적 발전을 촉진하고 투자를 유치할 수 있을 것입니다.

세빌스 전문가는 "대중교통 중심 개발(TOD) 모델, 특히 지하철 시스템은 교통 문제 해결과 주택 공급에 효과적인 것으로 입증되었습니다. 지하철 노선 주변 지역 개발에 집중함으로써 건설 밀도가 높아지고, 지역 간 이동 및 연결에 유리한 환경이 조성됩니다. 동시에 지하철 노선 주변의 토지 자금을 활용하면 투자 비용을 절감하여 더 저렴한 주택을 공급할 수 있습니다."라고 덧붙였습니다.

TOD 모델은 저렴한 주택 개발을 지원합니다.

하노이와 호찌민시는 토지 자금과 도시 비용에 대한 압박을 줄이기 위해 빈즈엉성, 박닌성 등 인근 성으로 도시 지역을 확장하는 것을 목표로 하고 있다고 지앙 후인 전문가는 말했습니다. 교통 인프라에 대한 대규모 투자는 이러한 과정을 촉진했으며, 교외 지역은 투자자와 주민들에게 더욱 매력적인 지역이 되었습니다.

정책 추진

세빌스 전문가들은 2024년 토지법, 2023년 부동산사업법, 2023년 주택법 등 새로운 법률의 공포가 부동산 시장에 긍정적인 변화를 가져올 것으로 예상합니다. 이러한 새로운 법률 규정은 토지 이용 효율성을 개선하고, 행정 절차를 간소화하며, 투자자들이 시장에 참여할 수 있는 더 유리한 환경을 조성할 것으로 기대됩니다.

특히 2023년 주택법은 주택 매매 절차를 간소화하는 동시에 외국인 주택 소유에 대한 명확한 규정을 마련했습니다. 이에 따라 외국인은 한 건물 내 아파트 총수의 최대 30%까지, 한 구역 내 주택은 최대 250채까지 소유할 수 있습니다. 소유 기간은 50년이며 연장이 가능합니다. 단, 베트남 국민과 결혼하는 경우 외국인은 영구적으로 주택을 소유할 수 있습니다."라고 장 씨는 말했습니다.

주택난을 해소하고 토지 투기를 방지하기 위해 2023년 부동산사업법은 2025년 1월 31일부터 주요 도시에서 토지 분할을 금지하는 내용을 도입했습니다. 동시에 2023년 주택법은 주요 도시의 주택 개발에 초점을 맞춰 중요한 조정 사항을 담고 있습니다.

또한, 토지 면적의 20%를 상업 목적으로 할당해야 하는 의무 규정이 폐지되어 투자자들이 해당 지역을 사회주택 건설 지역으로 전환할 수 있는 기회가 열렸습니다. 사회주택 투자자들은 토지 무상 사용, 무상 임대, 우대 금리 대출 등 다양한 매력적인 혜택을 누릴 수 있습니다.

사회주택은 투자자들에게 비옥한 땅이기도 합니다.

세빌스는 또한 적정 주택 문제와 국민의 부담 가능성 문제를 해결하기 위해서는 공공 부문과 민간 부문의 강점을 결합한 포괄적인 해결책이 필요하다고 밝혔습니다. 어떤 당사자도 이 어려운 문제를 해결할 수 없습니다.

제한된 국가 예산과 높은 금리로 인해 사회주택 사업 자금 조달은 많은 어려움에 직면해 있습니다. 동시에 민간 부문 또한 투입 비용에 대한 인플레이션 압력에 직면해 있습니다. 따라서 양측의 효과적인 협력이 시급합니다.

글로벌 탄소 감축 목표 또한 이 문제의 시급성을 높입니다. 저렴한 주택 공급 업체는 유리한 규제와 계획을 바탕으로 기존 부동산을 개조하거나 빈 사무실이나 쇼핑몰과 같이 부적합한 부동산을 전환함으로써 이러한 목표 달성에 기여할 수 있습니다. 또한, 인구 밀도 증가와 효율적인 계획은 저렴한 주택 공급에 중요한 역할을 할 것입니다.

시 정부는 토지 소유주들이 지속가능한 새로운 주거 지역을 조성하기 위해 협력하도록 강력한 인센티브를 제공해야 합니다. 토지를 최대한 활용하고, 공유 시설과 녹지 공간을 결합함으로써 점점 더 시급해지는 주택 문제를 부분적으로 해결할 수 있습니다. 정부와 투자자 간의 긴밀한 협력은 이러한 아이디어를 실현하는 데 핵심적인 역할을 할 것입니다.

출처: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html