평생의 교훈에 따르면, 부동산 사업은 시장이 필요로 하는 것을 판매하는 데 중점을 둡니다.

공급 '비대칭', 주택가격 상승 위험

부동산 시장은 수요와 공급이 모두 급격히 감소하고, 프로젝트 관련 법적 문제가 얽히고설키며, 자금 조달이 차단되는 "정체기"를 겪고 있습니다. 많은 기업들이 수천 명의 직원을 감원하고 심지어는 영업을 일시 중단하는 등 극심한 어려움을 겪어야 했습니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 최근 컨퍼런스에서 코로나19 이후 부동산 사업체들이 "잊을 수 없는 교훈"을 얻었다고 인정했습니다.

그 후 회사는 구조조정, 자본 문제 해결, 그리고 제품 개발 촉진에 집중해야 했습니다. 가장 큰 문제였던 채권 부채 또한 정부 와 중앙은행의 지원, 그리고 채무 상환 기한 연장 및 채권 부채 상환 연장 정책 덕분에 "소폭"으로 처리되었습니다.

그러나 차우 씨는 올해 호치민시 부동산 시장에서 주택 공급과 수요의 불균형이 계속될 수 있다는 우려를 표명했습니다. 2023년 말 기준 데이터에 따르면 공급의 71%는 여전히 고급 주택 부문에 있고 나머지는 중급 주택 부문에 있으며, 저렴한 주택과 사회 주택이 부족합니다.

또한 시장 어려움의 70%를 차지하는 법적 문제로 인해 호찌민시에는 148개의 부동산, 상업용 주택, 사회주택 프로젝트가 투자, 건설 및 사업 절차를 완료하지 못하거나 중단되었습니다. 결과적으로 해당 프로젝트에서 주택을 구매한 5만 8천 명 이상의 고객이 "핑크북(pink book)"을 받지 못했습니다.

주택 공급 부족은 저렴한 주택과 사회 주택의 부족이 심화되는 상황에서 주택 가격 상승 또는 고가로 이어질 수 있습니다. HoREA 회장은 부동산 사업체들이 유동성을 높이고, 사람들의 실질적인 요구를 충족하며, 시장의 건전한 발전을 보장하기 위해 저렴한 주택과 사회 주택에 중점을 둔 상품 구조를 구축해야 한다고 생각합니다.

부동산 시장은 공급 부족으로 인해 주택 가격이 지속적으로 상승할 위험에 직면해 있습니다(그림: Trinh Nguyen).

남롱 투자 회사(Nam Long Investment Company) 이사회 의장인 응우옌 쑤언 꽝(Nguyen Xuan Quang) 씨는 최근 "시장의 불균형"과 저렴한 주택 상품 부족 또한 과제로 언급했습니다. 부동산 시장 내 수요와 공급의 불균형, 주택 구매자 신뢰도 하락으로 인한 유동성 감소, 그리고 재고 증가는 시장이 직면한 문제입니다.

또한, 꽝 씨에 따르면 기업들은 부채가 남아 있는 상황에서 재정적 어려움에 직면하게 되며, 채권 발행은 연장되었더라도 2024년과 2025년에도 여전히 지속될 것이라고 합니다. 세 번째는 일부 법률이 여전히 중복되는 이 프로젝트의 법적 문제입니다. 한편, 주택에 대한 실제 수요는 여전히 높으며, 저렴한 주택과 사회 주택 부문은 여전히 ​​발전 가능성이 있습니다.

주택 공급과 수요의 "위상 차이" 현상, 즉 시장 공급이 고급 주택 부문에 편중되고 저렴한 주택이 부족하다는 현상은 오랫동안 전문가와 관리 기관 관계자들의 경고를 받아 왔습니다. 최근에는 기업들이 이러한 "시장 수요"에 맞는 제품군을 개발하도록 장려하는 의견이 제시되고 있습니다.

많은 전문가들에 따르면, 올해 첫 회복 국면에 진입할 부동산 시장은 저렴한 주택과 사회주택이 될 것으로 예상됩니다. 이 부문의 수요는 여전히 매우 높아 유동성을 촉진하고, 곧 위기 이후 새로운 국면으로 접어들 것으로 예상됩니다.

많은 기업들이 경쟁에 참여합니다

세빌리스의 추정 및 연구 모델에 따르면, 호치민시는 실제 주택 수요를 충족하기 위해 약 5만 호의 아파트가 필요하며, 전체 공급량의 60~70%는 저렴한 주택 부문에서 공급됩니다. 그러나 호치민시에는 이러한 저렴한 주택 공급이 부족하며, 빈즈엉성 , 동나이성, 롱안성 등 인근 지역에 공급이 집중되어 있어 충분하지 않을 수 있습니다.

교외 지역 아파트 프로젝트는 호치민시에서 거주 및 투자 목적으로 구매하는 고객을 대상으로 합니다. 2베드룸 아파트의 매매가는 세대당 약 20억 VND로, 소규모 가족에게 매우 적합합니다.

이처럼 큰 시장 규모에 힘입어 많은 기업들이 유동성이 높은 이 제품의 공급 확대 경쟁에 뛰어들었습니다. 남롱(Nam Long) 회사는 시장 수요를 충족하는 저렴한 주택 상품에 집중하고, 지원 정책을 강화하며, 재고를 관리하고, 매출을 증대하는 전략을 실행하고 있습니다. 올해 목표 매출은 약 6조 6,570억 동(VND)이며, 호치민시, 롱안, 깐토 지역 의 주요 프로젝트를 통해 달성할 예정입니다.

안지아(An Gia)는 시장의 니즈를 충족하는 중저가형 부문을 확고히 선택하여 프로젝트를 개발하고 있습니다. 안지아 경영진은 시장이 호황이든 불황이든 이 부문이 여전히 "무적의 힘"을 발휘하며 대다수 사람들의 니즈를 충족하고 높은 유동성을 보유하고 있다고 확신합니다.

TT 캐피털 인베스트먼트 주식회사와 일본 파트너사인 코스모스 이니티아(다이와하우스 그룹 계열사)와 코테라스도 호찌민시와 인근 지역에서 저렴한 부동산 프로젝트를 개발하기 위한 장기 합작법인을 설립했습니다. 이 합작법인은 향후 5년간 약 1억 5천만 달러를 투자하여 매년 약 1,000세대의 저렴한 아파트를 시장에 공급할 계획이라고 발표했습니다.

합작법인은 또한 빈증성 디안시 빈콤 디안 인근에 약 2,000세대 규모의 아파트 단지를 건설하는 프로젝트에 대한 자본금 출자를 완료했다고 밝혔습니다. 분양가는 아파트당 20억 동(VND) 미만입니다. 최신 정보에 따르면, 이 프로젝트는 올해 3분기부터 시장 출시를 위해 필요한 절차를 진행 중입니다.

사회주택과 관련하여, 정부는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 프로젝트를 진행하고 있습니다. 많은 기업이 이 목표를 이행하기 위해 등록했으며 점차 실현되고 있습니다.

노바랜드 그룹은 호치민시와 인근 지역에 20만 가구의 사회주택 건설 투자를 등록했습니다. 황꽌 그룹은 2030년까지 5만 가구에 해당하는 50개 프로젝트를 완료할 계획입니다. 이 두 그룹의 등록 주택 수는 정부가 목표로 하는 총 주택 공급량의 4분의 1에 해당합니다.

이전에는 흥틴(Hung Thinh), 빈그룹(Vingroup), 선그룹(Sungroup), 힘람(Him Lam), 베카멕스(Becamex) 등 여러 대형 부동산 기업들이 사회주택 건설을 약속했습니다. 빈그룹은 약속을 현실로 이루어냄으로써 북부 및 중부 지역에서 수많은 사회주택 프로젝트를 시작했습니다.

저렴한 주택과 사회 주택의 부활은 앞으로 시장의 큰 관심을 불러일으킬 것으로 예상됩니다. 이러한 상품의 공급은 향후 1~2년 안에 호찌민시 교외 지역에서 폭발적으로 증가하여, 실질적인 주택 수요를 가진 사람들의 내 집 마련에 대한 "갈망"을 해소할 수 있을 것입니다.

그러나 주택 공급의 70%가 여전히 고급 주택에 집중되어 있고, 시장 유동성 확보가 어려우며, 프로젝트 관련 법적 문제도 해결되지 않은 상황에서 기업들은 여전히 ​​강력한 구조조정이 필요합니다. 특히 채권 시장이 "연착륙"했지만 만기 압박은 여전히 ​​존재하는 상황에서 더욱 그렇습니다.

따라서 많은 의견은 기업들이 새로운 경쟁에 뛰어들기 전에 제품 구조 조정, 재정 건전성 개선, 건강한 신체를 갖출 수 있는 장치 강화 등의 계획을 세워야 한다고 말합니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm