6월 21일 토지법(개정) 초안 토론회에서 다낭 시 국회 대표단 부단장인 쩐 치 꾸엉(Tran Chi Cuong) 의원은 모든 부문과 지방에 적용할 1~2가지 구체적인 토지 가격 결정 방법을 고려하고 선택해야 하며, 이를 통해 일관성과 실행 가능성을 확보하고 향후 법적 문제를 피할 수 있다고 제안했습니다.
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| Tran Chi Cuong 대표가 토론장에서 연설하고 있다. 사진: VU HUNG |
트란 치 꾸엉 대표는 토지법을 개정하는 데 동의했으며, 동시에 두 가지 중요한 문제에 대해 의견을 제시하고 보완했습니다.
초안법 제120조에 규정된 토지 임대 문제에 대해, 제2항은 기본적으로 제13기 중앙집행위원회 제18-NQ/TW 결의안의 당 정책을 제도화한 것으로, 전체 임대 기간 동안 일회성 비용을 지불하는 경지군, 부문 및 경지에 사용되는 토지를 구체적으로 규정하고 있지만, 대의원들은 이 문제는 각 지방의 구체적인 발전 요인을 고려해야 한다고 주장했습니다.
실제로, 지역사회의 사회 경제적 발전을 촉진하는 핵심 동인으로 지정된 프로젝트가 있으며, 투자자는 프로젝트 실행 과정에서 안정성을 확보하고 변동을 피하기 위해 재정 투자를 균형 있게 조정하고 사전에 계획할 수 있도록 일회성 지불이 필요하지만, 일회성 지불 방식은 적용되지 않습니다.
따라서 Tran Chi Cuong 대표에 따르면, 지역의 전략, 기획 및 사회경제 개발 계획 내에서 추진적이고 핵심적인 성격의 프로젝트의 경우, 도 인민 위원회가 전체 임대 기간 동안 일회성 토지 임대료 지불을 고려하고 결정해야 한다는 내용을 제120조 2항에 추가하는 것을 고려할 필요가 있습니다.
이를 통해 지역의 개발 목표와 기업의 투자 및 생산을 안정화하려는 의지가 모두 보장되고, 국가, 투자자 및 토지 사용자의 이익이 조화를 이룰 수 있습니다.
또한, 제120조 2항 b호에서는 " 관광 활동을 위한 상업 서비스용 토지의 사용"은 전체 임대 기간 동안 일시불로 지불하는 토지 임대에 해당한다고 규정하고 있습니다. 위원에 따르면, "관광 활동"이라는 용어의 의미를 명확히 할 필요가 있습니다.
이에 대해 대표는 2017년 관광법 제3조 제3항 및 제5장에 규정된 용어의 해석에 따르면, 관광 활동, 관광사업의 종류 및 관광사업 활동(여행, 교통, 숙박 및 음식, 쇼핑, 오락, 레크리에이션, 의료 등 기타 관광 서비스)을 구체적으로 규정하고 있으며, 이는 관광 활동의 범위와 함의가 상당히 넓음을 보여준다고 설명했습니다. 따라서 실무 적용 시 편의성, 명확성, 그리고 실현 가능성을 위해 "관광 활동"이라는 개념을 명확히 하고 구체화할 필요가 있습니다.
원칙적으로 토지가격 산정방법은 제158조에, 토지가격표는 제159조에 규정되어 있습니다. 대표는 제158조 4항은 현행법에 비해 초과평가법을 삭제했지만, 법안 초안에서는 "직접비교법, 공제법, 소득법, 지가조정계수법" 등 4가지 토지평가방법을 규정하고 있다고 밝혔습니다.
하지만 실제로 같은 토지에 4가지 방법을 적용하면 4가지 다른 결과가 나오며 엄청난 차이가 발생합니다. 게다가 소득법과 같은 같은 방법이라도 입력 변수가 바뀌면 토지 가격도 다르게 변하게 됩니다.
한편, 토지거래허가법 제158조 제5항은 “지가결정기관은 제4항의 1개 이상의 평가방법을 사용하여 지가를 결정할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
일반적으로 국가기관은 안전을 위해 여러 방법을 시행하고 가장 높은 가격을 제시하는 방법의 결과를 선택하는데, 이로 인해 눈에 띄지 않게 기업이 어려움을 겪게 됩니다.
또한, "국가 예산에 가장 이로운 토지 가격을 결정한 결과에 따라 토지 가격을 결정하는 기관"이라는 규정은 신중하게 고려되고 분석되어야 하며, 무엇이 "국가 예산에 가장 이로운지"에 대해 명확하게 정의되어야 합니다. 어떤 방법을 적용하면 가장 높은 가격이 "가장 이로운" 것인지, 아니면 단순히 가장 높은 토지 가격이 문제인지?
대표에 따르면, 토지는 단지 투입재일 뿐, 중요한 것은 토지를 어떻게 사용하는지, 토지 사용자가 어떻게 토지를 개발하고 사용하여 이익을 가져오는지, 토지에서 얻는 부가가치가 토지 가격보다 더 중요하며, 그럴 때에만 토지 이용이 포괄적이고 장기적으로 효과적일 수 있다고 합니다.
실제로 저렴한 가격으로 토지 임대를 결정할 수 있는 경우도 있지만, 일자리 창출, 세금 인상, 생산 및 사업 활동으로 인한 연간 예산 수입 증가, 해당 토지 위치에 대한 초기 투자자 유치 시 발생하는 기타 기회 비용 등에서 더 큰 이점이 있습니다.
반면, 위의 "국가 예산에 가장 이로운" 규정은 제153조 3항의 "... 다음 주기의 토지 임대료가 이전 주기에 비해 증가할 경우, 지불해야 할 토지 임대료는 이전 주기에 비해 최대 15% 증가하도록 조정되어야 한다"는 규정과 모순됩니다.
주기의 첫 해에 결정된 지가표를 기준으로 새로운 주기를 결정하기 때문에 지가가 이전 5년에 비해 매우 높게 상승하는 경우가 많고, "상승률이 15% 이내"라는 결정은 이러한 상승률을 결정한 근거를 명확히 분석할 필요가 있습니다.
쩐 치 꾸엉(Tran Chi Cuong) 대표는 위의 문제들을 고려할 때, 4가지 토지 가격 결정 방식을 규제하는 것은 시행 과정에 어려움과 복잡성을 야기할 것이라고 말했습니다. 따라서 4가지 방식 중 어떤 방식이 가장 유리하고 편리한지 검토하고 재평가하여 모든 부문과 지역에 적용할 1~2가지 구체적인 방식을 결정함으로써 일관성과 타당성을 확보하고 향후 법적 문제를 방지할 필요가 있다고 덧붙였습니다.
또한, 제159조 제1항은 토지가격표의 매년 조정을 규정하고 있으나, 토지가격표 조정의 원칙, 기준 및 조건 등을 명확히 규정하지 않아 시행에 많은 어려움과 장애가 발생할 것으로 예상됩니다.
따라서 명확한 법적 근거를 마련하고 법의 자의적 적용을 피하기 위해, 대의원들은 연간 토지가격표를 조정하기 위한 기준으로 구체적인 원칙, 조건, 기준을 추가하는 것을 고려할 필요가 있다고 제안했습니다.
N.PHU - VU HUNG
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