중심지에서 멀어질수록 토지 가격표는 실제와 차이가 많아집니다.

하노이 일부 교외 지역의 시세는 신규 토지 가격표 ​​규정보다 300~600% 높습니다. 반면, 핵심 지역의 시세 차이는 30% 이하였습니다.

하노이 일부 교외 지역의 시세는 신규 토지 가격표 ​​규정보다 300~600% 높습니다. 반면, 핵심 지역의 시세 차이는 30% 이하였습니다.

각 지역의 규제 토지 가격과 시장 가격 비교. 그래픽: Thanh Vu

최대 600%까지 가격 차이

투자신문 기자의 조사에 따르면, 새로운 토지 가격표는 호안끼엠, 하이바쯩, 동다 등 하노이 중심 지역의 시세를 더욱 정확하게 반영했습니다. 그러나 하동, 탄쑤언, 롱비엔, 동안, 호아이득, 쭝미 지역의 경우, 공시지가와 실제 가격의 차이가 여전히 큽니다.

예를 들어, 호안끼엠 지구 항다오 거리의 토지 가격은 m²당 6억 9,530만 동으로 규제되어 있는데, 이는 신규 토지 가격표에 기록된 최고 가격이기도 합니다. 실제 가격과 비교하면 m²당 7억 동에서 10억 동 사이를 오가며 규제 가격보다 1~30% 정도 높은 수준입니다.

마찬가지로, 판딘풍 거리(바딘구)의 토지 가격은 공시 후 4억 5,084만 동/m²입니다. 현재 이곳의 주택은 4억 8,000만 동/m²에서 6억 5,000만 동/m²에 매물로 나와 있으며, 이는 규정 가격보다 5~30% 높습니다.

동다구 캇린 거리의 신규 분양가는 2억 6,413만 동/m²로 기록되었습니다. 이는 현재 일부 주택이 2억 7,000만~3억 7,000만 동/m²에 분양 중인 시장 가격보다 2~28% 낮은 수준입니다.

현행 토지가격표는 시에서 연간 토지가격표를 작성하기 전, 전환기에 중요한 "요소"가 될 것입니다. 2024년 토지법은 자치구에 토지가격표 발행 권한을 부여하여 토지가격이 현실에 더욱 근접하도록 도울 것입니다.

하노이 구중심 4개 구의 공시지가가 시세와 큰 차이가 없는 반면, 확장된 구에서는 이러한 현상이 나타나지 않는 것을 알 수 있습니다. 예를 들어, 탄쑤언 구 부통판 거리의 공시지가는 8,596만 동/m²에 불과하지만, 이곳 주민들은 공시지가보다 약 40% 높은 1억 2천만 동/m² 이하의 주택은 없다고 답했습니다.

하동 지구는 토지 가격이 높은 지역이기도 합니다. 투자자인 투 호아이 씨는 이곳에서 규제되는 토지 가격이 시세의 절반에 불과하다고 말했습니다. 그녀는 최근 옌 응이아 구에 있는 주차장 골목길 토지를 m²당 4,800만 동에 매각했습니다. 가격표에 따르면, 2번지(3.5m 이상 골목길) 토지는 m²당 2,320만 동으로 실제 가격의 절반에도 미치지 못합니다.

이러한 현상은 롱비엔 구 투딘 거리(Tu Dinh Street)에 위치한 토지에서도 계속 반복됩니다. 따라서 표에 나와 있는 토지 가격은 m²당 3,880만 동(VND)입니다. 하지만 중개인들에게 이 정도 가격의 토지를 찾아달라고 요청했을 때, 그들은 모두 고개를 저으며 "포기"했습니다. 거리 토지 가격이 m²당 1억 1천만 동(VND)을 넘어, 규정 가격보다 183%나 높았기 때문입니다.

교외 지역에서는 그 차이가 더욱 큽니다. 쭈엉미(Chuong My)구 황반투(Hoang Van Thu)읍에 사는 득퉁(Duc Tung) 씨에 따르면, 최근 누군가 계약금을 내고 이곳 토지를 1,500만 동/m²에 매입하려 했다고 합니다. 하지만 토지 가격표에 따르면 이 시골 주택 지역의 토지 가격은 230만 동/m² 정도로, 거래 가격보다 300~500% 낮습니다.

동안(Dong Anh) 지구는 지구화 준비를 하고 있는 지역으로, "장부상"과 실제 토지 가격은 천차만별입니다. 토지 가격표에 따르면, 쑤언깐(Xuan Canh) 마을의 도로변 토지는 1,339만 동/m²로, 실제 가격보다 약 640% 낮습니다. 초대형 부동산 개발 사업지로서, 최근 토지 가격이 "급등"했습니다. 현재 도로변 토지는 1억 동/m²를 넘어섰고, 골목길 토지는 7천만 동/m²에 달합니다.

수십억 달러 규모의 토지 경매가 이루어지는 호아이득 지역의 경우, 공시지가는 주택가와 경매가보다 현저히 낮습니다. 따라서 띠엔옌(띠엔옌) 사거리의 토지는 하노이 인민위원회에서 1,266만 동/m²로 결정되었습니다. 그러나 지역 주민들은 4번 순환도로가 이 지역을 통과한 이후 토지 가격이 급등했다고 전했습니다. 현재 이 지역 골목길의 주택과 토지는 5천만~6천만 동/m²에 거래되고 있으며, 가로변 토지는 7천만~9천만 동/m²에 달합니다.

경매 토지의 경우, 티엔옌(Tien Yen) 지역에서 기록된 최고 낙찰가는 m²당 1억 3,300만 동(VND)이었고, 다른 토지의 평균 낙찰가도 m²당 최대 8,000만~9,000만 동(VND)에 달했습니다. 새로운 표에 명시된 토지 가격과 비교했을 때, 시장 가격은 480~730% 높습니다.

  토지 가격이 더 현실화될 것이다

Dau Tu 신문 기자와의 인터뷰에서 부동산 회사의 사장은 회사가 수집한 데이터에서도 비슷한 결과가 나타났다고 말했습니다. 핵심 지역에서 멀어질수록 토지 가격표와 시장 가격의 차이가 커졌습니다.

"이 가격표는 하노이 부동산 시장의 전반적인 상황을 정확하게 반영하지 못합니다. 개인적으로는 규제 토지 가격은 중심 지역의 실제 가격과 거의 비슷하다고 생각합니다. 교외로 갈수록 가격 편차가 더 커집니다."라고 그는 말했습니다.

부동산 정보 분석 플랫폼 빅지(Biggee)의 CEO 쩐 닷 칸(Tran Dat Khanh) 씨는 공시가격과 시장가격 사이에 큰 차이가 있다고 말했습니다. 그 이유는 현행 가격표가 각 성/시 인민위원회에서 결정되기 때문입니다. 이로 인해 토지 가격은 유연성이 부족하고 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못하는 현상이 눈에 띄게 나타나고 있습니다.

"2024년 토지법은 자치구 단위에 토지 가격표를 발행할 권한을 부여하여 토지 가격을 현실에 가깝게 유지하는 데 도움이 될 것입니다. 실제 토지 거래 가격이 현행 도시 토지 가격 체계의 상한선을 크게 초과하고 있는 상황에서 이는 더욱 의미가 있습니다."라고 칸 씨는 말했습니다.

하노이 인민위원회에 따르면, 현행 토지 가격표는 시가 연간 토지 가격표를 작성하기 전, 전환기에 중요한 "요소"가 될 것입니다. 안정성과 실제 상황에 대한 적합성을 확보하는 동시에 사회 경제적 발전 요건을 충족하기 위해 조정 및 보완이 이루어질 것입니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html