토지법안 결의안 초안에 토지가격 결정 및 추가수입 처리에 대한 추가 메커니즘 제안

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베트남 부동산협회(VNREA)는 최근 토지법 시행상의 어려움과 장애물을 해결하기 위한 메커니즘 및 정책을 규정한 국회 결의안 초안의 여러 측면에 대한 의견을 담은 문서를 제출했습니다.

이에 따라 VNREA는 초안에 이미 명시된 세 가지 조항에 대한 수정안을 제안하고, 초안 결의안에 아직 포함되지 않은 두 가지 조항을 추가하는 등 다섯 가지 제안을 제시했습니다.

두 가지 추가 제안과 관련하여 VNREA는 토지 할당, 임대 또는 용도 변경 시 모든 사업에 대해 토지 사용료 및 토지 임대료를 결정하기 위해 토지 가격표를 적용하도록 규정한 결의안 초안 제5조를 인용합니다.

그러나 베트남 토지관리청(VNREA)의 분석에 따르면, 실제로는 신규 개발 지역이나 대규모 토지 이용 사업의 경우 토지 가격표가 없거나, 있더라도 적용하기에 부적절한 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 현행 토지법에 규정된 토지 가격 산정 방식에 따라 구체적인 토지 가격을 산정하여 토지 이용료 및 토지 임대료를 계산해야 합니다.

VNREA는 국가가 토지를 할당, 임대하거나 토지 용도를 변경할 때 토지 사용료 및 토지 임대료를 계산할 때 특정 토지 가격이 적용되는 경우를 명시하는 규정을 추가할 것을 제안합니다. 여기에는 100헥타르 이상의 대규모 토지 이용 프로젝트 및 아직 토지 가격표가 없는 신규 개발 지역의 투자 프로젝트가 포함됩니다.

또한, VNREA는 토지 가격 확정 전 기간에 대한 추가 부담금 산정 규정을 추가할 것을 제안합니다. 2024년 토지법 제257조 2항 d호에 따라, 시행령 103/2024/ND-CP는 2024년 8월 1일 이전에 토지 배정/임대 결정을 받았으나 토지 가격이 아직 확정되지 않은 경우, 토지 가격 확정 전 기간에 대해 납부해야 할 토지 사용료/토지 임대료의 연 5.4%(연 3.6%로 인하 예정)로 추가 부담금을 산정하도록 규정하고 있습니다.

투자자들이 미납된 토지 사용료/임대료로부터 이익을 얻는다는 주장이 제기되었지만, 이는 잘못되고 부적절한 견해라고 VNREA는 강조했습니다. 현재 토지 가격 결정의 책임은 토지 이용자가 아닌 국가 기관에 있습니다.

토지 이용자에게 책임을 묻는 것은 근거가 없습니다. 토지 이용자가 토지 사용료나 임대료를 납부하지 않은 경우, 토지 이용권(매매, 양도, 담보 설정 등)을 행사할 수 없습니다. 규정에 따르면 이러한 권리는 토지에 대한 재정적 의무를 이행한 후에만 행사할 수 있기 때문이라고 VNREA는 분석했습니다.

따라서 VNREA는 구체적인 사례에 따라 추가 수수료 처리 방식을 규정하는 조항을 추가할 것을 제안합니다. 토지 배분, 토지 임대, 용도 변경 허가, 연간 임대료 납부 방식에서 전체 임대 기간에 대한 일시불 납부 방식으로의 전환 허가, 토지 사용 기간 연장, 토지 사용 기간 조정 또는 세부 계획 조정에 대한 결정이 이 법 시행일 이전에 토지법 및 기타 관련 법령에 따라 이루어졌지만 토지 가격이 아직 확정되지 않은 경우에는 토지 임대료 및 토지 사용료의 산정을 2024년 토지법 제257조 제2항 가호, 나호, 나호에 따라 진행해야 합니다.

또한, 토지이용권이 부여된 토지를 실제로 이용, 사업 또는 사용한 경우에는 토지이용료 및 토지임대료가 산정되지 않은 기간에 대해 토지법 제257조 2항 가호, 나호, 나호에 규정된 바와 같이 추가 요금을 납부해야 한다.

토지이용권이 부여된 토지를 아직 개발, 사업 또는 사용에 활용하지 않은 경우, 토지이용자는 토지이용료 또는 토지임대료가 산정되지 않은 기간에 대한 추가 요금을 납부할 의무가 없습니다. 만약 토지이용자가 이미 토지이용료 또는 토지임대료가 산정되지 않은 기간에 대한 추가 요금을 납부한 경우에는, 납부액은 환불되거나 국가에 대한 다른 재정적 의무에서 상계됩니다.

제안된 세 가지 수정안과 관련하여 VNREA는 토지 수용, 보상, 지원 및 재정착에 관한 토지법 제3조 제7항을 인용하며, 해당 조항은 "투자자가 선납하는 보상, 지원 및 재정착 금액을 토지 사용료 및 토지 임대료에서 공제할 경우, 그 금액은 토지법 제94조 제2항에 따라 전체 사업에 대해 계산한다"고 규정하고 있다고 밝혔습니다.

그러나 베트남 토지투자협회(VNREA)에 따르면, 토지법은 투자자가 보상금, 지원금, 재정착 자금을 선지급하는 경우 해당 자금을 사업의 토지 사용료 및 토지 임대료에서 공제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 사업에서 토지 사용료와 토지 임대료를 공제한 후에도 잔액이 남는 경우, 해당 금액은 사업의 총 투자 자본에 포함될 수 있습니다.

따라서 이 규정은 권리를 진정으로 보장하지 못하며, 특히 토지 사용료 및 토지 임대료 면제 또는 감면 대상 사업의 경우 투자자들이 보상, 지원 및 재정착 기금 조성에 참여하도록 유도하지 못한다고 VNREA는 분석했다.

따라서 VNREA는 투자자들이 보상, 지원 및 재정착을 위한 선지급금을 투자자가 지불해야 하는 다른 재정적 의무에서 계속 공제할 수 있도록 허용할 것을 제안합니다.

또한, 제5조 제1항 d호는 토지이용료 산정 기준에 투자자가 국가에 양도하는 토지 면적에 대한 기반시설 건설비용을 포함하도록 규정하고 있으며, 이 항목에 명시된 기반시설 건설비용은 건설법의 규정에 따라 결정된다.

베트남 국가토지평가원(VNREA)에 따르면, 해당 초안은 투자자가 국가에 양도하는 토지 면적에 대해서만 기반시설 건설 비용을 계산하도록 규정하고 있는데, 이는 부적절합니다. 토지 가격표는 일반적인 규정이며, 이러한 가격표에 명시된 토지 가격은 대개 기존 토지를 기준으로 하기 때문입니다. 국가에 토지를 양도하지 않는 기반시설 개발 사업(예: 산업단지 기반시설 개발 사업)은 기반시설 비용 공제 대상에서 제외됩니다.

또한, 투자 프로젝트는 지질 조건과 규모에 따라 기반 시설 투자 비용이 달라지는데, 특히 신규 개발 지역이나 매립지의 경우 토지 평탄화 및 기반 시설 건설 비용이 매우 높습니다. 따라서 투자자가 국가에 양도하는 토지 면적에 대한 기반 시설 비용만 계산하는 것은 공정성을 보장하지 못합니다.

이러한 현실을 바탕으로 VNREA는 토지 가격 책정 시 투자자가 국가에 양도하는 토지 면적뿐만 아니라 전체 사업의 기반 시설 비용을 산정해야 한다고 제안합니다. 동시에, 토지 가격 책정 시 매립 사업의 매립 비용 처리 방식에 대한 규정을 추가해야 합니다(현재는 잉여금 산정 방식을 사용하여 토지 가격을 책정할 때 매립 비용이 사업 개발 비용에 포함되어 있습니다).

VNREA가 지적한 또 다른 사항은 토지 수용, 보상, 지원 및 재정착에 대한 경과 규정을 명시한 제3조 13항 b호입니다. 해당 조항은 "본 결의안 시행일 이전에 보상, 지원 및 재정착 계획을 승인하는 결정이 없는 경우, 토지 수용, 보상, 지원 및 재정착은 토지법 및 본 조의 규정에 따라 시행한다"고 명시하고 있습니다.

VNREA에 따르면, "본 결의안 발효일 이전에 결정이 내려지지 않은 경우"라는 문구는 사건 발생 시점을 정확하게 규정하지 못합니다. 결의안 발효일 이전에 보상 계획 승인 결정이 내려지지 않았더라도, 결의안 발효 시점에는 결정이 내려진 경우가 있을 수 있기 때문입니다. 따라서 VNREA는 해당 문구를 "본 결의안 발효일까지 결정이 내려지지 않은 경우..."로 수정할 것을 제안합니다.

출처: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm