토지 투기 차단, 사업 '중단'

2024년 8월 1일부터 예정보다 지연된 프로젝트는 보상 없이 취소됩니다. 이 규정은 투자자 "정화"를 유도하고, 토지 투기를 방지하며, "중단된" 프로젝트를 처리할 것입니다.

IFC 원 사이공 프로젝트(호치민시 1군)가 17년이 지났지만 아직 완료되지 않았습니다.

토지 투기 강력 차단, 사업 '중단'

함응이-톤득탕 거리(호치민시 1군) 모퉁이의 "황금의 땅"에 위치한 IFC 원 사이공 프로젝트(구 사이공 원 타워)는 짧은 기간의 활발한 재시작 후에도 아직 완료되지 않았습니다.

6,672m² 부지에 지하 5층, 기술층 3층, 지상 41층 규모로 건설된 IFC 원 사이공은 17년 전 착공되었으나, 5년간의 부진한 추진 끝에 2011년 공식적으로 공사가 중단되었습니다. 여러 차례 소유권이 바뀐 후에도 IFC 원 사이공은 완공되지 못했습니다. 이 프로젝트는 도시 이미지를 악화시키는 프로젝트 목록에 여러 번 언급되었습니다.

벤탄 시장(호치민시) 맞은편, 번화한 지하철역 1번 바로 옆에는 원 센트럴 사이공(구 사이공의 정신)이라는 콘크리트 블록이 있습니다. 상업 시설, 사무실, 아파트, 슈퍼 아파트, 6성급 호텔 등으로 구성된 이 복합 단지는 총 8,500m²가 넘는 면적에 1군 중심부의 벤탄 광장에 자리 잡고 있으며, 4개의 파사드를 갖춘 최적의 입지를 자랑합니다. 이 프로젝트는 여러 소유주가 거쳐갔지만 아직 완공되지 않았습니다.

마찬가지로, Trung Thuy Lancaster Company Limited가 투자한 랭커스터 링컨 프로젝트(4군)는 2017년에 착공되었으나 지하 공사 이후 "중단"되었습니다. 한편, DHA Company의 D-One Saigon 프로젝트(고밥군)는 2016년에 승인되었지만 현재까지 빈 부지로 남아 있습니다.

2024년 토지법의 새로운 사항 중 하나는 용도 변경, 토지 이용권 인정, 토지 이용권 이전을 받는 사업에 제재를 적용하는 것입니다. 반면 기존 법률은 위반으로 인한 토지 취소를 토지 배정 또는 임대를 받은 사업에만 적용했습니다.

이는 호찌민시에서 수년간 "중단"된 프로젝트 중 일부에 불과합니다. 2013년 토지법은 투자 정책 결정이 승인된 후 프로젝트가 12개월 동안, 연장될 경우 24개월 동안 시행될 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 기간을 초과하여 프로젝트가 시행되지 않으면 해당 프로젝트는 취소됩니다. 그러나 이러한 프로젝트는, 특히 기업이 해당 토지에 기본적인 투자를 완료한 경우, 취소하기가 쉽지 않습니다.

2024년 토지법(2024년 8월 1일 시행)은 더욱 엄격한 규정을 포함하고 있습니다. 예를 들어, 토지 인도일로부터 12개월 연속 미사용되거나 토지 이용 진행률이 투자 결정서에 명시된 진행률보다 24개월 지연되는 투자 프로젝트는 취소됩니다.

토지가 사용되지 않거나 예정보다 늦어지는 경우, 투자자는 최대 24개월의 연장을 허가받고 국가에 추가 금액을 납부해야 합니다. 연장 기간 이후에도 토지가 사용되지 않을 경우, 국가는 토지, 토지에 부착된 자산, 그리고 토지 투자 비용에 대한 보상 없이 토지를 회수합니다.

"불가항력"의 경우를 고려해야 합니다.

중단된 프로젝트를 복구하여 토지 자원을 재생하는 것은 필수적이지만, 전문가들은 수년이 걸리는 법적 절차와 같은 불가항력적인 상황을 고려해야 한다고 말합니다. 기업 스스로도 건설, 매각, 그리고 자본 회수를 위해 가능한 한 빨리 법적 절차를 완료하고 싶어하기 때문입니다.

다우투 신문과의 인터뷰에서 가무다 랜드 베트남 이사회 의장인 앵거스 리우 씨는 2024년 토지법의 연장 기간 만료 후 시행되지 않는 프로젝트에 대한 토지 개간 규정은 토지 자원 낭비를 막기 위한 것이라고 평가했습니다. 그러나 코로나19 팬데믹 상황처럼 연장 기간이 더 길어질 수 있는 경우도 있습니다.

레탄 건설 유한회사(Le Thanh Construction Company Limited)의 대표이사인 레 후 응이아(Le Huu Nghia) 씨는 자신의 사업 경험을 바탕으로 현실적으로 불가항력적인 상황이 많다고 말했습니다. 예를 들어, 관계 당국의 절차가 늦어 기업들이 프로젝트를 진행할 수 없는 경우가 있습니다. 따라서 토지법을 지침으로 하는 법령에서 이러한 내용을 보완하고 명확히 해야 하며, 그렇지 않으면 많은 기업들이 "부당하게" 도태될 것이라고 응이아 씨는 강조했습니다.

"프로젝트 서류를 제출하자마자 일정을 기록해야 했지만, 투자가 승인된 후에도 투자 허가 신청과 기타 절차에 수년이 걸렸기 때문에 바로 실행할 수 없었습니다."라고 Nghia 씨는 말했습니다.

사업이 예정보다 지연된 경우에도 사업 추진을 추진하려는 기업들이 직면한 첫 번째 과제는, 법이 천재지변, 적의 공격 등 불가항력적인 사유로 인한 지연에 대한 요건을 명시하고 있으며, 사업이 당국이나 공무 수행자의 귀책사유로 지연되었음을 입증할 수 있는 경우에는 사업 추진을 철회할 수 없다는 것입니다. 그러나 기업들은 사업의 지연을 간접적으로 초래한 개인 및 단체에 대한 구체적인 제재와 함께 지침에 더욱 구체적인 규정을 마련해야 한다고 주장합니다.

2024년 토지법의 규제 강화와 더불어, 2023년 부동산사업법은 투자자의 재무 상황과 관련하여 많은 변화를 가져왔습니다. 예를 들어, 부동산 사업자는 토지 이용 규모가 20헥타르 미만인 사업의 경우 총 투자자본의 20% 이상, 토지 이용 규모가 20헥타르 이상인 사업의 경우 총 투자자본의 15% 이상의 자기자본을 보유해야 하며, 투자 사업 실행을 위한 자금 조달 능력을 확보해야 합니다.

부동산 사업자가 여러 사업을 동시에 추진하는 경우, 모든 사업을 추진하기 위해서는 각 사업의 상기 비율을 충족할 수 있는 충분한 자기자본을 확보해야 합니다. 또한, 2023년 부동산사업법은 신용잔액 한도, 회사채 발행 등의 조건을 규정하고 있습니다.

이처럼 엄격한 규정으로 인해 기업은 비효율적인 투자, 프로젝트 침체, 자원 낭비를 피하기 위해 프로젝트를 시작하기 전에 신중하게 계산해야 합니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html