"부동산 두 가격으로 사고 파는 행위" 즉각 중단 불가

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베트남상공연합(VCCI)은 국회 경제 위원회의 공보 제2298/UBKT15호에 서면으로 답변했습니다. 이 공보는 토지법 초안(이하 초안)에 대한 의견 요청에 관한 것입니다. VCCI는 특히 토지 가치 평가의 원칙, 근거 및 방법(토지법 초안 제159조)에 대한 의견을 제시했습니다.

먼저 토지평가방법에 따른 토지가격을 결정하기 위한 정보를 입력합니다.

초안 제159조 제3항 가, 나호에는 토지평가방법에 따른 토지가격 결정을 위한 입력정보로 다음 사항을 규정하고 있다. 공증·인증된 토지이용권 양도계약서에 기재된 토지가격, 급격한 가격상승 또는 하락을 초래하는 요인, 혈연관계에 따른 거래 또는 기타 인센티브의 영향을 받지 아니하는 토지이용권 경매에서 낙찰받은 토지가격으로서 국가토지데이터베이스에 기록된 가격, 국가토지데이터베이스에 토지가격 정보가 없는 경우에는 조사·측량을 통해 토지가격 정보를 수집한다.

VCCI는 해당 법률 시행 즉시 적용될 위 규정이 시행에 어려움을 겪을 것으로 예상합니다. VCCI는 "공증 및 인증된 토지이용권 양도 계약서에 기재된 토지가격"은 현실과 부합하지 않을 것이라고 설명했습니다. 현재 부동산 거래에는 여전히 두 가지 가격이 존재하며, 이러한 상황을 개선하는 데는 어느 정도 시간이 걸릴 것이기 때문입니다.

반면, 경매는 국가가 실시하고 시장 원칙을 지켜야 하기 때문에 "가격이 급등하는 요인의 영향"이 어느 정도인지 판단하기 어렵다.

“국가토지데이터베이스에 지가정보가 없는 경우, 조사·측량을 통해 지가정보를 수집해야 한다”는 엄격한 규정은 실제 적용에 어려움을 초래할 수 있습니다. 왜냐하면 토지평가 과정에서 평가자가 “국가토지데이터베이스에 지가정보가 있지만” 시장가격과 가깝지 않다는 사실을 발견할 경우, 이 규정에 따라 “조사·측량을 통한 지가정보 수집”이 불가능하기 때문입니다.

VCCI는 "간단히 말해 토지 데이터베이스나 계약가, 경매가만 사용할 수 있다는 엄격한 규제는 특정 토지 평가 방법의 유연성을 떨어뜨리고 시장 원칙을 보장하는 결과를 낳을 것"이라고 말했습니다.

VCCI는 위 규정을 다음과 같은 방향으로 개정하는 것을 제안합니다. 국가 토지 데이터베이스에 토지 가격 정보가 없는 경우 또는 토지 평가를 실시하는 자(평가사, 토지 평가 위원회 위원)가 국가 토지 데이터베이스에 있는 가격이 시장 원칙을 보장하지 않는다고 판단하는 경우, 조사 및 조사를 통해 토지 가격 정보를 수집할 권리가 있습니다.

둘째, 토지 가치 평가 방법을 적용합니다.

제159조 제5항 제c목에는 “기술적 기반시설에 투자되지 아니하거나 건설공사에 투자되지 아니한 토지 및 비농업 용지의 가격은 상세건설계획에 따라 결정된 경우를 제외하고는 잉여금법에 따라 결정한다”고 규정하고 있다.

따라서 현행 규정과 비교했을 때 잉여금법을 적용하는 사례가 상당히 줄어들었습니다. 이는 재고가 필요합니다.

잉여법은 미래 개발 가능성이 있는 용도에 따라 토지 가격을 결정하는 방법이기 때문입니다. 이 방법은 기술 기반 시설에 투자되지 않았거나, 건설 공사에 투자되지 않았거나, 건설 공사에 투자되었지만 가장 효과적이고 최적의 활용을 위해 철거될 수 있는 토지의 가치를 평가하는 데 적용될 수 있습니다. 잉여법의 적용 조건을 제한하면 개발 가능성이 있는 토지 또는 부지에 대한 토지 가치 평가 방법이 부적절해질 수 있습니다.

VCCI는 현재 규정된 대로 잉여금 방법을 적용하기 위한 조건을 규제하는 것을 고려할 것을 제안했습니다. 즉, "잉여금 방법은 총 가정 개발 수익과 총 예상 비용이 결정될 때 계획 변경이나 토지 이용 목적 변경으로 인해 개발 가능성이 있는 토지의 가치를 평가하는 데 적용됩니다."

지혜

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