고급 아파트 40~50만원/ m2
6월 16일 아침, 렉싱턴 레지던스에 도착했을 때, 많은 주택이 저렴한 가격에 매매되고 있다는 정보를 받았습니다. 이 아파트는 투덕시의 안푸-안카인 도시 지역과 마이치토 거리 앞에 위치한 고급 아파트 단지입니다. 그러나 수년간 주택을 공급받았지만 수백 채의 아파트는 여전히 핑크북을 받지 못해 많은 사람들이 좌절하고 집을 팔고 싶어합니다. 렉싱턴 레지던스 아파트 건물 투자자이자 노바 렉싱턴 부동산 주식회사의 총책임자인 판 응옥 바오 안 씨는 2022년 말부터 지금까지 이 아파트 건물에서 많은 아파트 이전 기록이 있었다고 말했습니다. 현재는 매일 5건의 양도 문서에 서명이 이루어지지만, 이전에는 아무도 판매하지 않았습니다.
렉싱턴 레지던스에서 아파트를 구매한 많은 고객은 오래 전 투자자가 구매한 가격보다 낮은 가격에 아파트를 팔아야 했습니다.
이곳 주민인 트란 코이 씨는 아파트에 핑크북이 없고 은행에서 대출받을 수 있는 담보도 없기 때문에 가격이 매우 싸며 현재 약 4,000만 VND/ m2 라고 말했습니다. 한편, 2016년에는 투자자들이 m2 당 4,500만~5,000만 VND의 가격으로 고객들에게 판매했습니다. 매우 저렴하게 판매되고 있지만, 여전히 구매자를 찾는 것이 매우 어렵다는 점을 언급할 가치가 있습니다. 그뿐만 아니라, 사람들이 비싸게 사서 싸게 파는 경우가 많아, 이 아파트의 양도 증빙서류 중 상당수가 세금을 포탈하기 위한 과소 신고 혐의로 투덕시 세무서에 반송됐습니다. "매수자를 찾는 것만으로도 충분히 어려웠습니다. 투득시 세무서에 가서 설명을 요구하고 서류까지 돌려주는 바람에 양도세 승인조차 거부당하며 매우 어려움을 겪었습니다. 이곳 주민들은 대부분 살기 위해 삽니다. 하지만 수년간 서류 없이 지내다 보니 모두가 지쳐 버리고 경제도 어려워져 어쩔 수 없이 싸게 팔 수밖에 없습니다. 같은 지역, 같은 구역에 분양된 아파트들이 8천만 동에서 1억 동/ m² 에 거래되고 있기 때문입니다."라고 코이 씨는 말했습니다.
멀지 않은 곳에 있는 마스테리즈 타오디엔 아파트(투득시)에서, 그는 거의 400m2 에 달하는 모든 가구가 갖춰진 펜트하우스 아파트를 팔기 위해 몇 달 동안 애쓴 끝에, 광고했던 190억 VND 대신 170억 VND에 매수자를 찾았습니다. 계산해 보면, 아파트 1제곱미터당 가격은 4,200만 동이 조금 넘습니다. 이 아파트 건물에 대한 조사에 따르면 많은 아파트가 평균 6,000만 VND/ m2 정도로 매우 싼 가격에 판매되고 있는 반면, 같은 지역의 신규 프로젝트는 8,000만~1억 VND/ m2 에 판매되고 있습니다.
최근 푸옹 디 여사는 Himlam Riveside 아파트 건물(7구)에 있는 145m2 아파트를 모든 가구가 갖춰진 약 59억 VND에 매각했습니다. 따라서 Him Lam Tan Hung 도시 지역에 위치한 핑크북이 있는 고급 아파트의 경우 평방미터당 가격은 4,000만 VND에 불과합니다. 이 위치에서 새로 오픈한 프로젝트의 가격은 m2 당 8천만~1억 VND입니다. "아파트를 싸게 파는 이유는 현재 은행에서 30억 동(VND) 가까이 되는 금액을 대출받아야 하기 때문입니다. 매달 원금과 이자가 약 4,800만 동(VND)이나 됩니다. 엄청난 금액이라 수입이 줄어드는 상황에서 부담이 됩니다. 아파트를 싸게 팔아서 대출금을 갚는 것이 매달 대출금을 갚아야 하는 스트레스 때문에 집을 보유하는 것보다 낫습니다."라고 디 씨는 말했습니다.
아파트 건물에 대한 간단한 조사 결과, 이곳의 품질, 편의 시설, 서비스는 매우 좋고, 롯데마트 쇼핑센터와 베트남-호주 국제학교와 가깝지만, 부동산 시장이 침체되어 많은 사람들이 은행 대출을 갚기 위해 아파트를 "팔아야" 하기 때문에 아파트 가격은 m2 당 4,000만~4,500만 VND 정도로 매우 저렴합니다.
손실 절감으로 가격 하락
HASG 부동산 회사 이사회 회장인 도안 치 탄 씨는 지금까지 어떤 투자자도 손실을 줄이기 위해 가격을 낮춘 적이 없으며, 일부 프로젝트에서만 고객이 부동산 가격의 95%를 즉시 지불하면 판매 가격의 40~45%를 할인해 주었다고 말했습니다. 여기서 손실 절감은 2차 시장에서만 발생하는데, 고객이 은행에서 너무 많은 재정적 레버리지를 사용하기 때문에 대출 이자율은 높은 반면 시장은 조용하고 수입은 감소하고 있기 때문에 상품을 처분하기 위해 구매 가격이나 그보다 낮은 가격으로 판매해야 합니다. "은행 금리를 감당할 수 없어 매도해야 하는 사람들이 있고 여러 가지 이유로 거래가 없는 것을 제외하면, 시장 가격은 크게 변동이 없었습니다. 일부 투자자들은 현재 같은 지역이나 위치의 일부 매물보다 가격이 높거나 1단계 분양가보다 높은 아파트를 매물로 내놓고 있습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.
부동산 전문가 Tran Khanh Quang에 따르면, 이전에는 고급 아파트 프로젝트가 m²당 4,000만~5,000만 VND에 판매되었고, 많은 프로젝트가 m²당 최대 8,000만 VND, 심지어 수억 VND에 판매되었습니다. 이러한 프로젝트의 대부분은 고급 편의 시설과 디자인을 도면에 그려 넣기 때문에, 실제로 주택을 인도할 때 품질과 위치가 매매 가격과 일치하지 않습니다. 따라서 1차 시장의 가격은 정체되어 가격을 인상하기가 매우 어려워집니다. "대부분의 가상 고급 아파트는 현재 m² 당 4천만~5천만 동에 재판매되고 있는 반면, m² 당 3천만~4천만 동에 거래되는 저렴한 아파트는 실거래가로 돌아갔습니다. 현재 재정적으로 어려운 사람들만 가격을 낮추고 있고, 나머지 고객들은 대부분 가격을 유지하고 있습니다. 신규 프로젝트를 판매하는 투자자들도 가격을 낮추지 않고, 매우 좋은 판매 정책, 장기 지불 정책을 제공하고 있습니다. 따라서 신규 프로젝트 가격은 시장 가격 대비 약 15~20% 정도 낮아질 수 있습니다. 현재 시장은 매수자 우위 시장입니다. 거주 목적으로 구매하거나 임대 목적으로 이용하려는 경우, 품질과 서비스를 직접 확인할 수 있는 양도된 아파트를 구매하는 것이 좋습니다. 안정적인 수입이 있다면 지금 부동산을 사는 것이 좋습니다."라고 Quang 씨는 분석했습니다.
베트남 부동산 중개업 협회 회장 응우옌 반 딘은 또한 현재 실제 주택이 필요한 대부분의 사람들의 소득이 줄어든 반면, 돈이 있는 투자자들은 안전과 이익을 위해 그 돈을 은행에 예금한다고 말했습니다. 이로 인해 시장 구매력이 약해지지만, 실제로 부동산 가격은 여전히 매우 높습니다. 빠른 결제를 위해 할인 형태로 가격을 30~40% 정도 낮추려는 기업은 현금 흐름에 어려움을 겪는 일부 기업에 불과하며, 시장 전체가 그런 쪽으로 움직이려는 것은 아니다. 이때 가격을 급격하게 인하하면 고객에게 먼저 영향을 미쳐 공황을 초래할 수 있어 반대 효과가 나타날 수 있습니다. 따라서 우리는 이자율을 지지하고, 일시불로 지불할 경우 할인율을 높이고, 지불 일정을 연장할 수만 있습니다. 아직 시작되지 않은 프로젝트의 경우, 투자자는 예상 수익을 줄일 수 있지만, "침몰 비용과 유동 비용"을 포함한 투입 비용이 여전히 너무 높기 때문에 가격을 낮출 수는 없습니다.
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