하노이의 아파트는 그리 희소하지 않지만 왜 가격은 여전히 ​​엄청나게 높을까요?

(댄트리) - 전문가들에 따르면 현재 토지세, 건설비, 투자비 등이 모두 늘어나 아파트 가격이 하락하기 어려워지고 있다. 동시에 투자자들은 높은 투자 비용으로 인해 더 높은 수익을 기대하고 있습니다.

아파트 가격이 계속 오르고 있다

시장조사기관 자료에 따르면, 지난 9개월 동안 하노이 에서 신규 분양된 아파트 공급량은 1만9천 가구를 넘어섰으며, 이는 2023년 전체 공급량을 넘어선 수치입니다. 이처럼 풍부한 공급량 덕분에 올해는 지난 4년간 하노이의 주택 공급 부족 악순환을 끊을 수 있을 것으로 예상됩니다. 올해 전국에 아파트 공급이 3만호 가까이 될 것으로 예상된다.

아파트 공급이 증가했음에도 불구하고 하노이의 매매 가격 수준은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 계속 상승 추세를 보이고 있습니다. 1차 시장에서는 평균 판매 가격이 6,400만 VND/m2(부가가치세 및 유지 관리 비용 제외)로 호치민시보다 3% 낮았습니다.

2차 시장에서는 평균 판매 가격이 전 분기 대비 상승세를 유지하여 VAT 및 유지 관리 비용을 제외하고 m2당 4,600만 VND에 도달했으며, 이는 전 분기 대비 5.5%, 전년 대비 약 26% 상승한 수치입니다. 2차 가격 상승세는 멈출 기미가 보이지 않으며, 현재 호치민시의 2차 아파트 가격과는 약 200만 VND/m2 정도 차이가 납니다.

많은 아파트의 매매 가격이 단 한 달 만에 수억 동이 올랐습니다(그림: 두옹땀).

단트리 기자의 조사에 따르면, 지난 한 달 동안 하노이의 아파트 가격은 계속해서 상승세를 보이고 있으며, 하락할 조짐이 보이지 않습니다.

구체적으로, 지난 9월 중순, 빈홈 스마트 시티 프로젝트에서 침실 2개가 있는 64m2 주택이 약 42억 VND에 매물로 광고되었습니다. 현재 같은 주택이 45억 VND에서 47억 VND 사이의 가격에 판매되고 있습니다.

탕롱 1호 프로젝트에서는 침실 2개가 있는 87m2 아파트가 9월 말에 57억 VND에 판매된다고 광고되었습니다. 하지만 지금까지 이 아파트의 가격은 60억 VND로 올랐습니다.

집을 사야 하는 Nguyen Van Ngu 씨( 남딘 출신)는 지난 3개월 동안 그의 가족이 Nam Tu Liem과 Ha Dong 지역의 많은 아파트를 계속해서 보러 갔다고 말했습니다. 응우 씨는 약 30억 VND의 예산으로, 침실 2개로 설계된 약 65~70제곱미터 크기의 아파트를 구매할 계획입니다.

"찾아볼수록 집주인이 제시한 가격이 더 높아집니다. 예를 들어, 하노이 남뚜리엠에 있는 미딘(My Dinh) 지역의 68제곱미터 주택이 8월에 약 33억 동에 매물로 나왔습니다. 집주인은 같은 집을 37억 동에 매물로 내놓았습니다."라고 그는 말했습니다.

아파트 가격이 하락하기 어려운 이유는 무엇일까?

부동산 전문가인 트란 꽝 중은 많은 사람들이 아직도 아파트 가격이 떨어지기를 기다리고 있지만, 이런 기다림은 불가능해 보인다고 말했습니다. 토지세 비용, 신규 가격표에 따른 건설 비용, 제품 설계에 대한 투자 등 프로젝트 개발 기업의 모든 투입 요소가 크게 증가하고 있기 때문입니다.

토지 자금이 점점 부족해지는 상황에서, 특히 중심지에 아름다운 장소를 차지하려면 기업은 막대한 자금을 투자해야 합니다. 토지 가격이 높으면, 저가 상품을 생산하면 투자자들은 확실히 돈을 잃게 될 것입니다. 아름다운 장소가 있는 경우 프로젝트 개발자는 그 장소에 걸맞은 제품을 만들어야 하므로 싼 가격은 없습니다.

하노이의 아파트 프로젝트(사진: Duong Tam).

CBRE 베트남의 수석 이사인 응우옌 호아이 안(Nguyen Hoai An) 여사는 새로 오픈한 프로젝트의 대부분이 가격이 비싼 기존 도시 지역에 위치하고 있다고 말했습니다. 게다가 판매 가격이 높은 이유는 투자 수요가 많고, 여전히 중심지의 실제 주택 수요를 충족하는 상품으로 현금 흐름이 쏟아지고 있기 때문입니다. 따라서 시장 유동성은 여전히 ​​긍정적으로 유지됩니다.

새로운 상품을 출시할 때 투자자는 해당 지역과의 매매 가격 상관관계를 신중하게 계산하므로, 새 건물의 가격이 이전 단계나 주변 프로젝트보다 낮을 가능성은 낮습니다. 이는 원자재 비용이 증가하는 상황에서 투자자가 기대하는 수익을 보장하기 위한 것입니다.

TS에 따르면. 응우옌 반 딘 - 베트남 부동산협회(VARS) 회장에 따르면, 최근 하노이의 아파트 공급은 늘어났지만 여전히 국민들의 요구를 충족시키지 못하고 있습니다. 또한, 대부분의 신규 공급은 높은 투자와 토지 비용으로도 높은 기준에 맞춰 완료되고 있습니다.

현재 높은 투자 비용으로 인해 투자자들은 이전보다 더 높은 수익을 기대하고 있습니다. 따라서 1차 아파트의 가격 수준을 낮추는 것은 매우 어렵습니다. 1차 시장의 아파트 가격이 높아지면서 2차 시장의 가격도 급등했습니다.

부동산 공급은 증가했지만 가격은 하락하지 않은 이유를 건설부 최근 기자회견에서 설명하면서, 주택 및 부동산 시장 관리국(건설부)의 부엉 두이 둥 부국장은 부동산 공급은 최근 일부 지역과 지방에서 부동산 가격이 상승한 여러 이유 중 하나일 뿐이라고 말했습니다.

그에 따르면 부동산 가격 상승은 최근 토지 관련 비용의 변동과 새로운 지가 산정 방식 및 산정표 적용의 영향도 일부 있는 것으로 분석된다. 게다가 많은 투자자들이 경매에 참여하기 위해 협회나 그룹을 형성하는 현상도 나타나고 있습니다. 시작 가격보다 몇 배나 높은 토지 가격을 지불한 후, 토지 경매에서 이긴 후 "보증금을 포기"하여 해당 지역의 가상 가격 수준을 확립하고 수익을 내는 것을 목표로 합니다...

"낙찰가가 최초 낙찰가보다 몇 배 높은 토지사용권 경매는 인근 지역의 토지 가격, 부동산 가격, 주택 가격을 상승시키는 영향을 미칠 것입니다. 동시에 이는 주택 사업 시행 비용을 증가시켜 사업에 어려움을 초래하고 공급을 감소시켜 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다."라고 그는 말했습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm