(댄트리) - 전문가들은 올해 토지 부문에서 '토지열병' 현상이 광범위하게 발생하지 않고 국지적으로만 발생할 것으로 보고 있습니다.
전문가: 토지 시장이 침체되고 있다
건설부 보고서에 따르면 2024년 4분기 아파트 및 단독주택 거래 건수는 25,400호를 넘어 전분기 대비 33.8% 감소했습니다. 토지 거래 건수는 86,796필지로 전분기 대비 15.7% 감소했습니다.
2024년 아파트 및 단독주택의 거래 건수는 12만 5,500호 이상으로 전년 대비 11.2% 감소할 것으로 예상됩니다. 2024년 토지 거래 건수는 41만 2,400필지 이상으로 2023년 대비 33.6% 증가할 것으로 예상됩니다.
지난 한 해 동안 아파트 외에도 하노이 교외와 인근 지역의 토지는 긍정적인 신호를 보였습니다. 그러나 많은 지역에서 토지는 여전히 어려움을 겪고 있거나 다소 회복세를 보이고 있습니다.
최근 토지 시장을 평가한 부동산 전문가 레딘충 씨는 2024년 4월 이후 토지 시장이 회복 조짐을 보이고 있다고 밝혔습니다. 5월 거래량은 급증했지만 9월에는 부진했습니다. 이는 하노이 시장의 전반적인 유동성 부족과 가격 하락, 그리고 지방 정부의 영향 때문입니다.
2024년 말 하노이 토지 가격이 급등했던 이후, 많은 투자자들이 매매가를 인하했습니다. 하노이 토지 시장은 침체되어 있습니다. 박닌성, 박장성 , 흥옌성, 하이즈엉성 등 하노이와 인접한 지역에서는 더 이상 손실 매매 현상이 발생하지 않았으며, 2024년 이후 토지 가격은 다시 상승했습니다.
특히 흥옌성의 토지 가격이 가장 큰 폭의 상승세를 기록했고, 박장성도 2022년 최고치 대비 가격 수준을 회복했습니다. 타인호아에서 남쪽으로 이어지는 지역은 시장이 여전히 약세를 보이고 있으며, 가격은 이전 최고치보다 낮습니다.
하노이 교외의 토지(사진: Duong Tam)
정 씨는 앞으로 이 부문의 투자 잠재력에 대해 이야기하면서 여전히 많은 기회가 있지만, 하노이에서 토지를 매수하는 것만이 투자자에게 이로운 것이 아니며, 교통 인프라 연결성과 인구 밀도를 고려한 지역을 신중하게 선택해야 한다고 말했습니다.
현재 많은 투자자들은 개발 방향성이 뚜렷하거나 이미 읍·면·시로 승격된 지역을 선택하기 때문에 기본 가격은 30~50억 VND 사이에서 변동할 것입니다.
많은 사람들이 이 가격에 어떤 제품도 살 여유가 없어 교외 지역에 투자하는 것을 선택합니다. 박닌, 박장, 흥옌, 하이즈엉, 하이퐁, 꽝닌 등 산업단지와 연계된 경제 축의 일부 지역은 많은 투자자들을 유치하고 있습니다.
그러나 투자자는 토지를 매수할 때 법적 조건을 충족하는 프로젝트에 주의를 기울여야 하며, 최소한 매매 계약서에 서명하거나 적색등본을 가지고 있어야 하며, 동시에 투자자의 역량을 고려해야 합니다. 미래에 사람들이 거주할 수 있는 위치를 선택하고 필요 사항을 충족해야 합니다.
부동산 전문가 응우옌 안 꾸에 씨는 하노이의 모든 부동산 가격이 2024년 10월에 정점을 찍었다고 말했습니다. 하노이의 아파트와 토지 가격은 하락세에 접어들었고 유동성도 감소했습니다. 또한, 교외 지역의 일부 토지 투자자들은 "자산 처분" 방법을 모색하고 있습니다.
올해는 '토지열병'이 널리 퍼지지 않을까요?
올해 토지 시장을 평가하며, 레 딘 쭝(Le Dinh Chung) 씨는 "토지 열풍"이 광범위하게 확산되기보다는 지역적으로만 나타날 것이라고 말했습니다. 탄호아(Thanh Hoa)에서 남쪽으로 이어지는 위 성(省)들의 경우, 올해 시장은 긍정적이지 않았습니다. 다낭(Da Nang)과 나트랑(Nha Trang)과 같은 관광 지역 성(省)의 경우, 경제 회복으로 인한 관광 산업 성장으로 올해 긍정적인 신호가 더 많습니다.
투자자들은 또한 강력한 관광 개발이 이루어지는 지역, 특히 2024년에 더욱 두드러진 회복세를 보일 나트랑과 다낭을 찾기 시작했습니다.
또한 토지법 개정으로 재고가 남아 있는 기존 프로젝트가 구매자의 큰 관심을 끌 것입니다. 30~40억 VND 미만의 상품은 더 많은 고객을 유치할 것입니다. 기존 프로젝트가 더 매력적인 이유는 이러한 프로젝트가 새로운 토지 가격표가 시행되기 전에 진행되어 토지 가격이 낮기 때문입니다. 반면, 새로운 토지 가격표에 따라 진행된 프로젝트는 가격이 "부풀려"집니다.
"토지 개발 사업이 다시 활기를 띠겠지만, 모든 토지 소유주가 혜택을 보는 것은 아닙니다. 고객들의 심리가 변하면서 투자자의 평판, 사업의 합법성, 그리고 제품 품질 등을 고려하여 신중하게 선택하게 되었습니다. 과거에는 투자자들이 기반 시설을 완공하자마자 바로 매도할 수 있었지만, 이제는 고객을 유치하기 위해 조경과 편의시설을 추가해야 합니다."라고 그는 덧붙였습니다.
하노이 호아이득 지역의 경매 토지(사진: 즈엉땀).
정 씨는 토지 경매와 관련하여 하노이 교외 지역이 올해에도 투자자들의 관심을 끌 것이라고 전망했습니다. 하노이 시장의 주택 공급이 단기적으로는 주민들의 실제 수요에 비해 개선의 조짐을 보이지 않았기 때문입니다.
더욱이, 현재 도심 지역의 높은 가격 때문에 투자자들은 교외 지역을 찾는 경향이 있습니다. 투자자들은 여전히 분할된 토지, 특히 지방 당국이 주관하는 경매 토지를 "사냥"하는 경향이 있는데, 이는 법적 안전성 때문입니다.
하지만 앞으로 하노이 및 인근 지역의 경매 토지는 최근처럼 급등하지는 않겠지만, 가격 상승은 더욱 적절할 것입니다. 투자자들은 더욱 경각심을 갖고, 적정 가격을 책정하기 전에 신중하게 검토해야 하며, 군중 심리에 휘둘리거나 투기 세력의 영향력에 휘둘리지 않아야 합니다.
부동산 전문가 응우옌 꾸옥 안 씨는 반전과 통합 기간을 거쳐 시장이 회복 국면에 접어들 것이며, 이는 올해 2분기부터 4분기까지 이어질 것으로 예상된다고 말했습니다. 이 시점에서 투자자들은 과거 시장이 침체되었을 때처럼 매매가나 법적 요인에 지나치게 집중하지 않을 것입니다.
따라서 가격 상승 가능성이 투자 결정의 핵심입니다. 따라서 토지나 프로젝트 빌라와 같은 수익성 있는 부문에 투자자들의 특별한 관심이 집중됩니다.
"이전 사이클에는 시장이 개발 단계로 접어들었을 때 100동을 투자했을 때 아파트의 수익은 136동에 불과했습니다. 하지만 토지는 최대 300동까지 벌 수 있었습니다."라고 전문가는 말했습니다.
그에 따르면, 2024년 토지법이 시행되면 토지 시장은 공급부터 거래 활동까지 많은 변화를 겪게 됩니다. 토지 시장은 더욱 긍정적인 방향으로 발전하여 "토지 열풍"과 가상 가격 현상을 완화하고 시장 변동을 야기했습니다. 토지 시장은 더욱 안정적이고 투명하며 지속 가능한 발전을 거듭하며 새로운 순환을 맞이하게 될 것입니다.
마지막으로, 2026년 1분기부터 4분기까지는 시장이 안정 궤도에 진입하는 시기입니다. 가격과 유동성이 다양한 형태로 증가할 것입니다. 이는 오랜 침체 이후 시장이 가장 긍정적으로 전망되는 시기라고 할 수 있습니다.
위의 의견에 동의하며, 응우옌 안 꾸에 씨는 토지가 2025년부터 2027년까지 밝은 전망을 보일 것이지만, 이전 기간처럼 '왕'의 자리를 더 이상 차지하지는 않을 것이라고 말했습니다.
"2022년처럼 토지 시장이 더 이상 뜨겁지 않은 데에는 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 3등급 이상의 도시 지역에서는 분양 전에 공사가 완료되어야 하므로 투자 비용이 증가합니다. 둘째, 토지 분할 절차가 더 까다로워집니다. 하지만 토지는 여전히 다른 지역보다 매력적입니다."라고 그는 강조했습니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm
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