베트남 산업용 부동산 시장은 강력한 성장 잠재력을 바탕으로 새로운 발전 국면에 접어들고 있습니다. 안정적인 외국인 직접 투자(FDI), 높은 산업용 부지 수요, 꾸준히 상승하는 임대료, 그리고 글로벌 생산 거점 이동의 물결은 이 부문 사업 성장의 주요 동력입니다.
특히 KBC, BCM, IDC, SIP 등 전략적 입지에 대규모 토지펀드를 보유한 기업들은 중장기적으로 투자자들에게 매력적인 수익을 가져다줄 것으로 기대된다.
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| 주택 부동산 시장의 여러 어려움 속에서 산업단지 부동산 시장은 투자 유망지로 떠오르고 있습니다. (출처: VnEconomy) |
많은 어려움 속에서도 투자 하이라이트
주거용 부동산 시장이 어려운 가운데, 산업용 부동산 시장은 투자에 밝은 희망을 안겨주고 있습니다.
2024년까지 산업단지의 높은 입주율은 주목할 만한 지표가 되었으며, 북부 지역은 81~83%, 남부 지역은 92%에 달했습니다. 이는 산업 공간에 대한 높은 수요를 보여줄 뿐만 아니라 산업단지 투자자들에게 안정적인 현금 흐름을 보장합니다.
산업용지 임대료 또한 인상적인 상승세를 유지하여 2020년부터 2024년 중반까지 북부 지역은 35%, 남부 지역은 67% 상승했습니다. 특히 남부 산업단지의 임대료는 2024년에만 평균 10~18% 상승했는데, 이는 다른 부동산 시장이 어려움을 겪고 있음에도 불구하고 시장 수요가 감소하지 않았음을 보여줍니다.
외국인 직접투자(FDI) 유입은 여전히 이 산업의 주요 원동력입니다. 2024년 1~9개월 동안 총 등록 외국인 직접투자 자본금은 247억 8천만 달러를 넘어섰으며, 이는 2023년 동기 대비 11.6% 증가한 수치입니다. 특히, 2024년 1~7개월 동안 제조업 부문의 등록 외국인 직접투자 자본금은 같은 기간 대비 15.7% 급증한 126억 5천만 달러를 기록했는데, 이는 공장 건설을 위한 산업단지 부지에 대한 높은 수요가 지속되고 있음을 보여줍니다.
글로벌 생산 변화 추세
중국에서 베트남으로의 생산 이전 추세는 향후 몇 년 동안 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다. 미중 무역 전쟁과 코로나19 팬데믹 이후, 많은 대기업들이 생산 거점을 다각화하는 전략을 실행해 왔으며, 베트남은 유리한 지리적 위치, 풍부한 노동력, 안정적인 투자 환경 덕분에 매력적인 투자처로 부상했습니다.
미국 대선 결과 발표 후 산업단지 부동산 주가가 긍정적으로 반응했습니다. 2024년 11월 6일 장에서는 KBC, SZC, SIP, VGC 등 여러 산업단지 주가가 급등했습니다. LHG, TIP는 5% 이상, IDC는 4.5% 이상 상승했습니다.
이는 기업들이 관세 및 공급망 위험을 피하기 위해 중국에서 베트남으로 생산을 계속 이전할 것이라는 투자자들의 예상을 반영합니다.
인프라 개발
정부는 남북 고속도로, 롱탄 공항, 신규 산업단지 등 주요 사업에 대한 공공 투자 자본 지출을 가속화하고 있습니다. 2024년에는 전체 공공 투자 계획의 62.3%에 해당하는 약 422조 동(VND)의 투자 자본이 교통 인프라 사업에 투입될 예정입니다. 이러한 대규모 투자는 인프라 건설 산업과 산업단지 발전을 위한 탄탄한 기반을 마련할 것입니다.
통계에 따르면 연초 이후 23개 프로젝트가 가동되었고 19개 핵심 인프라 프로젝트가 착공되었습니다. 뿐만 아니라, 관련 기관들은 주요 국가 철도 노선에 대한 투자 준비에도 박차를 가하고 있으며, 각 지자체에서는 투자 유치를 위해 철도 노선 및 인프라 연결 계획을 지속적으로 발표하고 있습니다.
시장 수요와 공급
전문가들은 2025년이 산업용 부동산 시장이 본격적으로 호황을 누리는 해가 될 것이라고 전망합니다. 베트남은 2024년부터 2027년까지 투자자 수요를 충족하기 위해 15,200헥타르의 산업용지와 600만 제곱미터의 창고를 추가로 건설할 것으로 예상됩니다. 이러한 대규모 개발은 산업단지 인프라 개발 사업에 유리한 환경을 조성합니다.
2024년 3분기 남부 지역의 공장 및 창고 공급이 크게 증가했습니다. 구체적으로, 기성 공장은 전분기 대비 2% 증가(약 92,000m²), 기성 창고는 3% 증가(약 174,400m²)했습니다. 공급 증가와 임대료 상승은 시장의 장기적인 전망에 대한 기업의 신뢰가 강화되고 있음을 보여줍니다.
주식 선택 기준
산업단지 인프라를 개발하기 위해 주식을 선택할 때 투자자는 다음 기준을 신중하게 고려해야 합니다.
아그리뱅크 증권(AGR)의 분석 및 리서치 책임자인 응우옌 안 코아 전문가에 따르면, 산업단지 가치 평가에서 가장 중요한 요소는 기업의 토지 자금과 확장 잠재력입니다. 임대 가능한 토지 면적은 기업의 장기적인 성장에 큰 영향을 미치며, 미래 현금 흐름을 직접적으로 좌우합니다.
입주율과 토지 임대료는 기업의 사업 실적과 미래 수익을 반영하는 중요한 지표입니다. 높은 입주율과 토지 임대료가 수년간 꾸준히 상승하는 산업단지는 최적의 입지와 우수한 인프라 품질을 나타내는 지표로, 장기적으로 지속 가능한 수익을 창출할 수 있습니다.
현금 흐름, 부채 비율, 재무 관리 능력과 같은 재무적 요소도 신중하게 평가해야 합니다. 건전한 재무 구조, 낮은 부채 비율, 그리고 안정적인 현금 흐름 창출 능력을 갖춘 기업은 변동성이 큰 시장 상황에서 위험을 최소화할 수 있습니다.
2030년까지의 산업 전망 및 예측
2025년부터 2030년까지 산업단지 부동산 시장 전망은 매우 긍정적입니다. 전문가들은 2025년이 산업 부동산이 본격적으로 호황을 누리는 시기이며, 세계적인 생산 전환의 물결이 계속해서 강하게 불고 있을 것이라고 전망합니다. 도심 지역 부족으로 인해 토지 임대 수요가 점차 2선 도시와 지방으로 이동하면서 기업들이 새로운 지역으로 토지 자금을 확대할 수 있는 기회가 창출될 것입니다.
미국, 중국, EU 등 주요 파트너국으로부터의 신세대 FDI 자본 유입(첨단기술, 반도체, 친환경 에너지)이 2030년까지 크게 증가할 것으로 전망됩니다. 이는 더 높은 기준을 갖춘 전문 산업단지의 개발을 촉진하고, 산업단지 인프라를 개발하는 기업을 위한 새로운 시장을 열어줄 것입니다.
그러나 이 산업은 장기적으로 몇 가지 어려움에 직면할 것입니다. 인도네시아, 태국, 말레이시아 등 역내 국가들과의 외국인 직접투자(FDI) 유치 경쟁이 점점 더 치열해지고 있습니다. 환경 및 지속 가능한 개발에 대한 요구가 증가함에 따라 산업 단지는 폐기물 처리 시스템과 재생 에너지에 더 많은 투자를 해야 합니다.
또한, 자동화 및 로봇 기술의 급속한 발전으로 인해 베트남의 노동비 이점이 감소할 수 있으며, 이로 인해 산업단지는 경쟁력을 유지하기 위해 지속적으로 품질을 개선해야 할 것입니다.
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| 31개 산업단지 인프라 개발 기업 목록은 " 베트남 산업 부동산 연감 - 2030년까지의 개발 계획"에 자세히 게재될 예정입니다. (출처: batdongsan.com.vn) |
개인 투자자를 위한 권장 사항
베트남 산업용 부동산 시장은 여러 긍정적인 전망을 내세우며 새로운 발전 국면에 접어들고 있습니다. 안정적인 FDI 자본 유입, 산업용지에 대한 높은 수요, 임대료 상승, 그리고 글로벌 생산 전환 추세는 산업 발전을 뒷받침하는 강력한 요인입니다.
개인 투자자에게는 지금이 잠재적인 산업단지 부동산 주식 투자를 고려할 적기입니다. KBC, IDC, BCM, SZC, SIP는 중장기적으로 양호한 성장 전망을 가진 것으로 평가됩니다. 하지만 투자자들은 산업단지 부동산 주식 투자는 장기적인 비전과 인내심을 요구하며, 단기적인 "서핑" 전략에는 적합하지 않다는 점을 명심해야 합니다.
투자 효율성을 극대화하기 위해 투자자는 풍부한 토지 자금, 유리한 입지, 안정적인 사업 실적, 그리고 명확한 개발 전략을 갖춘 사업에 집중해야 합니다. 동시에, FDI 유치 정책, 외국 자본 유입, 인프라 개발 현황 등 거시경제적 요인을 면밀히 모니터링하여 투자 전략을 시의적절하게 조정할 수 있어야 합니다.
2030년 비전을 바탕으로 베트남의 산업용 부동산 산업은 계속해서 강력한 성장을 이어갈 것이며, 올바른 전략과 장기적 비전을 갖춘 투자자들에게 많은 수익성 있는 투자 기회를 창출할 것입니다.
31개 산업단지 인프라 개발 회사의 목록은 베트남 산업 부동산 연감 - 2030년까지의 개발 계획에 자세히 나와 있습니다.
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