요즘 부동산에 투자하고 싶지만 자본이 부족한 사람들은 종종 농지 를 매입하여 주거용 토지로 전환되기를 기다리는 경우가 많습니다. 주거용 토지는 농촌과 도시를 포함한 주거용 토지를 통칭하는 말입니다. 이러한 유형의 토지는 주택을 짓고 주거 시설을 짓는 데 사용됩니다.
하노이 변호사 협회 산하 하노이 세무 및 법률 유한회사의 이사인 응우옌 티 투 호아이 변호사는 댄 트리 와의 인터뷰에서 농경지가 가져올 잠재적 가치를 부정하지 않는다고 말했습니다.
우리나라의 농지 자원은 풍부하고 매매가도 저렴하여 자본이 부족하지만 투자하고 싶은 개인에게 적합합니다. 농지는 가격이 저렴하여 수익 잠재력이 매우 높지만, 성공적으로 주거용 토지로 전환될 경우 초기 가치의 몇 배에 달하는 차익을 얻을 수 있습니다.
그러나 투자자는 토지 용도가 주거용지로 변경될 수 있는 경우를 명확히 이해해야 합니다. 2013년 토지법은 토지 용도가 계획, 계획 및 토지 용도에 부합해야 한다는 원칙을 명시하고 있습니다. 따라서 주거용지가 아닌 모든 유형의 토지는 주택 건설에 사용될 수 없습니다. 주택을 건설하려면 먼저 토지 용도 변경 절차를 거쳐야 합니다.
토지 용도 변경은 단순히 신청서를 제출하는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 연간 토지 이용 계획, 세부 건설 계획 등을 검토하여 관할 국가 기관의 승인을 받아야 합니다. 즉, 용도 변경은 하나의 과정이며, 객관적, 주관적 요소가 복합적으로 작용합니다. 따라서 법적 위험 요소가 상존합니다.
일반적인 위험
첫째, 사람들은 주거용지로 전환하기 어렵거나 허용되지 않는 토지를 매수합니다. 현재 국가는 전용 논, 잔여 논, 밭벼논, 보호림, 보호림, 특수용도임야, 제염지 등 주거용지로 전환이 불가능한 토지 유형에 대한 보호 정책을 시행하고 있습니다.
둘째, 정보가 부족한 사람들은 2013년 토지법 제12조에 따라 거래가 금지된 토지를 매입할 위험에 직면하게 됩니다. "토지를 사용하거나, 관할 국가기관에 등록하지 않고 토지사용권 거래를 하거나, 국가에 대한 재정적 의무를 이행하지 않거나 완전히 이행하지 않는" 행위는 거래가 금지됩니다.
세 번째 사례는 분할 후 최소 면적이 확보되지 않은 토지를 매입하는 경우입니다. 분할 후 최소 면적에 대한 규정이 전국 시·도별로 상이하여 토지사용권증이 없을 위험이 있습니다. 분할 후 토지의 면적이 규정에 따라 충분하지 않을 경우, 토지사용권증 신청에 많은 어려움이 발생할 수 있습니다.
농지를 매수하는 것은 종종 토지 용도 전환 및 거래와 관련된 일부 위험에 직면합니다(사진: 트란 캉).
마지막으로, 분쟁 중인 토지를 매수하거나, 증서 없이 토지를 매수하거나, 공증이나 인증을 받지 않은 손으로 쓴 문서를 통해 매매하거나, 자산을 압류하거나 저당을 잡아 불법 거래로 이어지거나, 증서가 발급되지 않거나, 양도가 어려운 경우가 있습니다.
토지이용전환정보 확인하는 3가지 방법
위와 같은 법적 문제를 피하기 위해 토지 투자를 결정할 때 가장 중요한 것은 해당 토지의 법적 지위를 면밀히 검토하는 것입니다. 투자자는 변호사와 같은 전문가에게 자문을 구하거나 직접 확인할 수 있습니다.
현재 사람들이 토지를 주거용 토지로 전환할 수 있는지 직접 확인할 수 있는 방법은 3가지가 있습니다.
하나는 토지이용권증(적색책이라고도 함)의 정보를 확인하는 것입니다. 이 증서에는 토지 구획 정보 옆에 점선으로 표시된 계획 정보 섹션이 표시됩니다. 이는 토지 사용자의 시간과 비용을 절약하는 데 도움이 되지만, 정보가 오래되었거나 업데이트되지 않았거나 모든 토지이용권증에 계획 정보 섹션이 기록되어 있지 않은 등 몇 가지 제약이 있습니다.
두 번째 방법은 토지등록사무소에 토지 관련 정보 확인을 요청하는 것입니다. 천연자원환경부 시행령 제34/2014호에 따르면, 국민은 요청 양식을 통해 국가가 제공하는 토지 정보 시스템을 이용할 권리가 있습니다.
셋째, 토지이용계획에 관한 정보는 각 구·읍 인민위원회 본부에서 직접 확인하거나, 각 구 인민위원회 전자정보 포털을 통해 확인할 수 있습니다.
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