2주택자 대출 규제 강화 방안, 투명한 데이터와 적절한 로드맵 필요

(CLO) 투기를 막기 위해 2차 주택 구매에 대한 대출을 제한한다는 제안은 타당한 것으로 여겨지지만, 효과를 보장하려면 투명한 데이터와 일관된 정책이 함께 제공되어야 합니다.

최근 건설부는 부동산 투기를 억제하고 집값을 안정시키기 위해 2주택 이상 주택 구매 시 대출 한도를 새롭게 정했습니다. 구체적으로, 2주택 구매자는 계약금의 최대 50%까지만 대출받을 수 있으며, 3주택 이상 구매자는 30%를 초과할 수 없습니다.

라오동신문이 주최한 "부동산 자본 흐름과 부동산 구매자를 위한 기회 분석" 세미나에서 하노이 변호사 협회 변호사이자 부동산 법률 전문가인 팜 탄 투안 변호사가 이 제안에 대한 의견을 밝혔습니다.

투기 방지를 위해 2차 주택 구매 대출을 제한하자는 제안은 타당한 것으로 평가된다. (사진 제공: CP)

법적인 관점에서 볼 때, 2주택 이상 구매자에 대한 대출을 제한한다는 제안에 대해 어떻게 생각하십니까?

- 전반적으로, 2차 주택을 포함한 여러 주택 소유자에게 대출을 제한한다는 제안은 이론적으로 여러 주택 소유자에게 큰 타격을 줄 것입니다.

일반적으로 주택 구매자, 특히 투자자는 재정적 레버리지를 사용해야 하며 투자자, 은행, 주택 구매자 등 3자 간의 협력이 필요합니다.

건설부가 제안한 2주택 이상 주택에 대한 신용 한도 적용은 은행의 투자자 자본에 영향을 미칠 것입니다. 무엇보다도 이 제안은 투자자와 주택 구매자 간의 거래 건수에 영향을 미칠 것입니다.

그러나 이 제안은 근본적으로 타당하며, 적절한 로드맵과 적절한 상황에서 적용되어야 할 조치로 간주됩니다. 시장 현실을 고려할 때, 이 정책이 효과적으로 적용되려면 필요조건과 충분조건이라는 두 가지 조건이 필요합니다.

필수 조건은 부동산 시장 데이터베이스입니다. 데이터는 정말 깨끗하고, 생생하며, 완전하고, 항상 최신 상태여야 합니다.

부동산 시장, 즉 개인이 소유한 주택 수에 대한 완전한 데이터가 없다면, 개인이 얼마나 많은 부동산을 소유하고 있는지 판단할 근거가 없습니다. 이는 필수 조건으로 간주됩니다.

적용의 충분조건은 정책의 일관성입니다. 신용 정책 외에도 금리 정책과 투기 방지 세금에 대한 새로운 정책을 적용해야 합니다. 가장 중요한 것은 공급을 개선하는 것입니다.

위의 제안은 기본적으로 타당하다고 생각하지만, 실제로 적용하기 위해서는 데이터 확보 및 동기화 확보 측면에서 구체적인 조건이 마련되어야 합니다. 그래야만 위의 정책이 목표에 부합하고 정확해질 것입니다.

이 제안에는 명확한 법적 근거가 있습니까? 그리고 시행된다면 주택법, 토지법, 신용기관법 등 다른 법률과의 충돌을 피하기 위해 어떤 규정을 추가해야 합니까?

앞서 언급했듯이 두 가지 요소가 있는데, 그 중 가장 중요한 것은 정책 동기화입니다. 즉, 프로젝트에 대한 법적 어려움과 장애물을 제거하는 것을 의미합니다.

가장 중요한 것은 수요와 공급을 모두 충족하는 공급원을 확보하는 것입니다. 우리는 과거에 시장에서 성공적으로 해결되고 구현된 수많은 프로젝트를 통해 이를 매우 잘 해냈습니다.

예를 들어, 토지 없이 주택 사업을 추진하는 문제는 하노이에서만 약 1,500헥타르 규모의 298개 상업용 주택 사업에 대해 해결되었습니다. 이러한 해결을 위해서는 많은 법적 규정을 개정해야 합니다.

둘째, 신용 정책입니다. 신용 정책은 신용기관법 및 기타 관련 법률뿐만 아니라 다양한 법적 요소를 포함합니다. 이는 통화 정책, 재정 정책, 그리고 금융 정책의 관리를 요구합니다.

또한, 저는 여러 부동산 소유자에게 누진세를 부과할 것을 제안합니다.

그러나 이 문제를 개선하는 "중추"는 바로 데이터입니다. 충분한 데이터가 없으면 모든 정책 메커니즘을 효과적으로 실행할 수 없습니다. 모든 정책 메커니즘은 완전하고 투명한 데이터를 기반으로 해야 합니다.

이 문제를 개선하는 데 있어 핵심은 바로 데이터 요소입니다. (사진: VNP)

이 정책이 적용된다면, 시행 과정에서 가장 큰 어려움은 무엇이라고 생각하십니까?

- 이는 베트남뿐만 아니라 다른 여러 나라에서도 각 개인이 소유하거나 관리하는 부동산의 양에 따라 세금이나 세액 공제 정책을 적용할 때 우려하는 사항입니다.

사실, 이 문제에는 평가해야 할 가장 중요한 두 가지 요소가 있습니다. 첫째, 투기적 행동과 실제 주택 소유 행동을 명확히 구분해야 합니다.

이는 매우 어려운 일입니다. 예를 들어, 투기꾼은 보험금을 피하기 위해 부모, 형제자매 또는 친척에게 부동산을 등록해 달라고 요청할 수 있기 때문입니다. 부동산 수량만으로는 보험금을 제대로 받을 수 없습니다.

예를 들어, 부모, 형제자매 또는 친척에게 자신의 이름으로 해당 부동산에 투자해 달라고 요청하는 투기꾼은 이 경우 명확하게 식별될 것입니다.

위의 정책이 부동산 수에 기반을 둔다면 필요조건은 되지만 충분조건은 아닙니다. 적절한 대상을 파악하기 위해서는 누진세 적용 등 다른 수단과 조치를 적용해야 합니다.

둘째, 부동산 데이터베이스는 현재 완성 및 동기화 단계에 있습니다. 자원 부문은 토지 데이터를, 건설 부문은 주택 데이터를, 세무 부문은 세무 데이터를, 공증인은 공증 데이터를, 은행은 신용 데이터를 관리합니다.

그러나 이러한 데이터를 통합, 공유 및 동기화하여 공통 데이터베이스를 구축하는 작업은 아직 완료 단계에 있습니다. 따라서 시중은행은 대출 시 개인이 얼마나 많은 부동산을 소유하고 있는지 파악할 수 있는 완전한 데이터베이스를 보유하고 있지 않습니다.

실제로 은행들 역시 개인이 소유하거나 관리하는 부동산의 수를 정확하게 파악할 수 없다는 점을 인정했습니다. 따라서 부동산 수에 따른 대출 평가의 책임 소재는 큰 난제입니다. 이는 필수적인 도구이지만, 신청까지의 시간과 로드맵을 고려해야 합니다.

실제 주택 구매자와 투기자를 구별하는 기준과 관련하여, 선진국은 종종 현금 흐름과 자금원을 매우 엄격하게 관리합니다.

전기 및 수도 요금, 비용 납부자 정보 등을 통해 부동산의 실제 소유자를 파악합니다. 그러나 베트남의 현재 상황에서는 관련 데이터가 제한적이기 때문에 이러한 기준을 적용하는 것이 여전히 매우 어렵습니다.

따라서 OECD 국가 수준의 기준을 목표로 하되, 현 시점에서는 부동산 보유에 따른 세금 및 신용 정책이 실제로 효과를 발휘할 수 있도록 점진적으로 데이터베이스를 완성해 나가는 로드맵이 필요합니다.

감사합니다!

출처: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html