천연자원환경부는 토지법(개정) 2024(2025년 1월 1일 시행) 시행과 관련하여 비교, 소득, 잉여, 지가조정계수 등 4가지 방법에 따른 토지가격 결정 절차와 내용을 구체적으로 규정한 토지가격에 관한 법령 초안에 대한 의견을 수렴하고 있습니다.
따라서 토지의 가치를 평가할 목적, 평가할 토지의 구획 또는 면적의 특성, 수집된 정보, 토지법 제158조 제6항에 규정된 토지 가치 평가 방법을 적용하는 조건 등을 토대로 토지 가치 평가를 위해 고용된 토지 가치 평가 컨설팅 기관은 적절한 토지 가치 평가 방법을 분석, 선정하고 설명 보고서에 토지 가치 평가 계획을 수립하여 천연자원환경 기관이 동급 토지 가치 평가 위원회에 결정을 위해 제출할 수 있도록 하는 근거를 제시해야 합니다.
비교법, 잉여법 적용 및 지가조정계수 개발을 위한 토지가격, 토지임대료, 건물임대료에 관한 정보는 토지평가일로부터 24개월 이내의 정보로서 국가토지데이터베이스 및 국가가격데이터베이스에 수집된 정보입니다.
정보는 다음 출처에서도 수집할 수 있습니다. 토지이용권 경매를 주관하는 단위에서 경매 결과 승인 결정에 따라 경매 낙찰자가 재정적 의무를 이행한 경우 토지이용권 경매의 낙찰 가격; 토지등기소에서 공증 및 인증을 받은 토지이용권 양도 계약서에 기재된 토지 가격; 세무기관에서 징수한 토지이용권 양도 사례에 대한 재정적 의무 징수에 사용된 토지 가격; 토지임대 계약서에 기재된 토지 임대 가격, 부지 임대 가격, 부지 임대 또는 세무기관에서 징수한 토지 양도 가격, 토지 임대 가격, 부동산 거래소에서 확인 및 인장을 받은 시장에서 징수한 토지 양도 가격, 토지 임대 가격, 낙찰된 부지 임대 가격; 양도인 또는 양수인과의 직접 면담을 통해 징수한 시장에서의 토지 양도 가격.
비농업 토지 이용에 따른 토지 이용으로 인한 비용 및 소득에 대한 정보는 소득 방법을 적용하기 위해 다음 출처에서 수집됩니다.
본 조항의 b항에 명시된 토지 이용으로부터 소득을 창출하는 데 드는 비용은 유관 국가 기관이 발표한 규범 및 단위 가격을 기준으로 결정됩니다. 유관 국가 기관이 발표한 규범 및 단위 가격이 없는 경우, 비용은 평가 대상 토지 또는 토지 면적과 가장 가까운 거리에 있는 최소 3개 토지 구획의 시장에서 일반적으로 제공되는 실제 비용의 정보 및 평균 데이터를 기준으로 하며, 지방자치단체, 지구 또는 성급 행정 구역의 행정 경계에 의해 제한되지 않습니다.
재무제표에 기록된 생산 및 사업 활동 소득 또는 토지 임대료 가격, 건물 임대료 가격은 "토지 임대료 가격, 토지 임대 계약서에 기록된 건물 임대료 가격, 건물 임대 계약서 또는 세무 당국에서 징수한 것; 토지 양도 가격, 토지 임대료 가격, 시장에서 성공한 건물 임대료 가격은 부동산 거래소에서 확인 및 도장을 받아 징수한 것"에 따라 가장 최근 분기 말까지 연속 3년 이내이며 평가 시점 이전의 데이터입니다.
평가 대상 토지의 소득이 매년 완전하지 않고 토지 이용으로 인한 실제 소득을 정확하게 반영하지 못하는 경우, 비교를 위해 최소 3개 토지의 토지 임대 가격과 건물 임대 가격에 대한 정보를 수집합니다.
소득법을 적용하기 위한 농지 사용으로 인한 비용 및 소득에 대한 정보는 통계기관, 세무기관 및 농업농촌진흥기관에서 수집해야 합니다. 세무기관이나 농업농촌진흥기관에서 통계나 자료가 없는 경우, "평가 대상 토지 또는 토지 면적과 가장 가까운 거리로, 시·군·구 및 성급 행정구역의 경계에 의해 제한되지 않는" 규정에 따라 시장에서 일반적으로 사용되는 최소 3개 토지의 실제 비용에 대한 정보를 수집해야 합니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.
연간 작물지, 양식장, 염전, 기타 농경지의 경우 평가 시점 전 데이터가 있는 가장 최근 분기 말까지 연속 3년 이내; 다년생 작물지의 경우 평가 시점 전 최소 3회 연속 수확; 생산 임업지, 산업용 작물지의 경우 전문적 법적 규정에 따라 평가 시점 전의 개발 주기 동안.
비교방법을 적용할 때 잉여방법은 다음과 같은 순서로 비교 가능한 토지를 우선적으로 선택해야 합니다. 평가대상 토지와 비교했을 때 위치, 기반시설 조건, 면적, 크기, 형태, 토지이용계수, 건축밀도, 건물높이 및 토지가격에 영향을 미치는 기타 요소가 유사한 경우; 토지이용권의 양도 또는 경매 당첨 시점이 평가 시점과 가장 가까운 경우; 평가대상 토지 또는 토지면적과 가장 가까운 거리에 있으며, 시, 군, 성급 행정구역의 행정경계에 의해 제한되지 않는 경우.
토지평가 컨설팅 기관은 토지평가방법을 적용하기 위한 정보를 수집할 때, 정직하고 객관적이어야 하며 조사정보의 정확성에 대해 법적 책임을 져야 합니다.
토지이용권 경매를 주관하는 기관, 토지등기소, 세무서, 통계청, 농업농촌진흥청은 토지평가 컨설팅 기관의 서면 요청일로부터 5영업일 이내에 토지평가 업무에 필요한 정보를 서면 또는 전자적으로 제공할 책임이 있습니다. 토지평가 컨설팅 기관은 수집된 정보 및 자료를 법령에 따라 보관, 관리 및 활용할 책임이 있습니다.
초안이 발표된 직후, 자원환경부는 토지가격표 초안을 성(省) 인민위원회 전자정보 페이지에 게시하고, 30일 동안 관련 기관, 단체 및 개인의 의견을 수렴할 예정입니다. 성(省) 인민위원회는 토지가격표를 동급 인민회의에 제출하여 승인을 받습니다.
도인민위원회는 도인민위원회에 토지가격표를 완성하여 공포하도록 지시하고, 매년 1월 1일에 토지가격표를 공표하고 국가토지데이터베이스에 업데이트하도록 지시한다.
지방 토지가격에 대한 국가관리 요구에 따라, 도(省) 인민위원회는 다음의 경우에 당해 연도 토지가격표를 조정, 개정 또는 보충하기로 결정하기 전에 동급 인민회의에 승인을 받아야 한다: 현행 토지가격표에 아직 포함되지 않은 새로운 도로와 거리를 형성하는 경우; 토지를 이용한 사업이 완료되어 사용에 들어갔지만 토지가격이 아직 토지가격표에 포함되지 않은 경우; 토지법 제111조 제3항 및 제160조 제1항에 규정된 토지가격표를 적용하지만 토지가격이 아직 토지가격표에 포함되지 않은 경우.
토지가격표에서 한 종류의 토지, 여러 종류의 토지, 또는 모든 종류의 토지의 가격을 조정, 수정 및 보완할 수 있는 제도입니다. 천연자원환경부는 한 토지 위치, 여러 토지 위치 또는 모든 토지 위치, 그리고 한 가치 구역, 여러 가치 구역 또는 모든 가치 구역에서 토지가격표를 조정 및 보완할 수 있다고 제안합니다.
지혜
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