천연자원환경부는 2025년 1월 1일부터 시행되는 2024년 개정 토지법과 관련하여 비교, 소득, 잉여, 토지 가격 조정 계수 등 네 가지 방법을 사용하여 토지 가격을 결정하는 절차와 내용을 명시한 토지 가격 관련 시행령 초안에 대한 의견을 수렴하고 있습니다.
따라서 평가 대상 토지의 이용 목적, 평가 대상 토지 또는 지역의 특성, 수집된 정보, 그리고 토지법 제158조 제6항에 규정된 토지 평가 방법 적용 조건 등을 고려하여, 토지 평가를 의뢰받은 토지 평가 컨설팅 기관은 적절한 토지 평가 방법을 분석 및 선정하고, 이를 토지 가격 계획 수립에 관한 설명서에 포함시켜 자연자원환경부가 동일급 토지 평가 위원회에 제출하여 결정을 받을 수 있도록 해야 한다.
비교법, 잉여법을 적용하고 토지가격 조정계수를 산출하는 데 사용되는 토지가격, 토지임대가격, 건물임대가격에 관한 정보는 토지평가일로부터 24개월 이내의 기간 동안 국가토지데이터베이스와 국가가격데이터베이스에서 수집한 정보입니다.
다음과 같은 출처에서도 정보를 수집할 수 있습니다. 토지 사용권 경매를 주관한 기관에서 경매 결과 승인 결정에 따라 낙찰자가 재정적 의무를 이행한 경우의 토지 사용권 경매 가격; 공증 및 등기소 인증을 받은 토지 사용권 양도 계약서에 기재된 토지 가격; 토지 사용권 양도 시 재정적 의무 이행을 위해 세무 당국에서 수집한 토지 가격; 토지 임대 계약서에 기재되거나 세무 당국에서 수집한 토지 임대료 및 건물 임대료; 부동산 거래 확인 및 날인이 있는 부동산 거래에서 수집한 시장의 토지 양도, 임대 및 건물 임대 가격; 양도인 또는 양수인과의 직접 인터뷰를 통해 수집한 시장 토지 양도 가격.
소득법을 적용하기 위한 비 농업용 토지 이용에 따른 비용 및 소득 정보는 다음 출처에서 수집되었습니다.
본 조항 b항에 규정된 토지 이용으로 인한 소득 창출 비용은 관련 국가 기관에서 발행한 기준 및 단가를 기준으로 산정한다. 관련 국가 기관에서 발행한 기준 또는 단가가 없는 경우에는 평가 대상 토지 또는 지역과 가장 가까운 최소 3필지의 시장에서 일반적으로 산출되는 평균 실제 비용에 대한 정보 및 자료를 기준으로 한다. 단, 해당 토지 또는 지역은 면, 구 또는 도급 행정 구역의 경계에 제한되지 않는다.
재무제표에 기록된 생산 및 사업 활동 소득 또는 "토지 임대 계약에 기록되거나 세무 당국으로부터 징수한 토지 임대료, 건물 임대료; 부동산 거래에서 확인 및 날인이 있는 부동산 거래에서 시장에서 성공적으로 취득한 토지 양도 가격, 토지 임대료, 건물 임대료"에 따라 수집된 부동산 임대료를 평가 기준일 이전 자료를 기준으로 최근 분기 말 직전 3년 동안의 기간 동안 산출한 금액.
평가 대상 토지의 연간 소득 정보가 불완전하고 토지 이용으로 인한 실제 소득을 정확하게 반영하지 못하는 경우, 비교를 위해 최소 3개 필지의 토지 임대료 및 건물 임대료 정보를 수집해야 합니다.
소득법 적용을 위한 농지 이용 비용 및 소득에 관한 정보는 통계청, 세무서, 농업 및 농촌 개발 기관으로부터 수집한다. 통계 자료를 구할 수 없거나 세무서 또는 농업 및 농촌 개발 기관의 자료를 구할 수 없는 경우에는 "평가 대상 토지 또는 지역에 가장 가깝고, 면, 구, 성급 행정 구역의 경계에 제한되지 않는"이라는 규정에 따라 평가 대상 토지 또는 지역과 가장 가까운 최소 3필지의 실제 시장 가격 정보를 수집한다. 구체적인 내용은 다음과 같다.
평가일 이전 자료를 이용할 수 있는 가장 최근 분기 말까지 3년 연속 기간 동안 연작, 양식, 소금 생산 및 기타 농경지에 대한 측량이 이루어져야 하며, 평가일 이전 최소 3회 연속 수확기에 다년생 작물에 사용되는 토지에 대한 측량이 이루어져야 하고, 평가일 이전 단일 경작 주기에 대해 전문 법규에 따라 생산림 및 산업 작물에 사용되는 토지에 대한 측량이 이루어져야 합니다.
비교 방법을 적용할 때, 비교 가능한 토지를 선정할 때는 다음 순서로 우선순위를 두어야 합니다. 첫째, 평가 대상 토지와 위치, 기반 시설, 면적, 크기, 형태, 토지 이용률, 건축 밀도, 건물 높이 및 기타 토지 가격에 영향을 미치는 요소가 유사한 토지를 우선적으로 고려해야 합니다. 둘째, 토지 이용권의 양도 또는 경매 시점이 평가 시점과 가장 가까운 토지를 우선적으로 고려해야 합니다. 셋째, 평가 대상 토지 또는 지역과의 거리가 가장 가깝고, 면, 구, 성급 행정 구역의 경계에 제한되지 않는 토지를 우선적으로 고려해야 합니다.
토지 평가 컨설팅 기관은 토지 평가 방법을 적용하기 위한 정보를 수집할 때 정직하고 객관적이어야 하며, 조사 정보의 정확성에 대해 법적 책임을 져야 합니다.
토지이용권경매 주관기관, 토지등기소, 세무당국, 통계청, 농림축산식품부는 토지평가자문기관의 서면 요청일로부터 5영업일 이내에 서면 또는 전자적 방식으로 토지평가 절차에 필요한 정보를 제공할 의무가 있다. 토지평가자문기관은 수집된 정보 및 자료를 법률에 따라 보관, 관리 및 이용할 책임이 있다.
최근 공개된 초안에 따르면, 천연자원환경부는 관련 기관, 단체 및 개인의 의견을 수렴하기 위해 토지 가격표 초안을 성 인민위원회 및 천연자원환경부 웹사이트에 30일 동안 게시해야 합니다. 이후 성 인민위원회는 토지 가격표를 성 인민평의회에 제출하여 승인을 받을 예정입니다.
성 인민위원회는 성 인민위원회에 토지 가격표를 확정하여 발표하도록 지시하고, 매년 1월 1일에 토지 가격표를 공개하고 국가 토지 데이터베이스에 업데이트하도록 합니다.
지방 정부의 토지 가격 관리 요건에 따라, 성 인민위원회는 다음의 경우에 해당 연도의 토지 가격표를 조정, 수정 또는 보완하기로 결정하기 전에 성 인민위원회의 승인을 받아야 합니다. 즉, 현행 토지 가격표에 포함되지 않은 새로운 도로 및 거리가 건설되는 경우, 토지 이용 사업이 완료되어 사용 중이지만 토지 가격표에 토지 가격이 없는 경우, 그리고 토지법 제111조 제3항 및 제160조 제1항에 규정된 토지 가격표가 적용되지만 해당 가격표에 토지 가격이 없는 경우입니다.
이는 토지 가격표에 있는 특정 유형의 토지, 여러 유형의 토지 또는 모든 유형의 토지 가격을 조정, 수정 및 보완하는 것을 포함합니다. 자연자원환경부는 토지 가격표를 특정 지역, 여러 지역의 토지 또는 모든 지역에서, 그리고 특정 가치 구역, 여러 가치 구역 또는 모든 가치 구역에서 조정 또는 보완할 수 있도록 제안합니다.
투민
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