얽힌 이익의 그림
최근 부동산 시장은 여러 긍정적인 요인에 힘입어 새로운 사이클의 도약판을 마련했습니다. 프로젝트 관련 법적 문제가 해결되고, 시장 공급이 개선되었으며, 유동성이 증가하면서 많은 기업들이 위기를 벗어나 사업 상황을 회복하고 "달콤한 열매"를 맺을 수 있었습니다.
지금까지 가장 긍정적인 실적을 기록한 빈홈스 주식회사(주식 코드: VHM)의 순수익은 약 15조 6,980억 동으로 전년 동기 대비 두 배 증가했습니다. 비용을 공제한 후 연결 세후이익은 2조 6,520억 동으로 전년 동기 대비 거의 3배 증가했습니다.
기업 이익의 급격한 증가는 핵심 사업 활동에서 비롯되었습니다. 이 중 부동산 양도 수익은 76% 증가하여 약 7조 2,000억 동(VND)에 달했습니다.
재무 수치는 또한 빈홈 이사회 의장인 팜 티에우 호아(Pham Thieu Hoa) 씨가 올해 주주총회에서 내린 평가를 부분적으로 뒷받침합니다. 그는 부동산 시장이 여전히 어려운 과제와 변동에 직면해 있지만, 전반적으로는 긍정적인 전망을 가지고 있다고 말했습니다.
회사 수석 회계사인 레 티엔 콩(Le Tien Cong) 씨는 올해 회사의 매출 및 이익 창출 동기가 주로 세 가지 주요 축에서 비롯되었다고 밝혔습니다. 첫째, 지난 몇 년간 매각을 위해 공개되었던 프로젝트의 지속적인 건설, 실행 및 이관입니다. 둘째, 현재 실행 중인 모든 프로젝트의 매각을 지속적으로 추진하고 있습니다. 셋째, 대량 생산을 통한 성장 동력입니다.
올해 1분기에 긍정적인 사업 실적을 기록한 북부 지역 또 다른 부동산 회사는 Van Phu - Invest Joint Stock Company(주식 코드: VPI)입니다.
Van Phu-Invest 이사회 회장인 To Nhu Toan 씨는 문서에서 부동산 부문이 대부분 측면에서 많은 긍정적인 변화를 보였으며, 가장 강한 회복세를 보인 부문은 아파트와 콘도미니엄 부문으로, 이는 북부에서 남부까지 3개 지역 전체에 걸쳐 있다고 밝혔습니다.
하지만 토안 씨는 부동산 시장 주기는 보통 10년 정도이지만, 최근 몇 년간의 경제 및 정치 요인의 변동으로 인해 이 주기가 변화하여 과거의 일반적인 규칙을 따르지 않는다고 조심스럽게 언급했습니다. 따라서 기업은 시장 규칙에 대한 합리적인 분석을 바탕으로 모든 사업 및 투자 결정 전에 항상 필요한 주의를 기울여야 합니다.
회사는 올해 1분기에 1,420억 동(VND) 이상의 세후 이익을 기록했는데, 이는 전년 동기 대비 두 배 이상 증가한 수치입니다. 회사는 아파트 임대 및 부동산 양도 수익과 기타 서비스 수익이 급증한 데 따른 것이라고 설명했습니다.
또 다른 중요한 점은 반푸 인베스트와 그 자회사들이 만기 대출금을 상환하면서 회사의 이자 비용이 같은 기간 대비 크게 감소했다는 점입니다. 그 결과, 금융 활동으로 인한 이익은 같은 기간 대비 2.5배 증가한 1,220억 동을 기록했습니다.
부동산 사업은 올해 1분기에 이익과 손실이 엇갈렸습니다(그림: Trinh Nguyen).
같은 성장세를 보이는 남롱투자주식회사(주식 코드: NLG)는 전년 동기 대비 6배 이상 증가한 1조 2,910억 동(VND) 이상의 매출을 달성했으며, 이는 주로 프로젝트 인계 수익에서 발생했습니다. 비용을 차감한 후의 이익은 1,080억 동(VND)을 돌파하여 2022년 이후 분기 최고치를 기록했으며, 전년 동기 손실에 비해 크게 개선되었습니다.
회사는 호찌민시, 깐토 , 동나이 지역의 프로젝트에서 제품 공급이 지속된 덕분에 1분기 실적이 크게 성장했다고 밝혔습니다. 또한, 올해 1~4개월 동안 회사는 전년 동기 대비 약 2.2배 증가한 2조 5,760억 동(VND)의 매출을 달성했습니다.
그러나 모든 기업이 1분기에 성장을 달성한 것은 아니었습니다. 1분기는 뗏 연휴로 인해 연중 최저점으로 여겨지곤 합니다. 하도 그룹(주식 코드: HDG)은 1분기 세후 이익이 전년 동기 대비 22% 감소한 약 2,070억 동(VND)에 달했다고 발표했습니다.
이전에는 2024년 회사의 세후 이익이 전년 대비 48% 이상 감소했습니다. 하도 대표는 기존 사업의 법적 문제가 정책 변화로 인한 여러 가지 영향을 여전히 미치고 있어 2024년 투자 실적이 계획보다 낮았다고 설명했습니다.
이러한 문제들이 올해 1분기 회사 실적이 개선되지 않은 부분적인 이유입니다. 회사는 부동산 수익 계상 실패와 홍퐁 4 태양광 프로젝트의 전기 판매 가격 차액 충당금을 세후 이익이 크게 감소한 이유로 꼽았습니다.
한편, 노바랜드 그룹(주식 코드: NVL)은 1분기에 4,760억 동 이상의 손실을 기록했다고 발표했는데, 이는 주로 환율 차이와 기타 영업 손실 때문입니다. 그러나 전년 동기의 약 6,010억 동에 달했던 적자 규모에 비하면 개선된 수치입니다. 매출은 같은 기간 대비 2.5배 증가한 1조 7,780억 동을 기록했으며, 이는 여러 프로젝트의 인수를 통해 달성되었습니다.
3월 31일 기준, 그룹의 총자산은 234조 8,070억 동을 넘어섰습니다. 재고자산은 148조 6,390억 동을 기록했습니다. 이 중 토지 펀드와 건설 중인 프로젝트가 95%를 차지했으며, 나머지는 완공된 부동산, 부동산 재화, 그리고 고객에게 인도될 예정인 완공된 부동산이었습니다.
부채 처리 노력
Vinhomes는 매출과 이익 증가 외에도 지난 분기에 프로젝트 자금 조달을 위해 부채를 늘렸습니다. 3월 31일 기준 Vinhomes의 장단기 부채 총액은 약 87조 9,500억 동으로 연초 대비 8% 증가했습니다. 부채 증가의 대부분은 채권 발행으로 인한 것입니다. Vinhomes의 부채비율은 1분기 말 37%에서 39%로 증가했습니다.
해당 분기에 회사는 베트남 기술상업증권 주식회사의 자문을 받아 연 12%의 고정 금리로 채권을 발행했습니다. 이 채권은 무담보 채권이거나, 리조트 부동산 프로젝트 부지에 부속된 토지 사용권 및 자산 또는 상장 주식을 담보로 합니다.
반푸 인베스트(Van Phu - Invest)의 매출 및 이익 증가 외에도 부채 또한 증가했습니다. 구체적으로, 3월 31일 기준 장단기 부채 잔액은 약 5조 9,510억 동에 달해 연초 대비 31% 증가했습니다. 부채 증가의 대부분은 장기 은행 대출(약 1조 4,340억 동)에서 비롯되었습니다. 이러한 대출은 Vietcombank, MB, SHB, VPBank 등 여러 은행에서 제공되었습니다.
빈홈과 비교했을 때 반푸의 부채 대 자본 비율은 상당히 높은데, 올해 초 90%에서 1분기 말 114%로 증가했습니다.
부동산 사업은 여전히 부채 문제로 어려움을 겪고 있습니다(일러스트: Trinh Nguyen).
하도(Ha Do)와 남롱(Nam Long)처럼 부채 비율이 안전하거나 낮은 회사들도 있습니다. 하도의 3월 31일 기준 총부채는 장기 부채 감소로 인해 연초 대비 약 2% 소폭 감소했습니다. 하도의 장기 대출은 주로 은행 대출이며, 미상환 채권은 없습니다. 1분기 말 부채비율은 63%를 유지했습니다.
3월 31일 기준, 남롱은 현금 및 현금성 자산으로 4조 3,950억 동을 보유하고 있었습니다. 총 금융 부채는 7조 1,010억 동으로, 이 중 58%는 장기 부채였으며 연초 대비 큰 변동이 없었습니다. 부채/자본 비율은 49%로 안전 수준이었습니다.
가장 주목할 만한 소식은 노바랜드 그룹의 부채입니다. 3월 31일 기준 총 금융 부채는 59조 2,580억 동(VND)이며, 이 중 54%는 단기 부채였습니다. 올해 첫 3개월 동안 부채는 2조 3,000억 동(VND) 이상 감소했는데, 주로 단기 부채였습니다. 부채/자본 비율은 1.2배였습니다.
그러나 그룹은 부채가 2024년 말 대비 약 4%, 구조조정 이전인 2022년 말 대비 약 9% 감소했다고 밝혔습니다. 국내 채권과 관련하여, 노바랜드는 사채 발행 잔액을 18% 감축했으며, 2022년 말 대비 사채 및 공모 채권 발행 잔액을 4조 동(VND) 이상 늘렸습니다.
시장에 따르면 올해 초부터 부동산을 포함한 여러 기업이 채권 이자 지급을 늦추고 있어 재정 상황이 어려워진 것으로 나타났습니다.
노바랜드는 최근 성명을 통해 현재 재정 상황, 특히 프로젝트의 법적 합의가 기대에 미치지 못하면서 수익과 대출금 지급 진행에 큰 영향을 미쳤다고 밝혔습니다. 2026년 말까지 노바랜드 그룹은 부채 상환을 위한 현금 흐름을 확보할 수 없을 것입니다.
그러나 회사 경영진은 각 그룹별 상환에 대한 구체적인 계획과 로드맵을 가지고 있다고 밝혔습니다. 노바랜드는 상환 기간 연장, 부채 구조 조정 협상, 이자 지급 계획 변경 등 향후 3년 안에 대부분의 대출금을 상환할 계획입니다.
가장 최근에 Novaland는 그룹의 부채를 상환하기 위해 대출과 채권으로 담보를 매각한 일부 주주에게 부채를 교환하기 위해 주식을 발행할 수 있는 허가를 주주들에게 요청했습니다. 여기에는 두 주요 주주인 NovaGroup과 Diamond Properties가 포함됩니다.
올해 부동산 업계에도 채권 만기 압박이 가중되고 있습니다. 베트남채권시장협회(VBMA)의 추산에 따르면, 올해 남은 8개월 동안 약 163조 2,120억 동(약 1,632억 1,200만 베트남 동)의 채권이 만기를 맞이할 것으로 예상되는데, 이 중 부동산 채권이 53%를 차지합니다.
출처: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm
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