부동산 사업은 현금 흐름을 확보하기 위해 자산 매각을 진지하게 고려해야 합니다.

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채권 만기 압박은 여전히 존재

베트남채권시장협회(VBMA) 자료에 따르면, 2020년 10개월 동안 회사채 발행 총액은 209조 1,500억 동(VND)으로 집계되었습니다. 이는 채권 채널을 통한 자금 조달 활동이 2022년 대비 개선되었음을 보여줍니다.

그중 은행 부문이 99조 2,300억 동(전체의 47.3%)으로 가장 큰 비중을 차지합니다. 그 다음은 부동산 부문으로 68조 2,560억 동(32.6%)입니다.

그러나 베트남 부동산협회(VARS)의 조사에 따르면 채권 만기 압력이 여전히 부동산 업계를 "감싸고" 있는 것으로 나타났습니다. 신규 발행 및 환매된 부동산 채권의 총 가치는 만기가 도래한 회사채의 총 가치에 비해 여전히 매우 낮습니다.

이에 따라 2022년 부동산 기업들은 약 219조 VND를 매입했습니다. 10개월 동안 기업들은 약 153조 8천억 VND를 매입했습니다. 한편, 2023년과 2024년 마지막 2개월 동안 부동산 그룹의 만기 채권 총액은 각각 15조 6천억 VND와 121조 1천억 VND에 달했습니다.

채권 채무 상환이 연체된 기업, 특히 부동산 부문의 연체 기업이 날로 증가하고 있습니다. 하노이 증권거래소에 따르면, 10월 3일 기준 약 69개 기업이 회사채 이자 또는 원금 상환을 연체하고 있으며, 총 미상환 부채 규모는 약 1,761억 동(VND)으로 전체 시장 미상환 회사채의 약 17.8%를 차지합니다.

채권 만기 압박에 직면하여 현금 흐름을 재구조화하고 부채 상환 능력을 개선할 시간을 확보하기 위해, VARS는 신용 자본 조달에 어려움을 겪고 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 만기 연장 협상이 부동산 기업들의 최우선 선택이라고 생각합니다. 4월 이후 만기 연장 협상이 활발히 진행되어 왔으며, 매우 성공적인 결과를 거두었습니다.

하노이 증권거래소에 따르면, 10월 3일 기준 50개 이상의 발행사가 총 95조 2,000억 동(VND) 이상의 채권 만기 연장 계약을 체결했습니다. 만기일은 주로 2년씩 조정되어 부채 상환 압력이 2025년~2026년으로 미뤄졌습니다.

VARS는 채권 연장 협상이 앞으로도 계속될 것으로 전망합니다. 그러나 앞으로 여전히 어려움이 예상되며, 부채 상환 기간 연장은 기업들이 생산과 사업을 안정시키고 기업 부채를 구조조정하여 회복할 시간을 벌어주는 데 도움이 될 뿐입니다. 사실상 부채를 한 시점에서 다른 시점으로 이전하는 것에 불과합니다.

Doanh nghiệp BĐS cần nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản để có dòng tiền - 1 — 채권 만기 압박은 여전히 부동산 사업을 "감싸고" 있습니다(출처: VARS).

파산 위험을 피하려면 기업들은 이 시기를 활용하여 부채를 구조조정해야 합니다. 자산 매각을 진지하게 고려해야 하며, 부채 상환과 시장 출시 즉시 현금화 가능한 프로젝트 완료를 위한 현금 흐름을 확보하기 위해 손익분기점이나 손실을 감수하는 것까지도 고려해야 합니다.

또한, 익숙한 금융 자원(은행 신용 및 기업 채권) 외에도 다른 금융 상품(부동산 투자 펀드 - REIT, 주택 저축 펀드, 부동산 증권화...)이나 기타 채널(직간접 외국인 투자)에서 자본 자원을 개발, 유치하고 효과적으로 운영할 수 있는 메커니즘과 정책이 있어야 합니다.

기업채권시장을 발전시키려면

장기적으로 기업채권은 여전히 효과적인 자본 조달 수단으로, 투자자들의 채권 자산 배분 추세에 발맞춰 경제 의 역동성을 보여줍니다. 말레이시아, 싱가포르, 태국 등 역내 국가들과 비교했을 때 베트남 기업채권 시장 규모는 여전히 매우 미미합니다.

기업채권 시장의 여력을 확대하기 위해 기업은 고객 신뢰를 높여야 합니다. 이는 기업이 부채를 구조조정하는 데 있어 가장 중요한 연결 고리이기도 합니다.

사실, 최근 들어 국가 관리 기관이 기업 채권 시장의 운영을 바로잡고 안정화하고, 시장이 안전하고 효과적이며 건전하고 투명하게 운영되도록 노력한 것이 긍정적인 성과를 거두었습니다.

채권을 통한 자본 조달은 질과 양 면에서 모두 개선되어 왔고, 특히 하노이 증권거래소에서 7월 19일에 민간 기업 채권 거래 시스템이 공식 출범한 이후 계속해서 개선되고 있으며, 이는 투자자들이 보다 투명하고 효율적인 시장에 대한 신뢰를 회복하는 데 기여하고 있습니다.

그러나 시장과 투자자 사이에는 여전히 큰 정보 격차가 존재합니다. 베트남에는 채권 발행 기업의 신용등급을 평가하는 기관이 소수에 불과합니다. 또한, 모든 회사채 투자자가 투자 결정 시 기업의 재무 상황과 채권 위험을 평가할 능력과 시간을 갖추고 있는 것은 아닙니다.

VARS는 개인 투자자들이 기업채권 시장에 참여하도록 유도하고 시장의 여지를 확대하기 위해 국가 관리 기관이 대중에게 발행되는 기업채권에 대한 신용평가 규정과 관련된 정책 프레임워크를 지속적으로 개선하여 투자자들을 위한 위험 예방 도구를 마련해야 한다고 생각합니다.

또한, 특히 재정부 와 국가증권위원회를 비롯한 당국은 채권 발행 기업이 서류 제출 단계부터 효과적인 검사 메커니즘을 구축해야 하며, 위반 사항을 적발하고 성공적인 발행 거래를 취소하여 시장에 불필요한 혼란을 야기해서는 안 됩니다.

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