부동산 회사채 발행이 급감했다. 기업은 빚을 갚을 돈을 어디서 구하는가?
3년 2024월 회사채 발행이 급격하게 감소했습니다. 올해는 채권 만기가 되면 부동산업계가 자금관리에 어려움을 겪을 것으로 예상된다.
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같은 기간 채권발행은 61% 감소
하노이 증권거래소의 자료에 따르면 3년 2024월(25월 3일 기준) 채권을 성공적으로 발행한 기업은 Business Investment and Commercial Development Company Limited, Viet An(2조 1.250억 VND 발행) 및 Hai Dang Real Estate Investment 2곳뿐이었습니다. Development Company Limited (총 2.500조 XNUMX천억 VND에 달하는 XNUMX개의 발행).
따라서 25년 3월 첫 2024일(정보 발표일 기준으로 계산) 동안 발행된 회사채 금액은 3.750년 85,5월 같은 기간에 비해 3% 감소한 2023조 3억 VND에 불과했습니다. 올해 25~3월 누적(10.715월 61,5일 기준) 회사채 발행액은 XNUMX조XNUMX억동으로 전년 동기 대비 XNUMX% 감소했다.
신규채권발행이 급격하게 감소한 반면, 부동산업계는 지금부터 연말까지 채권만기에 대한 압박이 크다. 연초부터 지금까지 기업들은 만기 전에 채권을 매입하기 위해 거의 14.000조VND를 지출해야 했습니다(이 중 41% 이상이 부동산 채권이었습니다).
FiinGroup의 추정에 따르면 2024년 회사채 만기 금액은 300.000조VND가 넘으며, 이 중 부동산 채권만 130.000억VND가 넘습니다.
FiinRatings의 Nguyen Quang Thuan 대표는 채권 상환 능력이 여전히 부동산 사업에 큰 과제라고 말했습니다. 신용 자본은 부분적으로 부동산 사업의 현금 흐름을 지원하지만, 발행 기업은 채권 상환 의무를 완료하기 위해 이 자본 소스에 전적으로 의존할 수는 없습니다. 반면 부동산 시장은 별로 나아지지 않았다.
2023년에는 이연 회사채 금액이 약 190.000조VND에 이를 것으로 예상된다(부실채권은 23,5년 말 전체 미결제 금액의 약 2023%를 차지한다). 하지만 애널리스트들에 따르면 긍정적인 점은 2024년에는 연체채권이 급격히 줄어들 것이라는 점이다.
“2024년에는 40.000개 발행 기업의 연체 채권이 35조 VND으로 급격히 줄어들 것으로 예상됩니다. 이 중 절반은 핵심 사업 활동 없이 회사채 발행만을 목적으로 설립된 기업을 의미하는 '쉘' 기업이고, 나머지는 기타 사업입니다. 고위험 채권의 양은 2024년 XNUMX분기에 집중되어 있습니다."라고 신용평가연구부(VIS Ratings) 분석 이사인 Mr. Nguyen Dinh Duy는 말했습니다.
부동산 사업은 어디에서 성숙한 돈으로 변합니까?
부동산 시장은 2023년 말부터 회복 조짐을 보이기 시작했지만, 아파트 부문을 중심으로 온난화가 진행되는 등 회복 속도는 여전히 더디다. 프로젝트 라이센싱 활동은 여전히 느리기 때문에 향후 공급이 빠르게 개선되기 어렵습니다. 연초부터 지금까지 많은 투자자들이 오픈세일로 옮겨갔습니다. 이는 2024년 한 해 내내 긍정적인 신호입니다. 그러나 수급 균형이 개선되지 않아 투자자들의 재무 건전성에 어려움이 지속되고 있습니다.
“투자자에게 부채를 상환할 수 있는 능력은 2023년 말 현재 수년 만에 가장 낮은 수준이며, 이러한 능력은 이들 기업이 사용하는 재무 레버리지, 특히 회사채 금액을 보면 2024년에도 명확하게 개선되지 않았습니다. 성숙. 그러나 부동산 사업은 다른 자본 접근 채널, 특히 은행 신용 및 주식 발행이 상당히 유리한 덕분에 2024년에는 유동성 충격을 겪지 않을 것이라고 생각합니다. 연초부터 현재까지 부동산사업신용은 플러스 성장세를 보인 반면, 일반신용성장률은 마이너스 성장세를 보이고 있다. 게다가 많은 부동산 사업체들은 자본을 늘리기 위해 주식을 발행하는 데에도 이점이 있습니다."라고 평가 및 연구 부서(VIS Ratings)의 수석 분석가인 Duong Duc Hieu 씨는 말했습니다.
경제전문가들은 은행신용과 주식발행으로 인한 현금흐름에 더해 2024년 회사채 발행도 하반기에는 점진적으로 개선돼 부동산 기업의 채권상환 의무 이행에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
올해부터 시행령 65/2022/ND-CP가 전면 시행되어 투자자 보호가 강화되어 개인 투자자에게 신뢰를 주고 기관 투자자보다 더 많은 참여를 유도할 것으로 기대됩니다.
애널리스트들은 2024년 회사채 시장이 은행과 부동산 두 업종의 주도력에 힘입어 회복세를 보일 것으로 기대하고 있다. 부동산 채권의 경우, 법적 절차 개선 속도와 지자체의 프로젝트 인허가 진행 상황에 따라 회복 속도가 크게 달라질 수 있습니다.
채권시장 회복을 뒷받침하는 또 다른 요인은 금리이다. 박사. 경제 전문가인 Le Xuan Nghia는 2024년 금리가 계속해서 낮은 수준으로 유지되어 회사채 시장이 회복될 수 있도록 매력과 좋은 지원을 제공할 것이라고 말했습니다.
그러나 회사채 시장의 참여자 수가 줄어들었기 때문에(65/2022/ND-CP 법령에 따라 회사채 매매에 개인이 참여하는 조건이 강화됨) 이 시장이 끓어오르는 것은 허용되어야 합니다. 가장 중요한 요인은 여전히 대중을 대상으로 하는 채권발행 절차를 개선하고 기관투자자 기반을 확대하는 것입니다. 그러기 위해서는 주식투자펀드, 채권펀드, 연기금, 보험회사 등 관련 규제를 확대해 회사채 수요를 늘려야 한다. 개인투자자는 전문적으로 관리되는 자금이나 일반에 발행되는 채권을 통해 회사채 투자에 참여할 수 있습니다.
지난 2년 동안 회사채는 민감해졌고, 많은 기업은 만기 전에 모든 채권을 환매하고 미결제 채권을 모두 결제할 수 있는 재정적 능력을 갖추고 있습니다. 투자심리가 회복되면 이들 사업이 다시 시장으로 돌아올 수 있기를 바란다. 투자자 입장에서는 저축금리가 낮은 현재 회사채 금리와 저축금리의 차이가 크다는 점은 채권의 매력을 높일 것으로 보인다.
Nguyen Dinh Duy, 분석, 평가 및 연구 부문 이사(VIS Ratings)
